Începutul anului 2019 a fost marcat de evoluții moderate în privința prețului de vânzare din sectorul rezidențial. În primul trimestru al acestui an s-a înregistrat o creștere ușoară în ceea ce privește prețul solicitat la vânzare, de până în 1% (aproximativ 0,8%), față de ultimul trimestru al anului 2018, potrivit site-ului de profil Imobiliare.ro.

Caracterul moderat al creșterii prețurilor din sectorul rezidențial nu este, însă, un aspect de noutate și s-a remarcat încă de la finalul anului 2017. Cererea de locuințe rămâne totuși la un nivel ridicat, având în vedere că țara noastră are un deficit de locuințe de aproximativ un milion de unități, iar anul trecut a înregistrat o creștere a veniturilor populației, atât în sectorul privat, cât și în cel bugetar. Măsurile guvernamentale, prin menținerea programului Prima Casă, introducerea programului „Investește în tine” și eliminarea limitării la o singură achiziție pentru a beneficia de cota redusă de TVA (5%), au influențat pozitiv achizițiile, atât pentru cei care cumpără cu scopul de a locui, cât și pentru micii investitori. Chiriile din centrele regionale s-au menținut la nivelul anului 2018, cu o ușoară majorare, iar cererea crescută a direcționat populația către investiții imobiliare, cu randamente de peste 5% pe an, în defavoarea depozitelor bancare.

Cea mai mare suprafaţă tranzacţionată pe piaţa imobiliară din România în T1 – 110.000 de metri pătraţi, în clădiri de birouri

Brașovul s-a situat în fruntea clasamentului creșterilor de preț din marile orașe ale țării, pentru al patrulea trimestru consecutiv; apartamentele s-au apreciat cu 2% în primul trimestru din 2019 și au ajuns la o medie de 1.100 de euro pe metru pătrat util.

Good to know

43% din totalul tranzacţiilor cu spații de birouri din Capitală au fost în zona de vest, urmată de centru și de zona de centru-nord

În același clasament al creșterilor, Cluj-Napoca se situează pe cea de-a doua poziție – aici, prețul mediu solicitat pentru un apartament s-a majorat cu 1,7% în primele trei luni din 2019, până la 1.560 de euro pe metru pătrat util. Piața imobiliară din Cluj-Napoca este caracterizată de o dezvoltare rapidă, iar numeroși investitori importanți, naționali și internaționali, s-au angajat în construcția de proiecte rezidențiale de mari dimensiuni, cu peste 100 de unități.

În Capitală, locuințele s-au scumpit cu 1,3% în T1 2019, după o ascensiune ponderată, de 5,7%, pentru anul trecut (creștere susținută în special de piața apartamentelor noi), ajungând la o valoare medie de 1.320 de euro pe metru pătrat util.

Un caz atipic este Constanța, care a consemnat anul trecut o creștere de aproape 4%, însă pentru primul trimestru al anului 2019 a înregistrat o scădere ușoară, cu 0,4%, până la valoarea de 1.140 de euro pe metru pătrat util.

Proiectele rezidențiale bine poziționate, cu o calitate bună a produsului, continuă să aibă un ritm constant și susținut de vânzări

Putem spune că România se înscrie în tendința europeană, unde majorările de prețuri sunt ponderate, iar cererea este în continuă creștere, datorită stabilității economice generale. De asemenea, cheltuielile aferente locuințelor în România (chirii, lucrări de întreținere, utilități) sunt unele dintre cele mai scăzute din spațiul comunitar, iar comparativ, singurele țări unde locuitorii plătesc mai puțin sunt Bulgaria (69% sub media Uniunii Europene) și Polonia (63%), potrivit datelor biroului de statistică Eurostat. Cu siguranță vorbim despre un profil de cumpărător mult mai avizat, pentru care criterii precum amplasamentul, timpul petrecut în trafic, facilitățile și apropierea de zone de recreere și centre comerciale sunt mult mai relevante acum, decât în urmă cu zece ani. Proiectele rezidențiale bine poziționate, cu o calitate bună a produsului, continuă să aibă un ritm constant și susținut de vânzări.

Daniel Crainic, CMO al portalului Imobiliare.ro, anticipează, de asemenea, o creștere sănătoasă și o rafinare a criteriilor în rândul cumpărătorilor. Acesta a declarat: „Ne așteptăm la un 2019 bun, cu o cerere sănătoasă și prețuri în curs de stabilizare. Cumpărătorii vor fi din ce în ce mai pretențioși, iar atribute precum localizarea, seriozitatea și prestigiul dezvoltatorului sau conceptul de locuință propus vor conta din ce în ce mai mult”.

Față de perioada 2013-2016, prețurile s-au stabilizat, dar continuă creșterea, în consonanță cu nivelurile de creștere ale veniturilor populației și cu rata inflației. Având în vedere că cererea de locuințe este în continuare la un nivel ridicat, veniturile au o ascensiune stabilă și constantă, iar costurile de construcție se mențin în parametrii de creștere, este greu de crezut că prețurile imobilelor noi vor scădea, iar cel mai probabil, va continua să se accentueze diferența față de imobilele vechi, în special față de cele construite în perioada comunistă. Politica Băncii Naționale și finanțarea facilă pentru apartamente continuă să susțină o creștere sănătoasă a pieței imobiliare rezidențiale.

Cel mai important factor ce a influențat negativ piața imobiliară rezidențială este creșterea cursului de schimb leu/euro, care a ajuns, abrupt, la începutul anului, la valoarea de aproximativ 4,75 lei pentru 1 euro (o depreciere cu circa 3%).

O depreciere rapidă a monedei naționale față de euro ar putea pune presiune pe nivelul prețurilor și este posibil să asistăm la ajustarea preţului în euro al imobilelor pentru a se adapta la puterea de cumpărare a cererii, care câştigă preponderent veniturile, economiseşte şi contractează credite în monedă naţională. Totodată, deprecierea rapidă a leului a dus și la menținerea constantă a prețului solicitat, ce este, în general, exprimat în euro, din aceleași motive enunțate mai sus. La rândul său, factorul social continuă să influențeze decizia de cumpărare, astfel că, pe viitor, ar fi de dorit ca analiștii să adopte o atitudine mult mai responsabilă și bazată pe realitățile pieței imobiliare, renunțând la speculații menite să le aducă beneficii de imagine.

În privința celorlalte segmente de piață, cea mai puternică evoluție s-a remarcat în cazul sectorului office, în special în București, unde s-au înregistrat tranzacții record pentru noile centre de birouri. Cea mai mare suprafaţă tranzacţionată pe piaţa imobiliară din România, în primul trimestru al anului, se află în clădiri de birouri din Bucureşti, unde au fost închiriaţi aproximativ 110.000 de metri pătraţi. Pentru Capitală, zona de vest a continuat să fie în fruntea clasamentului, cu 43% din totalul tranzacţiilor, urmată de centru și de zona de centru-nord. Cele mai multe închirieri, peste 60%, au venit din zona sectorului IT&C.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, nr.27, Spring Edition 2019