Codrin Matei – „Know-how”, cuvantul viitorului in imobiliare

Real estate-ul nu mai reprezintă doar tranzacționare de metri pătrați. Competiția și maturizarea pieței duc înspre o atenție mai mare atât către produse, cât și către serviciile imobiliare. Iată câteva dintre tendințele majore ale anilor următori.


Piața terenurilor

Terenurile cu PUZ au devenit deja un commodity. Nu mai sunt disponibile atât de multe terenuri cu documentația PUZ aprobată, iar prețurile acestora au crescut deja. Pe de altă parte, planurile agresive de expansiune ale marilor retaileri generează o presiune și mai mare pe piața de terenuri.

Dată fiind oferta limitată existentă pe zona de Centru – Nord, vom asista din ce în ce mai mult la consolidări de terenuri. Din acest punct de vedere, terenuri sunt și vor exista atâta timp cât există și viziune pentru a fi create.

Depinzând de zonă, media de suprafață căutată în București este de 1.500 – 3.000 metri pătrați, în general terenuri pretabile pentru dezvoltări office, rezidențial, benzinării, dar și suprafețe mai generoase, pentru proiectele rezidențiale mai mari – iar aceasta este o altă tendință; ne așteptăm la intensificarea activității de dezvoltare a unor proiecte mixte, de tip city-in-the-city.

Deja au fost securizate mai multe terenuri în acest sens, iar în piață vor apărea mai multe Cosmopolis/Greenfield în următoarea perioadă.

 

Piața de birouri

Rămâne o piață a chiriașilor, care nu sunt doar price-sensitive, ci și din ce în ce mai sofisticați în abordare și își doresc produse custom. În afară de poziționare, acces la noduri de transport în comun și facilitățile tehnice generale ale clădirilor, încep să facă diferența clădirile cu facilități de retail, clădirile distinctive din punct de vedere arhitectural, clădirile care sprijină o anumită poziționare de brand a chiriașului, clădirile care oferă și lifestyle.

 Piața forței de muncă devine tot mai competitivă, în condițiile în care marii angajatori concurează în strategii de atragere și retenție a angajaților. Localizarea sediului de birou față de locuința angajaților este un factor din ce în ce mai determinant pentru alegerea unui loc de muncă. Din această perspectivă, rata de neocupare pentru zonele cu trafic îngreunat și cu densitate de angajați foarte mare va crește.

O piață interesantă pentru dezvoltatori în perioada următoare o constituie construcția de clădiri de birouri de tip boutique, de mai mici dimensiuni, cu posibilitatea de închiriere a unor spații începând cu 150 – 200 de metri pătrați. Tendința apare în condițiile în care oferta este aproape inexistentă pe piață, iar cererea este în continuă creștere pe segmentul IMM – ce înregistrează o dinamică foarte bună.

 

Piața de investment

Chiar dacă sunt create yield-uri de referință pentru tranzacționare, nu vedem o prezență diversificată din partea investitorilor, la aceste valori. Interesul investitorilor există pentru piața locală, însă în continuare imaginea și riscul de țară cântăresc greu în ceea ce privește luarea unei decizii de a investi în România. Marea majoritate a investitorilor străini solicită randamente mari, iar cei care sunt deja prezenți au sentimentul că sunt „singuri” în această piață și doresc să vadă competiție.

Cumpărătorii în România sunt mai mult locali – companii performante care doresc să plaseze profiturile în active generatoare de venit.

Vor fi din ce în ce mai căutate clădirile de dimensiuni mici spre medii în poziții centrale și ultracentrale, clădiri care să poată asigura un grad de ocupare ridicat și care să nu înregistreze perioade mari de neocupare. Clădirile în zona CBD vor fi în continuare tot mai căutate.

Anul viitor vom asista la tranzacții destul de mari pe piața de investment și din partea altor cumpărători decât cei consacrați, precum NEPI și Globalworth, the usual suspects.

 

Piața rezidențială

În condițiile unei piețe care evoluează din perspectiva comportamentului de consum, al clienților din ce în ce mai educați și atenți la detalii, o atenție tot mai mare va fi acordată în următoarea perioadă elementului de sustainable homes, case inteligente. Atenția la finisaje devine din ce în ce mai importantă, de asemenea. Dacă până acum standardul era reprezentat doar de elemente clasice precum tipul de parchet sau încălzirea în pardoseală, elemente precum șemineul în apartament sau Internet of Things vor fi tot mai des întâlnite în oferta dezvoltatorilor care targetează zona medium-high-end.

De asemenea, din perspectiva investitorilor în pachete de apartamente – din ce în ce mai activi în piață, devine tot mai interesantă dezvoltarea de proiecte mixte, care ajută la administrarea eficientă a apartamentelor pentru închiriere. Din acest punct de vedere, ne așteptăm la apariția în piață a mai multor proiecte mixte, în care să existe și servicii integrate de concierge, food, spălătorie etc.

Arhitectura marilor orașe va fi importată în București. Am observat deja în ultima perioadă, în piață, apariția unor proiecte de tip British (fațadă de cărămidă) și credem că vom vedea din ce în ce mai multe astfel de proiecte în perioada următoare, atât pe zona de rezidențial, cât și pe piața de birouri.

Presiune pe calitate: intrarea investitorilor instituționali în zona dezvoltărilor rezidențiale va aduce know-how în dezvoltare de calitate, generând per ansamblu o competiție de foarte bun augur în piață.

 

Piața de retail

Deși rămâne o piață dominată de marile centre comerciale, asistăm la o reanimare a zonei de street retail. În Centrul Vechi au apărut deja primele semne de revitalizare, declanșate în principal prin lansarea Cărturești Carusel și a magazinului H&M, și credem că, timid, în limitele sprijinului redus al autorităților pentru această zonă, vor urma și alte deschideri de retail aici.

De asemenea, galeriile comerciale de proximitate au un potențial de creștere în continuare – galerii comerciale în proximitatea unor retail box-uri consacrate –, ca urmare a polarizării urbane și a nevoii consumatorului de a-și eficientiza atât timpul petrecut în trafic, cât și cel petrecut la cumpărături.

 

Poli de dezvoltare urbană

Zona Centrală (Downtown) este din ce în ce mai atractivă, atât pentru piața rezidențială, cât și pentru cea de birouri. În absența unei infrastructuri urbane dezvoltate spre zonele de suburbie (metrou în principal), zonele centrale și semicentrale sunt foarte interesante pentru dezvoltare, prin existența mai multor noduri de transport, cât și prin farmecul arhitectural aparte.

Zona Expoziției devine, de asemenea, foarte interesantă, fiind una dintre puținele zone bune din nordul Bucureștiului tranzitată de o viitoare linie de metrou și cu loturi de teren disponibile pentru dezvoltare. Doar pe componenta de birouri, conform unui studiu realizat recent de Crosspoint, în zona Expoziției se vor construi în perioada următoare peste 180.000 metri pătrați de spații de birouri.

Zonele Trafic Greu, Obor, Jandarmeriei/Sisești, Bucureștii Noi și Pallady sunt, din aceleași perspective, zone cu potențial în perioada următoare.

 

Piața de intermediere

Încep să se distingă poli de expertiză în piață, cei care folosesc instrumente clasice de tranzacționare a produselor imobiliare față de cei care accesează deal-uri off-market, ajung direct la clienți și reușesc să aibă abordări inovatoare. În acest sens, agențiile tind să se diferențieze în agenții old-school și agenții new-wave.

 

Leave a Reply