Măsura creșterii plafonului la 140.000 de euro pentru achiziția de locuințe eligibile cu cotă TVA de 5% va avea un impact pozitiv asupra segmentului rezidențial, urmând să genereze un nou val de investiții în locuințe de calitate cu suprafețe mai mari, susțin consultanții și dezvoltatorii imobiliari.

Începând cu 1 ianuarie 2022, cota redusă de TVA va fi aplicată la cumpărarea unei locuințe cu suprafață totală de 120 de metri pătrați și o valoare maximă de 750.000 de lei, față de actualul plafon de 450.000 de lei. Limita maximă este similară cu cea din programul Noua Casă, prin care se acordă parțial garanții de stat pentru credite ipotecare pentru locuințe cu prețul maxim de 140.000 de euro, echivalent în lei.

Măsura trebuia aplicată inițial începând cu anul acesta, însă Guvernul a amânat-o din cauza presiunii crescute pe veniturile bugetare generată de criza sanitară.

Dezvoltatorii imobiliari au solicitat în nenumărate rânduri extinderea facilității cotei de TVA reduse, invocând suportul pentru persoanele care vor să cumpere locuințe mai spațioase în locații mai bune. Până acum, pentru toate locuințele mai scumpe de 450.000 de lei (aproximativ 92.000 de euro) se plătea cota standard de TVA, de 19%.

Lucian Azoiței

„Este o decizie corectă, adaptată noilor cerințe ale pieței imobiliare, și o «indexare» a unui plafon nemodificat de peste zece ani, precum și o invitație la adresa dezvoltatorilor de a crea produse imobiliare cu o calitate mai ridicată a locuirii la un preț similar”, a declarat Lucian Azoiței, CEO Forty Management, pentru Real Estate Magazine. Executivul susține că măsura va contribui la menținerea evoluției pozitive a pieței construcțiilor.

Noul plafon pentru care este valabil TVA-ul redus nu este o facilitate doar pentru cumpărători, ci și un impuls pentru segmentul rezidențial, într-un context incert marcat de criza sanitară. În primele nouă luni ale acestui an au fost finalizate mai multe locuințe față de perioada similară a anului trecut, iar la nivelul Bucureștiului și împrejurimilor ar putea fi livrat un număr record de peste 16.000 de locuințe.

La nivel național, primele trei trimestre au adus un plus de peste 2.000 de locuințe finalizate față de primele nouă luni din 2019, potrivit Institutului Național de Statistică (INS).

Yitzhak Hagag

„Extinderea plafonului pentru care se aplică cota de TVA de 5% vine, oarecum, ca o urmare firească și necesară pentru stimularea achizițiilor în contextul evoluției cursului de schimb valutar, a prețurilor și costurilor de construcție și, evident, a realității socio-economice actuale. Per ansamblu, cu toate că pe termen scurt extinderea acestei facilități va presupune diminuarea încasărilor de la bugetul de stat, pe termen mediu și lung toate părțile interesate vor beneficia de pe urma acestei decizii”, a precizat Yitzhak Hagag, chairman & board controller Hagag Group, pentru Real Estate Magazine. „Impactul va fi unul pozitiv pentru sector și va favoriza cumpărarea și, implicit, dezvoltarea și livrarea de locuințe noi, stimulând piața construcțiilor și sectoarele conexe și creând astfel și noi locuri de muncă”, a adăugat Hagag.

Dezvoltatorul are pe piața din București un portofoliu de investiții evaluat la peste 200 de milioane de euro.

Stimularea apetitului pentru achiziții rezidențiale

Cererea pentru apartamente de trei camere, mai spațioase, sau compartimentarea la cerere pentru un apartament de patru camere prin unirea a două imobile este în creștere, afirmă Alina Istina, manager de vânzări în cadrul Royal Town, un proiect rezidențial dezvoltat în Iași. Ea sugerează că un TVA de 5% extins va influența apetitul pentru achiziții de locuințe al românilor. „Putem observa deja o creștere în ceea ce privește cererile pe care le primim, și nu numai”, a punctat Istina pentru Real Estate Magazine.

Alina Istina

Prețurile locuințelor au avut o evoluție stabilă pe parcursul anului, în ciuda efectelor pandemiei în plan economic. La nivel național, prețul solicitat pentru un apartament era de 1.346 de euro pe metru pătrat util în ianuarie, iar până în luna noiembrie acesta a ajuns la 1.351 de euro pe metru pătrat, potrivit Indicelui imobiliare.ro, care are în vedere Bucureștiul și alte cinci orașe regionale.

Alexandru Mihai

„Piața imobiliară este într-o continuă dezvoltare, la fel și cererea. Dacă luăm în considerare anul curent, putem observa o creștere a numărului de proprietari de locuințe. Pandemia a demonstrat tuturor necesitatea de a deține o locuință cât mai spațioasă”, a declarat, pentru Real Estate Magazine, Alexandru Mihai, senior partner Nordis Group.

Măsura reducerii TVA va încuraja achizițiile de apartamente în plafonul 94.000 – 140.000 de euro. Dezvoltatorii ar putea decide să adapteze ofertele la noul regim de taxare, de exemplu prin proiectarea mai multor apartamente cu trei-patru camere sau prin direcționarea investițiilor noi în case din afara Capitalei.

„Pe de altă parte, există posibilitatea ca prețul pe metru pătrat pentru unitățile locative din această categorie să fie majorat ușor, având în vedere creșterea atractivității lor și, implicit, a cererii”, a precizat Andreea Hamza, senior director living department în cadrul agenției de consultanță imobiliară JLL România, pentru Real Estate Magazine.

