Creșterea rapidă a dobânzilor bancare din ultimul an a redus simțitor accesibilitatea creditelor ipotecare. Există totuși și o veste bună, în sensul în care analiștii consideră că vârful creșterilor dobânzilor a fost deja depășit. Cu toate acestea, având în vedere că dobânzile la credite sunt actualizate cu întârziere, acestea se vor menține în următoarele luni la un nivel ridicat.
În decurs de un an, Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor (IRCC) a crescut cu 388%, de la 1,17% la sfârșitul trimestrului 3 din 2021, la 5,71% în trimestrul 3 din 2022, cel mai recent trimestru pentru care Banca Națională a României a publicat datele.
Pentru exemplificare, un credit în valoare de 85,000 Euro contractat în T3 2021 avea rată lunară de aproximativ 1.900 RON, în timp ce pentru aceeași suma împrumutată de la banca în T3 2022, rată lunară era de aproximativ 3.000 RON, deci a crescut cu mai mult de 50%.
Același trend a fost urmat și de indicele ROBOR la 3 luni, care a crescut de la 1,77% la sfârșitul trimestrului 3 din 2021, până la 7,93% în trimestrul 3 din 2022, reprezentând așadar o creștere cu aproape 350% în decurs de numai un an. Vârful pentru ROBOR la 3 luni a fost însă atins în 26 octombrie, la 8,21%, după care a scăzut până la un nivel de 6,90% pe 13 martie 2023.
“Evoluția pieței creditelor ipotecare are un impact major asupra pieței rezidențiale. Cel mai probabil, prețurile locuințelor vor continuă să înregistreze o ușoară scădere în următoarea jumătate de an, în contextul menționat. Cu toate acestea, estimăm că prețurile vor reveni treptat pe termen mediu la nivelul anterior, pe măsură ce piață creditării se va reechilibra. Aceasta și în condițiile în care costurile de construcție se vor menține probabil la un nivel ridicat, pe fondul crizei energetice și a inflației, iar oferta va fi semnificativ redusă în următorul an”, a declarat Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul JLL Romania.
În privința închirierilor de locuințe, aceste segment de piață parcurge o perioada favorabilă, în detrimentul vânzărilor. Prin urmare, tendința de creștere a chiriilor începută din al doilea trimestru al anului 2022 în cazul locuințelor noi și din trimestrul 3 în cazul celor vechi va continua și anul acesta. La sfârșitul anului 2022, chiriile pentru apartamente noi au înregistrat o creștere medie de 8,5% într-un interval de 12 luni, iar apartamentele vechi au crescut în același interval cu 6,1%. Creșterea chiriilor a fost mai accentuată în cazul apartamentelor mari (3-4 camere) pe piața nouă, în timp ce pe piața veche au avut mai mult de câștigat unitățile mici (1-2 camere).
În privința segmentului de cumpărători speculativi, majoritatea investitorilor mici a dispărut din piață. Cei care apelau la un credit bancar pentru investiție nu își mai permit acum ratele lunare ridicate, pe care le-ar fi acoperit în trecut din chirie. Pe de altă parte, potențialii cumpărători care dispun de lichidități și achiziționează locuințe în scop investițional, pe termen scurt, tind să fie atrași și de alte tipuri de plasamente, inclusiv depozitele bancare, în competiție cu randamentele de pe piața rezidențială.
