Daniel Tudor, CEO & Founder, The Concept Group a fost invitat la o nouă ediție Real Estate Talks, seria de interviuri video realizată de Real Estate Magazine. Tudor a vorbit despre produsele imobiliare care lipsesc în acest moment pe piața rezidențială și noile motoare de creștere pentru sector în perioada următoare.

În ce fază a ciclului rezidențial ne aflăm în acest moment?

Dacă te uiți după indicii relevanți și îți bazezi opinia pe date, poți să îți dai seama că suntem într-o perioadă care fie este la începutul unei etape de explozie, care înseamnă 4-6 ani în care vom avea creștere compusă cu două cifre, sau suntem într-o perioadă de ușoară corecție cel puțin pentru anumite categorii din piață care au o ofertă mai mare față de cererea care rămâne în urma. Acest lucru se poate produce din cauza evenimentelor din piață petrecute în ultimele luni, mai ales creșterea dobânzii la credite. Suntem într-un moment în care pe orizont mediu și lung vom avea niște creșteri mari. Un ritm similar de creștere a mai fost înregistrat în perioada 2004-2007, dar nu mulți oameni mai țin minte.

Piața urmează niște cicluri pe care nu le-am creat noi, ci care se întâmplă de 300 de ani în țări capitaliste.

Ce lipsește la nivel de produse investiționale în piața rezidențială locală?

O zonă neacoperită o reprezintă activele de investiții rezidențiale luate ca întreg cu scop de închiriere. Pe scurt, proiecte întregi care sunt cumpărate cu chiriași în fiecare unitate rezidențială. De exemplu, în Germania piața este în majoritate angrenată în acest sistem și sunt fonduri instituționale care dețin astfel de proiecte. Proiectele sunt închiriate cu un grad de ocupare destul de înalt și sunt tranzacționate între diferite fonduri. Probabil vom vedea astfel de fonduri intrând pe piața (din România – n.r.) cu capital străin, dar și local în următorii ani.

Totodată, vedem tot mai multe companii care investesc în pachete de apartamente, inițial cu capital propriu și ulterior cu diverse runde de majorări de capital obțin bani pentru investiții în noi active.  

Cât de atractivă mai este varianta achiziției unei locuințe în scop de închiriere?

Dacă 5% net anual este o cifră bună în mod cert este o investiție foarte bună. Trebuie să nu uităm că piața imobiliară se raportează la euro, nu la lei, și atunci riscul valutar este redus. Practic,  nu este corect să calculezi inflația la lei din România la un produs în euro, ci la inflația din zona euro care este tot la un nivel destul de mare. Există posibilitatea ca pe termen scurt, cumva în valori reale, piața imobiliară să se corecteze deși crește pentru că are un avans sub inflație. Acesta nu poate decât să fie un combustibil pentru creșterile viitoare mai mari când inflația se temperează, dar piața imobiliară va începe să explodeze pentru că sunt foarte mulți bani disponibili, în ultima parte a ciclului (următorii 4-6 ani).

Va trebui să avem o legislație actualizată în domeniul chiriilor pentru a atrage investitorii instituționali în piață?

Un raport recent al Global Property Guide nu plasează România nici pe departe într-o zonă de risc pentru proprietar, ci într-o zonă neutră ușor înclinată către proprietari. Știu că este contra-intuitiv și ai putea spune că nu este așa pentru că chiriașii sunt protejați. Depinde de cum îți faci contractele și trebuie să fie un echilibru între cele două. Dacă ești o companie care investește la nivel instituțional, cu siguranță ai un departament juridic foarte important care face contractele foarte bine. Atunci în mod natural, pentru că și prețul de vânzare este așteptat să crească, probabil că tot mai mulți oameni vor alege să stea în chirie pentru că și randamentele se vor mai reduce. Tindem să se aliniem la standardele europene pentru că România se află într-o zonă geopolitică de maximă importanță și se vor pompa bani pentru consolidarea flancului estic. De-a lungul istoriei, în țările capitaliste în care bani mulți vin într-o perioadă scurtă de timp, crește în mod natural și valoarea activelor, inclusiv cele imobiliare.

