România se pregăteşte să adopte un cadru legislativ de importanţă strategică pentru piaţa de capital şi sectorul imobiliar, prin reglementarea Societăţilor pentru Investiţii Imobiliare (S.I.I.), echivalentul local al vehiculelor internaţionale de tip Real Estate Investment Trusts (REITs).
Conform expunerii de motive depuse la Parlament, iniţiativa urmăreşte alinierea legislaţiei naţionale la standardele Organizaţiei pentru Cooperare şi Dezvoltare Economică (OCDE) şi ale majorităţii statelor din Uniunea Europeană, oferind o alternativă viabilă de finanţare pentru companiile româneşti şi consolidând traiectoria Bursei de Valori Bucureşti către statutul de piaţă dezvoltată.
Principalul argument al legiuitorilor este lipsa unui regim juridic şi fiscal adaptat, fapt care în prezent inhibă dezvoltarea pieței locale și privează economia de o sursă stabilă de finanțare. În timp ce, la nivel mondial, piața REITs este evaluată la aproximativ 3.000 de miliarde de euro, România rămâne unul dintre puținele state europene fără o astfel de reglementare, generând incertitudini operaționale pentru investitori.
Includerea acestui instrument în legislație a fost recomandată expres de OCDE încă din anul 2022, cu scopul de a sprijini sectoarele-cheie ale economiei prin facilitarea accesului la capital.
Conform proiectului de lege, o Societate pentru Investiţii Imobiliare trebuie să funcţioneze ca societate pe acţiuni, cu sediul în România şi listată pe o piaţă reglementată autohtonă. Pentru a obține statutul de S.I.I., compania trebuie să îndeplinească următoarele criterii stricte:
● Compoziţia portofoliului: minimum 75% din totalul activelor trebuie să constea în proprietăţi imobiliare sau titluri de participare în societăţi cu profil imobiliar din Uniunea Europeană.
● Structura veniturilor: cel puțin 75% din venituri trebuie să provină din vânzarea sau exploatarea imobilelor, din dividende de la filiale imobiliare sau din alte entităţi de tip S.I.I.
● Obligativitatea distribuirii: societatea are obligaţia legală de a distribui către acţionari, sub formă de dividende, minimum 90% din profitul realizat, până la finalul exerciţiului financiar următor.
Acest mecanism transformă active imobiliare în mod tradiţional nelichide (clădiri rezidenţiale, birouri, hale industriale, hoteluri, centre comerciale) în instrumente financiare lichide, tranzacţionabile bursier, având o volatilitate redusă datorită contractelor de închiriere pe termen lung.
Iniţiatorii estimează că adoptarea legii va genera un impuls macroeconomic major prin deschiderea pieței imobiliare către investitorii de retail și marii investitori instituționali. Pe lângă democratizarea accesului la active imobiliare de mare valoare, S.I.I.-urile vor permite statului şi autorităţilor publice – care pot înfiinţa astfel de societăţi deţinând între 25% şi 75% din capitalul social – să atragă surse de finanţare privată pentru proiecte ample de infrastructură, degrevând bugetul de stat.
Totodată, dezvoltarea pe orizontală a sectorului construcţiilor va stimula consumul în industriile conexe (materiale de construcţii, instalaţii, servicii de mentenanţă) şi va crea noi locuri de muncă. Pe termen lung, baza de impozitare se va extinde prin creşterea volumului de dividende distribuite şi prin conformarea voluntară generată de standardele riguroase de guvernanţă corporativă şi transparenţă obligatorii pentru companiile listate.
Regim fiscal special pentru REIT-uri
Modelul operațional al unui REIT se bazează pe regimul fiscal de tip „pass-through”. Societatea este scutită de impozitul pe profit la nivel corporativ, cu condiția legală de a distribui minimum 90% din profitul net către acționari sub formă de dividende. Impozitarea se realizează exclusiv la nivelul investitorului final, eliminând dubla taxare și asigurând un randament competitiv.
