Revenirea pieței de birouri, în faza de accelerare spre al doilea semestru

Ovidiu Posirca

, Real Market

Flexibilitatea spațiului de lucru s-a reliefat drept una dintre marile forțe care au influențat piața birourilor în ultimii doi ani, iar pe fondul revenirii consistente în clădirile de birouri, proprietarii de proiecte și companiile chiriașe mizează pe o regândire a experienței de muncă pentru toți angajații.

Ridicarea restricțiilor la începutul lunii martie presupune și revenirea angajaților la birou pentru majoritatea companiilor cu impact mai vizibil în a doua parte a anului.

„Companiile care au înțeles că flexibilitatea și adaptabilitatea la o nouă realitate sunt foarte importante au de câștigat în ceea ce privește retenția personalului, astfel că noi modalități de lucru sunt implementate”, a explicat Florina Grosu, associate, Office Agency, în cadrul agenției de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate, pentru Real Estate Magazine. De exemplu, munca în totalitate la distanță este avantajoasă pentru angajații care sunt motivați de schimbarea mai des a locației din care își desfășoară activitatea.

Activitatea desfășurată exclusiv de la sediile de birouri se aplică pentru companiile internaționale în care acest aranjament este o politică globală. Însă varianta cea mai menționată în perioada pandemică a fost cea a sistemului hibrid în care se alege un număr de zile de lucru de acasă și de la birou. Totodată, alternarea săptămânilor de lucru de la birou cu cele de acasă, cu scopul de a crea posibilitatea interacțiunii diverselor echipe în cadrul companiilor, este o altă modalitate de lucru interesantă.

PPF copy 1024x576 - Revenirea pieței de birouri, în faza de accelerare spre al doilea semestru

Potrivit lui Grosu, unul dintre efectele secundare ale lucrului de acasă din ultimii doi ani este fenomenul lipsei de afiliere față de echipă, scăderea nivelului de loialitate și, implicit, o ușurință mai mare în ceea ce privește schimbarea jobului actual.

„Rolul angajatorilor în această perioadă de revenire este unul important din perspectiva adoptării unor politici de personal flexibile și atractive pentru oameni. În concluzie, să considerăm că ne vom întoarce la vechile modalități de lucru ar fi o reală utopie”, a mai spus reprezentanta Crosspoint Real Estate.

De altfel, un studiu realizat de Genesis Property relevă că mai bine de 80% dintre angajați susțin că lucrul de acasă le-a afectat relația cu echipa. Cercetarea a avut 1.073 de respondenți.

Sondajul arată că, în prezent, aproape 88% dintre angajații care s-au întors la birou sau lucrează într-un sistem hibrid cu prezență preponderent fizică spun că alocă o bună parte din timp interacțiunii și colaborării directe cu colegii atunci când sunt la birou.

Totodată, trei din zece angajați incluși în cercetare au precizat că lipsa interacțiunii și colaborării fizice a avut efecte asupra evoluției lor profesionale.

„Interacțiunea fizică la birou, indiferent că are loc într-un cadru formal sau informal, oferă posibilitatea unei înțelegeri mult mai detaliate și nuanțate a mediului de lucru și a pașilor care trebuie urmați pentru a urca pe scara profesională”, este de părere Teodor Stoica, managerul de resurse umane al Genesis Property.

Existența unui spațiu de lucru la birou este mai importantă pentru noile generații de angajați, care au nevoie de un suport din partea echipei și a managerilor în demararea primelor proiecte. Internalizarea valorilor companiei a fost un alt proces care s-a desfășurat cu greutate într-un mediu în care au predominat interacțiunile online. Pe de altă parte, tinerii din Generația Z care sunt recrutați acum de marile companii au crescut cu platformele digitale, astfel încât spațiul lor de lucru trebuie să aibă o puternică componentă tehnologică.

„Oamenii începuseră deja să vină la birou din ce în ce mai mult și probabil vor continua trendul. Companiile, însă, oferă în continuare program flexibil/hibrid pentru că se cere un astfel de model la momentul acesta, indiferent de restricții. Nu vom vedea în curând ceea ce consideram în 2020 normal, însă vom avea o nouă normalitate cu birouri mai puțin aglomerate, focusate pe munca în echipă, nu cea individuală, amenajate diferit”, a precizat Maria Florea, key client director în cadrul agenției de consultanță imobiliară JLL, pentru Real Estate Magazine.

Birourile dinamizează piața tranzacțiilor de investiții

Deși încă erau restricții în primele trei luni ale anului, închirierile noi de birouri au crescut cu 44% doar pe piața din București, față de perioada similară a anului trecut, până la 60.400 de metri pătrați.

Euro Tower low res copy 701x1024 - Revenirea pieței de birouri, în faza de accelerare spre al doilea semestru

Cererea netă, excluzând reînnoirile sau renegocierile, a reprezentat trei sferturi din totalul activității de închiriere, cu 53% mai mult față de primul trimestru din 2021. Acest lucru semnalează o dezghețare a planurilor de extindere a companiilor, demonstrată de numărul semnificativ dintre acestea care au luat măsuri concrete pentru a-și asigura intrarea în spațiile identificate, potrivit unui studiu realizat de firma de consultanță imobiliară CBRE România.

