Sebastian Mahu: Obiectivul IULIUS rămâne dezvoltarea proiectelor de regenerare urbană care aduc un plus major în viața comunităților și orașelor

Dezvoltatorul imobiliar român IULIUS a continuat inaugurările de noi proiecte în segmentele de birouri și retail și pregătește demararea dezvoltării unui complex cu funcțiuni mixte la Cluj-Napoca, unde va investi peste 500 de milioane de euro. Sebastian Mahu, head of asset management la IULIUS, a vorbit în interviul acordat Real Estate Magazine despre planurile de investiții pentru 2023 și tendințele din sectorul imobiliar comercial, cu accent pe sustenabilitate.  

Cum a evoluat activitatea de dezvoltare a IULIUS în 2022 și ce investiții planificați pentru anii următori?
Aș spune că a fost o evoluție conform graficului, reconfirmând faptul că nu suntem un dezvoltator speculativ, ci unul ancorat în realitatea pieței.

Anul 2022 a fost bogat în inaugurări, atât pe segmentul retail, cât și pe cel office. Am reușit să aducem în mijlocul comunităților în expansiune din Iași două proiecte Family Market, concept nou în portofoliul nostru – un format de retail de proximitate, personalizat pe așteptările locuitorilor. Tot anul acesta am inaugurat și cea de-a patra clădire office din proiectul mixt Iulius Town Timișoara – United Business Center 0 –, care a făcut ca polul de business pe care l-am creat aici să ajungă la 80.000 de metri pătrați. Imobilul are 30.000 de metri pătrați și reunește 14 companii multinaționale de pe trei continente, din domeniile IT, automotive, outsourcing și servicii.

Am lucrat intens și la construcția Palas Campus, cea mai mare clădire de birouri din țară ca suprafață, de a cărei finalizare ne apropiem și pe care o vom inaugura în primul trimestru din 2023.

Pentru anii următori, obiectivul rămâne unul clar, asumat și amplificat de toată experiența pe care am acumulat-o în cei peste 20 de ani de activitate pe piața de real estate, și anume dezvoltarea de proiecte de regenerare urbană care să aducă un plus major în viața comunităților și a orașelor. În 2023, focusul va fi pe proiectul de reconversie urbană propus pentru platforma Carbochim din Cluj-Napoca, cel mai amplu de acest tip din țară, care estimăm că va presupune o investiție ce depășește jumătate de miliard de euro.

Care sunt segmentele imobiliare pentru care veți aloca cele mai mari bugete de investiții în anii următori?
IULIUS este cel mai mare dezvoltator și operator de proiecte mixed-use de regenerare urbană din România. Este un concept pe care l-am inserat în piață, în urmă cu mai bine de un deceniu, și căruia vom continua să ne dedicăm, pentru că avem confirmarea că aceste proiecte, realizate ca parte din oraș, generează schimbare reală și impact pozitiv. Până la urmă, este ceea ce ne definește și ceea ce știm să facem cel mai bine, evident, adăugând cu fiecare zi noi și noi îmbunătățiri, pentru că regenerarea urbană este un concept viu, care urmărește oamenii.

Palas Iasi proiect mixed use IULIUS  1024x582 - Sebastian Mahu: Obiectivul IULIUS rămâne dezvoltarea proiectelor de regenerare urbană care aduc un plus major în viața comunităților și orașelor Iulius Town Timisoara 1024x638 - Sebastian Mahu: Obiectivul IULIUS rămâne dezvoltarea proiectelor de regenerare urbană care aduc un plus major în viața comunităților și orașelor

O confirmă ansamblul mixed-use Palas Iași, la peste zece ani de operare, și Iulius Town Timișoara, pe care l-am inaugurat în august 2019. Ambele proiecte s-au integrat organic în viața orașelor, au devenit destinații-magnet pentru localnici și vizitatori datorită mixului de servicii care oferă soluții la nevoi curente, de la shopping, plata facturilor și operațiuni bancare, până la petrecerea timpului liber și practicarea sportului.

Cum spuneam, avem în plan proiectul de amploare de la Cluj-Napoca, care va presupune o investiție de peste o jumătate de miliard de euro, cu funcțiuni de retail, office, entertainment și rezidențial, cu focus pe cultură și pe o armonizare cu orașul, prin conectivitate verde și rutieră. Ne propunem un proiect regional, unic în Transilvania și în România, care include relocarea și modernizarea fabricii Carbochim, pentru care investiția se ridică la peste 5 milioane de euro.

La Iași, am investit anul acesta într-un concurs internațional de arhitectură, cu invitați, pentru a dezvolta o clădire relevantă în zona centrală a orașului, cu un istoric și patrimoniu foarte important, în urma căruia juriul a desemnat câștigător proiectul propus de olandezii de la UNStudio, pe care îl vom dezvolta în anii următori.

Cum a fost primit conceptul Family Market în piață? Aveți în plan să extindeți acest brand de retail și în alte orașe?
Family Market este un concept nou de retail de proximitate, pe care l-am propus observând comunitățile care s-au dezvoltat vertiginos în zonele metropolitane ale orașelor și care au nevoie, în mod ideal, de infrastructura necesară desfășurării vieții zilnice mai aproape.