Ministerul Finanțelor a solicitat anularea acestui regim favorabil, invocând angajamentele României privind Codul de conduită revizuit în domeniul fiscalității întreprinderilor (2022/C 433/01) și jaloanele din Planul Național de Redresare și Reziliență (PNRR) referitoare la reducerea cheltuielilor fiscale în perioade de deficit bugetar excesiv.
„Chintesența existenței REIT-urilor este tocmai calitatea lor de entități de tip pass-through din punct de vedere fiscal, astfel încât impozitarea veniturilor aferente tranzacțiilor cu bunuri imobiliare va avea loc numai la nivelul acționarului și nu la un dublu nivel”, a scris Laurențiu Căpcănaru, broker în cadrul Goldring, într-un articol de opinie.
În toate statele membre G7 și în două treimi din țările OCDE, inclusiv în economii europene cu fiscalitate ridicată precum Franța, Germania sau statele nordice, profitul operațional al REIT-urilor nu se impozitează la nivel de companie.
O analiză comparativă cu piețele din Europa Centrală și de Est evidențiază o întârziere strategică a României. Polonia, Ungaria, Croația, Slovenia și Bulgaria dispun deja de legislație specifică și nu aplică impozit pe profit acestor vehicule financiare.
Cazul Bulgariei este relevant pentru a înțelege oportunitățile pierdute de piața noastră de capital. Vecinii de la sud au adoptat legislația REIT în 2003, iar până în anul 2007 aveau deja 41 de astfel de companii listate la Bursa de la Sofia.
Diversificarea sectorială: de la agricultură la centre de date și ospitalitate
Proiectul de lege aflat în Camera Deputaților lărgește sfera de aplicabilitate a REIT-urilor dincolo de clădirile de birouri și sectorul rezidențial. Conform Articolului 3 din proiect, aceste entități pot deține active în agricultură, silvicultură, logistică, centre de date, facilități medicale și infrastructură de telecomunicații.
În sectorul agricol, fragmentarea proprietății funciare și birocrația limitativă a legii arendei împiedică atragerea de capital masiv. Un REIT agricol, listat la BVB, ar permite comasarea terenurilor și securitizarea acestora. Modelul este funcțional în Bulgaria prin Advance Terrafund, o companie care a comasat peste 18.200 de hectare și a atins o capitalizare de 134 de milioane de euro, oferind fermierilor capital de lucru fără costurile dobânzilor bancare de creditare.
În industria digitală, expansiunea Inteligenței Artificiale și a serviciilor cloud impune investiții intensive în centre de date. La nivel global, companii precum Equinix – cu o capitalizare de 86 de miliarde de euro și peste 250 de centre operaționale – sau Keppel DC REIT din Singapore demonstrează viabilitatea separării infrastructurii imobiliare de riscul operațional al clienților tehnologici.
Pe piața de telecomunicații, lideri precum American Tower Corporation sau operatorul european Cellnex (cu active de 138.000 de turnuri și 50.000 de kilometri de fibră optică) utilizează aceeași arhitectură pentru a finanța rețelele 5G și IoT.
Căpcănaru notează: „REIT-urile nu sunt doar despre clădiri și apartamente; ele pot direcționa sume importante de bani către agricultură, spații logistice și industriale, spații medicale, centre de date și infrastructură de comunicații. Pentru acționari este mult mai simplu să vadă legătura dintre prețul acțiunii de pe Bursă și metrul pătrat util de spațiu logistic ori valoarea hectarului de teren”.
Modele globale de implementare: restructurare, stabilizare și monetizare
Experiența internațională demonstrează că REIT-urile funcționează ca mecanisme macroeconomice de stabilizare în perioade post-criză sau ca instrumente de optimizare a bilanțurilor guvernamentale și corporative.
Japonia (J-REIT) – Asanarea sistemului bancar post-bulă
Apariția pieței J-REIT în 2001 a fost o intervenție deliberată a guvernului de la Tokyo pentru a stopa prăbușirea prețurilor imobiliare de după spargerea bulei activelor din perioada 1986-1991. La apogeul acesteia, un singur metru pătrat în districtul Ginza se tranzacționa pentru echivalentul a 218.000 de euro, iar valoarea proprietăților din Japonia reprezenta 20% din avuția mondială.
