Investițiile pe piața imobiliară din România au depășit 1,26 miliarde de euro în 2022, Bucureștiul înregistrând aproximativ 888 milioane EUR, mai mult de jumătate din valoarea acestora

Contrar tuturor așteptărilor, 2022 a fost un an record pentru piața investițiilor imobiliare. Volumul total al investițiilor s-a ridicat la 1,26 miliarde de euro, cu un avans de 39% față de anul precedent. Piața a înregistrat o creștere constantă pe parcursul primelor nouă luni, care a fost stimulată și mai mult în al patrulea trimestru de cea mai mare tranzacție a anului: achiziționarea de către Paval Holdings a portofoliului de birouri al CA Immo pentru 377 milioane EUR.

Si sectorul de birouri și-a menținut poziția de prim beneficiar al investițiilor, tranzacțiile cu active de birouri atingând o valoare de 812,7 milioane EUR în 2022. În ciuda provocărilor reprezentate de hibridizarea muncii de birou tradiționale, investitorii din România au continuat să favorizeze clădirile de birouri înaintea altor clase de active. Astfel, tranzacțiile de retail au reprezentat mai puțin de un sfert din totalul investițiilor, cu aproape 285 de milioane de euro, în timp ce investițiile industriale dețin doar o pondere de 7% din total, cu aproximativ 90 de milioane de euro. În mod similar cu 2021, sectorul public a fost prezent pe piața de investiții cu trei achiziții de mici dimensiuni în Cluj-Napoca și București.

După o creștere semnificativă a cererii în 2021, care a indicat o revenire rapidă la volumele de dinaintea pandemiei, activitatea de închiriere din 2022 a stagnat, cu volum al închirierilor aproape identic cu cel înregistrat cu un an înainte, de puțin peste 309.000 mp. Cu toate acestea, cererea a rămas puternică, cu cererea noua deținând o pondere de 62% în totalul închirierilor. Deși există un inventar semnificativ de spații de birouri disponibile pentru subînchiriere în București, doar un număr mic de companii au optat pentru această alternativă, rezultând un total de 3.400 mp de spații de birouri subînchiriate pe parcursul anului. Relocările, care au reprezentat 24% din cererea totală, au continuat să se orienteze către clădiri de înaltă calitate situate în zone ușor accesibile.

Chiar dacă companiile din domeniul tehnologiei au fost primele care au adoptat munca de acasă și munca hibridă, acestea și-au menținut prima poziție în topul celor mai active industrii pe piața închirierilor de birouri, cu o pondere de 36% din totalul activității de închiriere în 2022 și de 34% în T1 2023, urmate la distanță de sectorul Energie și Industrie, cu o pondere de 14% în 2022 și de 19% în T1 2023.

Pentru piața rezidențială din București, presiunea inflaționistă puternică din 2022 a fost cea mai evidentă. 2022 a fost un an fără succes pentru programul “Noua Casa”. Pentru prima dată de la instituirea programului, bugetul de 1,5 miliarde de lei nu a fost cheltuit în totalitate, rata de absorbție a fondurilor fiind de 90%. În plus, Banca Națională a României recomandă o pauză în program pe termen mediu, din cauza riscului de credit substanțial pe care îl prezintă programul pentru bugetul de stat. În prezent, programul se va derula și în 2023, în aceleași condiții și cu același buget ca și în 2022.

Efectele numeroaselor provocări asupra sectorului rezidențial din București vor începe să fie mai clare în următoarele 24 de luni. Numărul total de autorizații de construire eliberate în 2022 a fost cu 22% mai mic decât cu un an înainte. La nivel de cerere, din fericire, incertitudinile legate de situația geopolitică s-au estompat destul de repede, iar cererea și-a păstrat un nivel sănătos pe tot parcursul anului 2022. Cu toate acestea, creșterea s-a înregistrat, în principal, pe piața din București, unde vânzările au înregistrat un avans de 10,7% față de anul precedent. La nivel național, vânzările anuale au scăzut cu 4,18%, toate marile piețe regionale înregistrând scăderi, de la -3,42% în Brașov, la -8,76% în Timiș și până la -17,55% în Cluj.

Având în vedere circumstanțele economice actuale, un număr tot mai mare de dezvoltatori iau în considerare trecerea la proiecte rezidențiale built-to-rent și sunt dispuși să exploreze această oportunitate în anii următori. În timp ce vânzările de apartamente din București păreau să nu fie afectate de vârfurile inflației și ale ratelor dobânzilor pe parcursul anului 2022, interesul cumpărătorilor s-a estompat spre sfârșitul anului și a continuat să scadă și în primul trimestru din 2023, iar dezvoltatorii au început să ia în considerare PRS (Private Rented Sector) ca “plan B” sau plasă de siguranță în cazul în care cererea de achiziții va scădea în viitor.

În ceea ce privește segmentul industrial, creșterea a continuat să fie puternică și în 2022. La sfârșitul lunii martie 2023, stocul industrial total a ajuns la 6,52 milioane mp, cu livrări noi de 560.000 mp în 2022 și 162.000 mp în T1 2023, din care aproape 60% au fost înregistrate în București. Expansiunea pieței, determinată de pandemie, va persista și în 2023, cu un pipeline de peste 500.000 mp. Cel mai important, în anticiparea livrării autostrăzii A7 în 2024-2025, dezvoltatorii prospectează extinderea în Nord-Est, cea mai slab dezvoltată zonă industrială a țării, unde se așteaptă livrări de aproximativ 100.000 mp în 2023.

Scumpirea energiei și a materialelor de construcții a dus la o creștere a chiriilor pentru spatii industriale. În București, nivelul chiriilor a urcat la 4 euro/mp, în timp ce în restul țării chiriile au ajuns la o medie de 3,9 euro/mp. Având în vedere caracterul nespeculativ al dezvoltării spațiilor industriale din România, ratele de neocupare rămân scăzute, la 4,5%-5%, atât în București, cât și la nivel național.