Ambele proiecte, inaugurate la Iași, se adresează acestor comunități. Este vorba despre zeci de mii de oameni care își reduc dependența de mașină pentru că acum au lângă casă un mix de magazine și servicii personalizate, mixul fiind gândit după o consultare prealabilă a lor.

Lansările proiectelor au generat un mare interes din partea consumatorilor. Am înregistrat vânzări-record în primele zile de la deschidere și s-au menținut la un nivel peste așteptări, ceea ce confirmă utilitatea conceptului nostru.

Analizăm în continuare piața; în acest moment nu putem anunța un al treilea Family Market, dar este categoric un proiect viabil și opțiunile rămân deschise.

Family Market 1024x682 - Sebastian Mahu: Obiectivul IULIUS rămâne dezvoltarea proiectelor de regenerare urbană care aduc un plus major în viața comunităților și orașelor

Care sunt industriile care generează cea mai mare cerere pentru birouri la nivelul portofoliului IULIUS?
IT-ul și, în general, tot ce înseamnă soluții tehnologice de vârf, din multiple arii, automotive, financiar etc., se află în topul chiriașilor din proiectele noastre. Dacă ne uităm doar la Palas Campus, care este închiriat 100% înainte de finalizare, lista este dominată de mari jucători din aceste domenii – Amazon, Microsoft, Visma Software şi Advanced Micro Devices (AMD) sunt doar câteva exemple.

Este o comunitate puternică a industriilor inovatoare, care setează noile trenduri la nivel mondial, și ne bucurăm că orașele în care suntem prezenți se dezvoltă ca huburi regionale de tehnologie. Mai ales că, în continuare, România se bucură de o forță de muncă talentată, capabilă, dornică să se specializeze.

Ați realizat anumite modificări la nivelul designului spațiilor de lucru pe fondul adoptării sistemului de lucru hibrid?
În această toamnă am atins o prezență de aproximativ 50% în proiectele noastre office, însă această cifră variază foarte mult în funcție de tipologia chiriașilor. Am observat că, în cazul companiilor cu până la 100 de angajați, întoarcerea la birou s-a făcut aproape 100%, cu o anumită flexibilitate, dacă este cazul. Companiile mari, mai ales cele din IT, au păstrat însă modelul hibrid, cu câteva zile în care echipa se adună la birou pentru setare de obiective.

Modificările operate se înscriu în amenajarea de spații dedicate muncii colaborative și sunt tot mai prezente zonele de recreere, în timp ce fiecare angajat se bucură de o suprafață de lucru aproape dublă acum, în medie de 15 metri pătrați, față de șase-opt metri pătrați înainte de pandemie.

Angajații apreciază conectarea cu natura – sunt companii în Palas Campus, de pildă, care își deschid birourile spre terase, care au fost transformate în grădini în miniatură, unde se poate lucra și socializa deopotrivă.

Ce impact are actualul context macroeconomic, marcat de dobânzi ridicate și inflație încă peste 10%, asupra costurilor de închiriere în proiectele IULIUS?
Evident, vorbim de o inflație și pe zona de închiriere. Atât pentru segmentul office, cât și pentru cel de retail există o creștere a chiriilor, dar, în același timp, și proiectele – cel puțin cele operate de noi – și-au dovedit încă o dată eficacitatea.

Din perspectiva office, proiectele IULIUS sunt cele mai atractive pentru angajați, care își centrează întregul program în jurul facilităților oferite de proiectele mixte, în timp ce, din perspectiva retailului, vânzările din 2022 au depășit cu mult rata inflației, reconfirmând puterea de ancorare și sinergia cu celelalte funcțiuni.

IULIUS a încheiat recent cea mai mare refinanțare din România pentru portofoliul de retail. Cum s-au derulat negocierile cu sindicatul de bănci și cum percep instituțiile financiare locale și internaționale potențialul pieței imobiliare din România?
IULIUS a obținut o linie de refinanțare sindicalizată pe termen lung, în valoare de 410 milioane de euro, acordată de către Erste Group Bank AG, Banca Comercială Română S.A., Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien AG, OTP Bank Nyrt. şi OTP Bank România S.A.

Este o tranzacție de referință pentru piața de real estate românească și, pentru noi, o confirmare că finanțatorii au încredere în proiectele noastre, care și-au demonstrat fiabilitatea.

Sunt bani pe care îi vom investi în proiecte prin care ne dorim să ne consolidăm poziția de lider la nivelul regiunilor în care operăm.

Ce abordare are IULIUS privind politica de dezvoltare și management al proiectelor sub principiile ESG?
ESG face parte din ADN-ul proiectelor noastre încă de la început. Avem o strategie de sustenabilitate cu focus pe creșterea calității vieții comunităților prin proiecte integrate și pe reducerea presiunii asupra mediului pe care o generează zona operațională și ne concentrăm eforturile, mai ales în contextul dat, asupra soluțiilor pentru economisirea energiei și producerea de energie regenerabilă proprie, prin instalarea de panouri fotovoltaice în toate proiectele noastre.

La capitolul zero waste avem implementat un program de reducere și valorificare a deșeurilor generate de proiectele grupului, preconizând o creștere cu peste 50% a cantităților de reciclabile și o reducere cu până la 40% a deșeurilor menajere.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.47.

AXXIS 1458 × 180 px 2 slidere - AXXIS Nova Resort & SPA