Vor evita investitorii imobiliari Bucureștiul având în vedere schimbările semnificative la nivel de PUZ-uri suspendate și PUG – suspendat în primă instanță? 

Acesta este avantajul orașelor mai mici sau pentru zonele satelit ale orașelor mai mari în acest moment. Problema cu autorizările nu este doar în București, ci este și în Cluj-Napoca sau Iași, dar și în Timișoara. Dacă ne uităm și în Europa, avem astfel de probleme peste tot. Trebuie menționat și faptul că România nu este campion la digitalizare, cel puțin în sistemul public. Caut să înțeleg și vocea autorităților și sunt convins că intențiile domnilor primari sunt pozitive și le urez tot binele din lume să reușească.

Cred că o abordare mai diplomată din partea autorităților din București este mai pozitivă deoarece în toată masa de dezvoltatori cu PUZ-uri obținute recent și mai puțin recent sunt și oameni cu bune intenții. Prin urmare, trebuie găsită o formulă de discernere între aceste cazuri și cele pe care le poți cataloga drept profund ilicite. Cert este că nu vedem un blocaj neapărat în acest moment pentru că sunt multe proiecte în dezvoltare deja, iar dezvoltările au un interval de 2-3 ani până la momentul livrării. Pe de altă parte, stocul fiind mai redus nu ne putem aștepta la o ofertă imensă la un anumit moment cu o cerere în scădere dintr-o cauză anume.

Vor crește prețurile locuințelor noi în București din cauza îngreunării activității de autorizare?

La prima vedere ai tinde să spui „Da”, însă eu nu cred pentru că sunt suficient de multe proiecte cu un stoc mare care se dezvoltă sau pe punctul de a se dezvolta. Totodată, suspendarea PUZ-urilor sectoriale a oprit doar proiectele care nu erau autorizate, nu aveau nici certificat de urbanism și nici PUZ local valabil.

Se poate întâmpla un blocaj dacă situația va mai rămâne 2-3 ani într-o variantă neschimbată și să vedem un stoc diminuat în următorii 3-4 ani. Personal, nu cred că se va ajunge la această situație deoarece o cale de dialog trebuie să se găsească și intenția autorităților este tot de dezvoltare a orașului.

Am văzut intenții de genul, dacă începi un proiect să integrezi și o grădiniță/școală sau parc în cazul unui ansamblu cu peste 1.000 de locuințe. Sunt clienți dezvoltatori care spun că au crescut costurile de construcție, terenul a fost scump, există presiune pe prețuri, iar acum trebuie să mai construiască și o grădiniță.

Deocamdată, planurile de business pentru proiectele care încep acum nu arată foarte bine din punct de vedere al costurilor de construcție și al impredictibilității existenței acestora. De aici, dilema dezvoltatorilor care se gândesc de exemplu să pună un preț de 2.200 de euro/mp util plus TVA, în condițiile unui cost brut de construcție de 800 de euro/mp util. Mai există și costuri cu terenul și de altă natură, cota de profit, iar acum trebuie să construiască și o grădiniță pentru că spune primăria.

Marjă deocamdată este și în acest moment nu pare să fie un context de piață nesustenabil. Suntem departe de situația din 2008 și probabil ne mai trebuie încă 4-6 ani de „boom” pentru ca prețul să se ajusteze atât de mult încât dezvoltarea de noi proiecte să nu mai fie sustenabilă.

În acest context al pieței, cum au evoluat afacerile The Concept Group și câte locuințe estimați că veți vinde până la finalul anului?  

Suntem sub ținta pe care o avem pentru acest an, însă nu este o surpriză și cred că toată lumea este sub cifrele previzionate inițial. Avem aproximativ 500 de unități vândute de la începutul anului și noi aveam ca obiectiv 1.500 de locuințe vândute până la finalul anului 2022, însă dacă ajungem la 1.000 de contracte încheiate vom fi în regulă. Totodată, sunt multe proiecte care stau să înceapă.