Prăbușirea prețurilor cu până la 70-90% a lăsat băncile nipone cu portofolii neperformante de active luate în garanție. J-REIT-urile au permis agregarea acestor imobile devalorizate și securitizarea lor pe Bursă, eliberând bilanțurile bancare și atrăgând fonduri instituționale internaționale. Arhitectura japoneză impune un model de management extern: REIT-ul nu are angajați proprii, ci externalizează integral administrarea către societăți de asset management specializate (precum Mitsui Fudosan sau Mitsubishi Estate), fapt ce garantează independența operațională și transparența decizională. Piața numără în prezent 60 de companii cu o capitalizare ce depășește 108 miliarde de euro.
Coreea de Sud (CR-REIT și P-REIT) – Soluția crizelor de lichiditate și imobiliare
Coreea de Sud a legiferat acest instrument în 2001, în plin proces de recuperare după Criza Asiatică din 1997, care dusese la deprecierea monedei naționale cu 57% și la falimentul marilor conglomerate de tip chaebol. Inovația sud-coreeană a constat în crearea CR-REIT (Corporate Restructuring REIT), vehicule cu durată de viață determinată (cinci ani), concepute pentru a achiziționa proprietăți depreciate de la companii aflate în criză de lichiditate, prin mecanismul sale-leaseback (vânzare și închiriere ulterioară).
Fondul pionier KOCREF 1 a generat un randament anual al dividendului de 10,37% și a vândut activele, la finalizarea maturității, la un preț de 1,91 ori mai mare decât cel de achiziție. Ulterior, companii globale precum Korean Air și grupul SK (prin SK REIT) au utilizat structura pentru a-și monetiza sediile corporative și infrastructura industrială, păstrând continuitatea operațională.
În contextul economic curent, marcat de un stoc de peste 30.000 de locuințe nevândute în orașele secundare, guvernul sud-coreean a reproiectat instrumentul. Începând cu anul 2026, prin programul Housing Buyback Guarantee Program, cumpărătorii finali de apartamente noi primesc o garanție de răscumpărare după doi-trei ani, la 80-100% din valoarea de achiziție. Această plasă de siguranță nu este emisă de dezvoltatorii imobiliari expuși riscului de insolvență, ci este operată și garantată de un vehicul REIT sprijinit de stat și de instituțiile financiare publice.
India (InvIT) – Monetizarea infrastructurii fără îndatorare suverană
Confruntată cu necesitatea unor investiții de 2,2 trilioane de euro în infrastructură până în 2030, India a lansat, în 2014, fondurile de tip InvIT (Infrastructure Investment Trust), ca parte a programului National Monetization Pipeline (NMP). Statul transferă active operaționale finalizate (autostrăzi, rețele electrice, parcuri logistice) către aceste trusturi listate, generând capital imediat pentru noi proiecte de dezvoltare, fără a majora deficitul sau datoria publică.
Structura obligă sponsorul inițial să păstreze o participație de minimum 15% pentru alinierea intereselor cu cele ale investitorilor de retail și instituționali. Vehiculul IRB InvIT Fund, care gestionează 3.000 de kilometri de autostrăzi, a atras fonduri suverane majore din Singapore (GIC) și bănci britanice (NatWest Group), oferind un randament anual din dividende de 10-12%. Volumul total al activelor administrate sub umbrela InvIT a atins 75 de miliarde de euro și este prognozat să depășească 258 de miliarde de euro la sfârșitul deceniului.
Brokerul Goldring a punctat: „Legea este așteptată cu nerăbdare, deschizând calea unor proiecte care pot schimba fața marilor orașe sau pot fi soluția pentru proiecte de infrastructură prin Parteneriate Public-Private”.
Legislația privind REIT-urile a fost depusă în Parlament în aprilie 2024, fiind votată de către senatori, iar la nivelul lunii martie 2026 primise avizul de la Comisia pentru industrii și servicii din Camera Deputaților; cu toate acestea, nu este clar când va fi supusă votului final pentru adoptare.
Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.59.
