Piața tranzacțiilor de investiții imobiliare comerciale din România are potențialul de a atinge din nou volumul de 1 miliard de euro în 2024, după o primă jumătate de an cu un rezultat încurajator de 419 milioane de euro.

În S1 2024, activitatea de tranzacționare a fost dominată de proiecte industriale și de retail pentru al doilea an consecutiv, marcând o schimbare semnificativă față de anii anteriori, când birourile erau predominante. Mai mult, doar în S1, tranzacțiile aproape că au atins valoarea înregistrată pe tot parcursul anului 2023.

Cea mai mare tranzacție din prima jumătate de an a fost vânzarea portofoliului industrial al Globalworth, care a inclus aproximativ 270.000 de metri pătrați de depozite în mai multe orașe din România, plus terenuri pentru proiecte viitoare, către CTP, pentru aproximativ 168 de milioane de euro. Pe următoarea poziție s-a plasat achiziția Expo Market Doraly de către WDP, pentru circa 90 de milioane de euro.

Pe segmentul de birouri, în topul tranzacțiilor s-a aflat achiziția clădirii de birouri myhive Victoriei din București de către AFI Europe, de la Immofinanz, pentru 27 de milioane de euro. O altă tranzacție importantă a fost vânzarea parcului de birouri The Landmark din Capitală de către Cerberus Capital Management și partenerul său regional, Revetas Capital.

În zona de retail, o tranzacție-cheie a fost achiziția proiectului Funshop Park Turda de către BT Asset Management, de la Scallier, pentru 15 milioane de euro.

Condiții favorabile pentru atingerea pragului de 1 miliard de euro

„În S2 au fost sau urmează a fi închise alte tranzacții importante, în special pe segmentele de retail și birouri, astfel că, per total, volumul tranzacționat este așteptat să revină la media de circa 1 miliard de euro, specifică pieței locale în ultimul deceniu”, a declarat Cristi Moga, head of capital markets la Cushman & Wakefield Echinox, pentru Real Estate Magazine. Acesta sugerează că activitatea de tranzacție intensificată vine pe fondul relaxării condițiilor de finanțare și al stabilizării prețurilor.

Good to know

Tranzacții de peste 200 de milioane de euro sunt în negociere

Datele provizorii din piață pentru T3 indică un volum de investiții de aproximativ 250 de milioane de euro, în timp ce active în valoare de peste 200 de milioane de euro se află în stadii avansate ale procesului de achiziție.

„Astfel, până la finalul anului, finalizarea acestor tranzacții este foarte posibilă. În concluzie, deși volumul total de investiții imobiliare din acest an este destul de previzibil și nu lasă prea mult loc pentru înregistrarea unor tranzacții-surpriză semnificative, probabilitatea ca pragul de 1 miliard de euro să fie atins rămâne ridicată”, a precizat Ilinca Timofte, head of research la Crosspoint Real Estate, pentru Real Estate Magazine.

Scăderea cotei birourilor în activitatea de tranzacționare a fost generată, printre altele, de noile aranjamente de muncă ce au diminuat prezența fizică în spațiile de lucru. Pe de altă parte, o problemă specifică Bucureștiului, cea mai mare piață de birouri din țară, se referă la blocajul cvasitotal al autorizărilor de noi proiecte imobiliare.

„Accelerându-se trimestru cu trimestru, aprobarea dificilă a Planurilor Urbanistice Zonale (PUZ) a avut un efect de bulgăre de zăpadă, care a determinat o redresare tot mai dificilă a segmentului de birouri pe termen scurt”, a subliniat Didier Balcaen, CEO și cofondator al Speedwell, pentru Real Estate Magazine.

În schimb, orașele din regiunile secundare și terțiare ale României devin mai atractive pentru investitori, 70% din activitatea de investiții din S1 2024 vizând aceste locații.

Didier Balcaen a adăugat: „Dacă privim în perspectivă, a doua jumătate a anului 2024 pare că ar putea susține un nivel de activitate investițională similar cu cel din S1. Încrederea investitorilor rămâne solidă, în special în sectoare precum cel de retail și industrial, existând posibilitatea ca, până la finalul anului, randamentele să se reducă, deoarece cererea continuă să crească. Cu toate acestea, performanța sectorului office va fi un factor esențial în determinarea modului în care piața poate atinge pragul de 1 miliard de euro”.

Piața din România, cea mai bună performanță din regiune în S1

La nivelul Europei Centrale și de Est (ECE), România a înregistrat, în prima jumătate a anului, cea mai bună performanță în comparație cu celelalte cinci economii majore ale Bulgariei, Cehiei, Ungariei, Poloniei și Slovaciei, arată cel mai recent raport publicat de Colliers. În medie, volumele pentru regiune au crescut cu 29% față de anul precedent, până la aproximativ 3,3 miliarde de euro, dar au scăzut cu 41% comparativ cu primul semestru din 2022.

Ponderea tranzacțiilor cu birouri este, de asemenea, în scădere și în ECE – 31% din volumele tranzacționate, în timp ce tranzacțiile din sectorul retail au contribuit cu 32%. Sectorul industrial și logistic s-a clasat pe locul al treilea, cu o pondere de 24%.

În contextul actual, experții Colliers estimează, la nivel regional, un volum de tranzacții de circa 5,5 miliarde de euro pentru întregul an 2024, reprezentând aproximativ jumătate din media pe zece ani. Polonia a dominat volumele regionale, cu aproape 50% din total, datorită creșterii semnificative a activității locale în al doilea trimestru.

În ceea ce privește randamentele prime din regiune, Bucureștiul are cele mai mari valori din ECE. Astfel, randamentul pentru birouri este de 7,25%, similar cu cel din segmentul de retail, în timp ce, pe sectorul industrial, acesta a ajuns la 7,50% la finalul S1, potrivit datelor Cushman & Wakefield Echinox.

Prin urmare, România este încă o piață atractivă pentru investitorii imobiliari, deoarece diferența dintre randamentele prime locale și referințele din alte țări din ECE, cum ar fi Republica Cehă, Polonia sau Ungaria, este relativ mare pe toate segmentele de piață.

Tranzacții-cheie încheiate în S1 2024

Sursă: Cushman & Wakefield Echinox

Randamente prime cheie regionale în S1 2024

Sursă: Cushman & Wakefield Echinox

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.55.