„Înregistrăm o creștere consistentă față de anul trecut a tranzacțiilor de închiriere, ceea ce demonstrează în continuare revenirea activității pe acest segment. Marile companii chiriașe doresc să se extindă și să se relocheze, dar cea mai mare problemă cu care ne confruntăm este anvergura limitată a noilor livrări. În absența unor noi autorizații de construcție, companiile chiriașe trebuie să scurteze procesul decizional pentru a nu risca intrarea într-un scenariu în care vor resimți presiuni suplimentare”, a spus Tudor Ionescu, head of A&T Services, Office, în cadrul CBRE România.

În primul trimestru, cea mai importantă tranzacție cu birouri a fost pe piața din Cluj-Napoca. Belgienii de la AYA Properties au cumpărat complexul Record Park de la Speedwell pentru aproximativ 35 de milioane de euro. În București, cea mai importantă piață pentru birouri, Yellow Tree a achiziționat două clădiri în centrul orașului. Cehii de la PPF Real Estate au achiziționat șantierul unei noi clădiri de birouri care va fi finalizată în 2024 în urma unei investiții de 60 de milioane de euro.

Dezvoltatorul israelian Hagag Development Europe a preluat o clădire de birouri cu suprafața de 6.000 de metri pătrați în centrul Bucureștiului, pe care o va recondiționa. De asemenea, grupul ungar Indotek a intrat pe piața din Capitală prin achiziția Băneasa Business Center, care are o suprafață de aproape 10.000 de metri pătrați. Indotek are în plan extinderea portofoliului local care a atins deja 60.000 de metri pătrați.

Miro 3 copy 1024x683 - Revenirea pieței de birouri, în faza de accelerare spre al doilea semestru

Yitzhak Hagag, cofondator și acționar Hagag Development Europe, susține că piața spațiilor de birouri a dat primele semne de revenire încă de anul trecut. 

„Exclusiv în ceea ce ne privește, există foarte multe discuții pe zona de office și am remarcat că majoritatea companiilor cu care am interacționat sunt interesate în special de locații centrale, de proximitatea față de metrou și de dotările proiectului, clienții arătându-se realmente animați de ideea de a se reloca într-o clădire cu valoare istorică și mai ales de facilitatea de a accesa rapid zonele centrale ale orașului”, a declarat Hagag pentru Real Estate Magazine.

Interesul pentru investițiile în birouri rămâne important și la nivel regional. Iulius are în derulare o investiție de 35 de milioane de euro în Palas Iași, unde va dezvolta birouri pe o suprafață de 54.000 de metri pătrați. Același dezvoltator a anunțat recent o investiție mixtă de peste jumătate de miliard de euro, în care va exista și o componentă de birouri verzi întinsă în primă fază pe 23.000 de metri pătrați.

Perspectivele pieței de închirieri

Mediul inflaționist și creșterea susținută a prețurilor la utilități au început să pună noi presiuni pe costurile de închiriere ale birourilor, însă este neclar dacă marii chiriași vor accepta o majorare. În acest moment, costul maxim plătit pentru închirierea unui birou în zona centrală a Capitalei ajunge la 19 euro pe metru pătrat pe lună, însă în anumite zone ale orașului, precum sudul și estul, costul lunar poate fi chiar înjumătățit.

 

Consultanții consideră că, pe piața din București, chiriașii au ultimul cuvânt, în timp ce în orașele regionale vorbim despre o piață a proprietarilor, iar aceștia ar putea negocia mai ușor o majorare a chiriilor.

Între timp, criza sanitară a condus la apariția unei nișe a subînchirierilor de birouri. Doar în Capitală, există un stoc de aproximativ 60.000 de metri pătrați scos la închiriere de către companiile care au realizat că pot gestiona operațiunile dintr-un sediu cu suprafața mai mică.

Productivitatea, cheia pentru adoptarea birourilor flexibile

Perioada pandemică a accelerat adoptarea muncii de la distanță, în special cea de acasă, iar companiile au strâns suficiente date în ultimii doi ani pentru a trasa o nouă strategie privind aranjamentele de lucru.

Însă piața a continuat să se dezvolte pe ideea flexibilității și a biroului ca produs consumabil. Chiar și în București au apărut birouri care pot fi închiriate direct prin aplicația de mobil, iar jucătorii din industria birourilor flexibile văd un viitor în care foarte multe spații de lucru de mici dimensiuni vor fi deschise în apropierea caselor.

În piața birourilor din București asistăm deja la o micșorare a suprafeței medii de birouri închiriate. Dacă, în 2017, companiile închiriau în medie 1.789 de metri pătrați, în 2021, suprafața s-a redus la puțin peste 1.200 de metri pătrați, arată un raport al Crosspoint Real Estate.

Companii internaționale precum Google sau Amazon lucrează cu operatorii de birouri flexibile, iar unul dintre avantajele acestui produs îl reprezintă tocmai eficiența – companiile nu mai trebuie să facă o analiză îndelungată privind clădirile potrivite, să negocieze chirii și să păstreze legătura cu proprietarul. Prin simpla plată a unui abonament lunar, aceste firme obțin birouri în unele dintre cele mai bune zone ale orașului și se pot concentra pe îmbunătățirea experienței de lucru.

Birourile flexibile erau considerate o nișă înainte de pandemie, însă după doi ani în care zeci de milioane de angajați s-au adaptat peste noapte la noi sisteme de lucru, nu este exclus să vedem un interes crescut pentru această zonă. În cele din urmă, companiile vor trebui să pună în balanță țintele de productivitate ale echipelor și nevoia tot mai puternică a oamenilor de a-și desfășura activitatea într-un spațiu cu adevărat flexibil, care poate să fie acasă, în parc sau chiar în altă țară.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.43.

MACHETA - austrotherme