Impactul economic al extinderii măsurii de reducere a TVA pentru cumpărarea de locuințe este greu de estimat în acest moment, însă în piață există dezvoltatori care consideră că o cotă redusă de TVA ar putea fi aplicată și la case mai scumpe de 140.000 de euro. Măsura ar avea impact în întreg ecosistemul imobiliar, pornind de la firme de construcții, la furnizori de materiale de construcții și companii din retail.

Andreea Hamza

„Nu sunt multe domenii în acest moment la care poți aplica metode de creștere a ponderii în PIB, iar sectorul imobiliar este unul din puținele domenii fiscalizate, cu valoare adăugată mare, care și sterilizează excedentul financiar generat de dobânzi mici și credite ieftine”, explică Azoiței din partea Forty Management.

Tendințe de achiziție în 2021

Începând cu anul viitor am putea vedea o creștere a ofertei de apartamente cu trei camere, în condițiile în care studiourile și apartamentele cu două camere au fost cele mai vandabile până acum, potrivit Oanei Popescu, associate director, residential capital markets, la agenția de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate. Aceasta spune că agenția are proiecte unde semnările promisiunilor de vânzare au fost amânate pentru începutul primului trimestru din 2021.

Oana Popescu

Tranziția către apartamente mai spațioase se traduce prin mai mult confort, dar și posibilități mai multe de adaptare la sistemul de muncă de acasă sau la școala online. Pe lângă suprafața mai mare a apartamentelor și existența terasei sau a unei grădini proprii, cumpărătorii vor analiza și calitatea spațiilor verzi din apropierea locuinței și tipurile de facilități accesibile.

Reprezentanții Royal Town au observat că oamenii aflați în căutarea unei locuințe sunt din ce în ce mai atenți la materialele de construcție folosite, la calitatea finisajelor exterioare și interioare, în detrimentul prețului, care înainte prima. Tot mai mulți cumpărători caută apartamente cu facilități smart home, dar și ansambluri rezidențiale care au amenajate stații pentru încărcarea mașinilor electrice, potrivit lui Istina.

Senior partner-ul Nordis estimează că piața rezidențială se află pe o pantă ascendentă, iar această tendință se va menține cel puțin doi ani de acum înainte.

La nivelul dezvoltării sectorului rezidențial, am putea asista la consolidarea nișei de locuințe dezvoltate în scop de închiriere. Randamentele anuale pe care proprietarii le pot obține din închirierea unei locuințe ajung la 6-7%, rezultat superior investițiilor în alte instrumente financiare.

Hagag notează că anul viitor va fi mai prezentă componenta „build-to-rent”, iar dezvoltatorul ar planifica integrarea acestei facilități în ansamblul rezidențial H Pipera Lake, construit în zona de nord a Bucureștiului.

„Cel mai probabil vom remarca și pe viitor un grad crescut de interes pentru proiectele mixed-use și cele din segmentul premium și upper-premium. Rezidențialul a fost întotdeauna o investiție sigură și am certitudinea că acest trend va continua la fel de pregnant și în viitor”, a explicat Hagag.

Pe piața din București, anul se încheie în condiții favorabile pentru dezvoltatorii rezidențiali. Gradul mediu de absorbție al locuințelor a fost de 75% până la predarea proiectelor, fiind un indicator al accesibilității pieței pentru cumpărători, arată agenția SVN România.

„Cred că începutul de an va fi influențat în continuare de starea de pandemie, în care vedem că o parte din cumpărători așteaptă o mai mare predictibilitate și decid să amâne în continuare o achiziție. Pe de altă parte, de la jumătatea anului viitor, odată ce pandemia pare că va începe să se retragă, ne așteptăm la o revenire accelerată a pieței imobiliare pe fondul creșterii nevoii de locuire”, a declarat Valentin Morar, CEO Wallberg, pentru Real Estate Magazine. Compania sa lucrează la ansambluri rezidențiale în orașe regionale precum Timișoara și Brașov.

Morar sugerează că regimul cu TVA de 5% este o adaptare a legii la prețurile reale din piața de pe segmentul nou. Măsura va veni în sprijinul familiilor cu copii care aveau nevoie de camere suplimentare, dar care în vechea variantă a legii nu ar fi putut să-și permită achiziția unei locuințe mai încăpătoare.

O tendință prezentă de câțiva ani pe segmentul premium și care devine tot mai vizibilă chiar și pe segmentul mediu este creșterea pretențiilor cumpărătorilor. Cerințele acestora devin tot mai complexe, acordând o importanță deosebită calității construcției, reputației dezvoltatorului, pachetului de facilități și finisaje, precum și sustenabilității, potrivit lui Ovidiu Grinici, director de vânzări la Impact Developer & Contractor.

„Noile reglementări vor favoriza achiziția unor locuințe cu mai multe camere și cred că în 2021 va crește interesul pentru apartamente cu trei sau patru camere, ideal cu grădină sau terase mari. 2020 a însemnat creșterea vânzărilor de case și mă aștept ca în 2021 să se păstreze această tendință a cumpărătorilor, de a opta pentru locuințe pe pământ, care le oferă posibilitatea de a petrece mai mult timp în aer liber”, a specificat Grinici pentru Real Estate Magazine.

Impact dezvoltă în prezent două ansambluri rezidențiale în București, iar la Constanța a demarat lucrările la un nou complex care include vile de lux și apartamente.

Material publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.35, Winter Edition 2021.