Piața imobiliară din Israel: provocări și soluții

Israelul a cunoscut o creștere puternică a prețurilor locuințelor în ultimul deceniu (cu excepția anului 2011), în ciuda incertitudinii politice interne, a amenințărilor la adresa securității naționale și a crizei financiare globale din anii 2008-2010. Prețurile locuințelor din Israel au crescut cu 118% (82% în termeni reali, raportat și la rata inflației) din anul 2006 până în 2017.

Provocată de măsurile guvernamentale și agravată de criza sanitară ce a venit cu pandemia, piața imobiliară din Israel s-a contractat rapid în ultimul timp. Prețul mediu al locuințelor din această țară a scăzut cu 3,22% pe parcursul anului trecut până în trimestrul II 2020, cea mai puternică contracție după cea suferită în al II-lea trimestru al anului 2007, potrivit Biroului Central de Statistică (CBS).

Israel copy 1024x683 - Piața imobiliară din Israel: provocări și soluții

Principala cauză a creșterii puternice a prețurilor din Israel până în ultimii ani a fost stocul redus de noi locuințe, în comparație cu cererea crescută, din cauza volumelor mici de noi construcții. Alți factori care au alimentat creșterea prețului locuințelor au inclus politicile monetare expansive ale băncii centrale și lipsa unor opțiuni de investiții alternative. Cu toate acestea, din vara anului 2011, când mii de israelieni au început să protesteze din cauza înrăutățirii accesibilității caselor, stăvilirea prețurilor locuințelor s-a numărat printre prioritățile guvernului. Pentru a ameliora efectul investițiilor asupra pieței de locuințe din Israel, Ministerul Finanțelor a majorat taxele percepute la cumpărarea de proprietăți și a introdus o taxă suplimentară pentru proprietarii a trei sau mai multe apartamente. Ca urmare, tranzacțiile de investiții au scăzut brusc de la 40% din totalul tranzacțiilor la începutul anului 2015 la 15% recent. Din 2015, guvernul a intensificat vânzarea de terenuri la prețuri reduse către dezvoltatori și i-a obligat pe aceștia să vândă viitoarele locuințe la prețuri mai mici decât prețul pieței.

Good to know

Prețul mediu al locuințelor din Israel a scăzut cu 3,22% anul trecut

Un alt sistem propus de autoritățile israeliene a fost o loterie a locuințelor, unde cei ce nu dețin o casă pot concura pentru apartamente printr-un sistem de loterie. De la înființarea sa și până la sfârșitul anului 2015, cel puțin 60.000 de gospodării au câștigat la loterie, dar numai 18.000 și-au exercitat efectiv dreptul de a cumpăra un apartament la preț redus. Mai mult, în iulie 2017, guvernul a aprobat un plan de consolidare a pieței de închiriere pe termen lung, inclusiv prin introducerea unor scutiri de impozite pentru a încuraja construcția de unități rezidențiale destinate închirierii. Ca urmare, prețurile locuințelor au scăzut cu 0,9% (-1,94% ajustat la inflație) în 2018 și au crescut cu doar 1,6% (1,2% ajustat la inflație) în 2019. Economia Israelului s-a contractat cu aproximativ 6% anul trecut.

how to find a good real estate and tax lawyer in israel copy 1024x768 - Piața imobiliară din Israel: provocări și soluții

Referitor la proprietățile rezidențiale, acestea au un preț deosebit de crescut în principalele orașe, Tel Aviv și Ierusalim. Randamentele brute de închiriere – rata brută de amortizare a unei investiții imobiliare, calculată relativ la chiria medie – sunt scăzute, atât în Tel Aviv, cât și în Ierusalim, aproape de nivelul înregistrat în Monaco, și se situează în jurul a 3% (deși există unele zone unde acestea variază). Acest fapt nu face decât să întărească ideea supraevaluării prețurilor de vânzare ale proprietăților.

Prețurile din Tel Aviv variază între 10.000 și 21.000 de dolari pe metru pătrat

Cel mai scump oraș din această țară este Tel Aviv, capitala, urmat de Ierusalim. În ambele orașe, prețurile au crescut în mod surprinzător în ultimii ani. Prețurile din Tel Aviv variază între 10.000 și 21.000 de dolari pe metru pătrat util, prețuri asemănătoare cu cele regăsite în orașele elvețiene Geneva și Zürich sau în Toronto și Vancouver din Canada.

Israel 3 copy 1024x683 - Piața imobiliară din Israel: provocări și soluții

În ciuda prețului de vânzare mai mare din Tel Aviv, randamentele înregistrate sunt, în general, mai mari. În centrul orașului, randamentul ajunge până la aproximativ 5%, iar în cartierul Ramat Aviv, până la aproximativ 4%, acestea fiind cele mai productive zone din Tel Aviv. În Ierusalim, cartierele cu cele mai crescute randamente sunt Rehavia (3%) și centrul orașului (2,8%).

Good to know

Prețurile medii de închiriere pentru un apartament în Tel Aviv variază între 27 și 57 de dolari pe metru pătrat pe lună, în timp ce în Ierusalim, prețurile medii de închiriere variază între 19 și 35 de dolari pe metru pătrat pe lună

În privința ratelor de impozitare din Israel, acestea sunt destul de scăzute comparativ cu cele practicate în țările europene. Veniturile din chirii sunt impozitate în statul din Orientul Mijlociu, iar contribuabilii pot opta fie pentru un impozit fix de 10%, raportat la chiria brută, fie pentru o impozitare progresivă, în funcție de valoarea venitului net obținut din închiriere. În ceea ce privește bunurile imobile transmise prin moștenire, acestea sunt scutite de impozit.

Cetățenii străini nerezidenți sunt, de asemenea, impozitați, în cazul veniturilor obținute din închiriere, prin același sistem cu două modalități de impozitare, fie prin opțiunea forfetară în care venitul brut din închiriere este impozitat la o rată de 10%, sau prin rate progresive. Venitul impozabil se calculează prin scăderea cheltuielilor generatoare de venit din venitul brut. Printre deducerile admise în cazul celei de-a doua variante se numără rata de amortizare, asigurarea clădirii, taxele municipale, taxele de administrare, întreținerea și reparațiile. În cazul primei opțiuni de impozitare nu se pot aplica deduceri.

Costurile de tranzacționare ale unei proprietăți în Israel au o valoare cuprinsă între aproximativ 6% și 7,5% din prețul total al proprietății tranzacționate. Cumpărătorii sunt cei care achită cele mai multe costuri. De asemenea, o caracteristică atipică a pieței imobiliare din Israel este că finisajele nu sunt incluse, în general, în prețul proprietății. De obicei, locuințele din această țară se vând „la gri” sau „la alb”, cu excepția puținelor cazuri când se stipulează altfel.

Material publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.37.

MACHETA - austrotherme