Segmentul dezvoltării de spații industriale și de logistică a continuat să se extindă în ciuda provocărilor generate de criza sanitară pentru sectorul imobiliar. Piața a înregistrat o cerere în creștere pentru spații de depozitare din partea jucătorilor de e-commerce și retail, dar și a companiilor de logistică cu activitate crescândă în ultimele trimestre. Dacă ritmul de creștere va fi susținut în anii următori, piața de profil din România are potențialul de a prinde din urmă Cehia și Polonia, care au cele mai puternice hub-uri industriale și logistice din regiune.

Stocul de spații va depăși cinci milioane de metri pătrați în acest an, ceea ce va poziționa România în topul regional al țărilor cu cele mai dinamice sectoare industriale și de logistică.

Pe partea de închiriere, volumul total tranzacționat a fost de aproximativ 388.000 de metri pătrați în primele nouă luni din 2020, în creștere cu 130.000 de metri pătrați față de perioada similară a anului trecut, conform firmei de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate. Noua cerere a fost absorbită în mod egal de piața din București și cele din orașele regionale.

Good to know

Peste cinci milioane de metri pătrați, stocul de spații în 2020

„Teoretic, piața de spații industriale din România are potențialul de a recupera decalajul față de piețe precum Polonia și Cehia, însă totul depinde de cerere. Aceste piețe nu s-au dezvoltat speculativ, ele s-au dezvoltat în baza dezvoltării economice durabile, anume creșterile din segmentul retail, logistică și producție. România poate recupera acest decalaj, însă avem nevoie de creștere economică. Ritmul de recuperare va depinde de ritmul de creștere economică și de cât de atractivă este România pentru investitorii străini”, a spus Andrei Brînzea, partner – land & industrial la compania de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, pentru Real Estate Magazine.

La nivelul Europei Centrale și de Est (CEE), Polonia are cel mai puternic segment de spații industriale și logistice, cu un stoc de aproximativ 20 de milioane de metri pătrați. Cehia se plasează la o distanță semnificativă, cu o piață de profil care se ridică la aproximativ 8,8 milioane de metri pătrați.

„Într-o perspectivă optimistă, pentru a ajunge din urmă Polonia, am avea nevoie de opt-zece ani de creștere continuă, iar pentru a ajunge din urmă Cehia, am avea nevoie de vreo patru-cinci ani, însă aceasta depinde foarte mult de contextul economic național și internațional”, declară partenerul Cushman & Wakefield Echinox. În acest an, toate economiile din regiunea CEE vor înregistra un recul din cauza crizei sanitare, însă analiștii susțin că economiile ar putea recupera pierderile din acest an până în 2022.

Ecartul dintre Polonia, Cehia și România s-a menținut în ultimii ani, deși pe piața locală au fost construite anual proiecte care au depășit 500.000 de metri pătrați. În 2019, Polonia a înregistrat o creștere a stocului de două milioane de metri pătrați, în timp ce ritmul de dezvoltare al Cehiei a fost similar cu cel al pieței de spații industriale din România, potrivit reprezentanților firmei de consultanță imobiliară JLL România.

„Piețele acestea au cunoscut și cunosc o dezvoltare accelerată prin prisma contextului geografic, dacă ne gândim la Cehia, și prin prisma poziționării și a demografiei, dacă ne referim la Polonia. Mai mult decât atât, apetitul investitorilor este în creștere pentru piețe emergente, ca România, care promit să aducă un randament mai mare al investițiilor în acest gen de spații. În contrast, piețe mature, precum Polonia, aduc randamente scăzute ale investițiilor prin volumul ridicat de spații și de tranzacții, care generează presiune puternică pe prețuri și pe condițiile comerciale”, a declarat Costin Bănică, head of industrial department la JLL România, pentru Real Estate Magazine.

În următorii ani, creșterea segmentului de spații industriale și de logistică de la nivel local ar putea ajuta România să recupereze decalajul de aproximativ patru milioane de metri pătrați față de Cehia.

România și-a construit în ultimii ani profilul unui hub de logistică pentru piețe din sud-estul Europei, iar pe măsură ce infrastructura de transport se va dezvolta, țara va atrage mai multe investiții în zona de logistică.

„Polonia beneficiază de avantajul regional, fiind un hub în continuă creștere pentru distribuție în zona CEE. Pe măsură ce piețele din CEE se vor dezvolta, șansele ca România să beneficieze de prezența acestor hub-uri crește puternic, însă asta se întâmplă în timp, corelat cu creșterea consumului”, explică Bănică.

Portul Constanța va juca un rol strategic în dezvoltarea pieței, în zonă aflându-se în construcție un proiect mixt cu o suprafață totală de 550.000 de metri pătrați. Globalworth și Global Vision vor dezvolta spații industriale și de logistică, spații de producție, un nod intermodal, clădiri de birouri și spații pentru servicii, în apropiere de Portul Constanța. Primii chiriași atrași pe segmentul de spații de depozitare provin din industria de distribuție și transport mărfuri.

Un alt potențial motor de creștere ar putea fi relocarea unor facilități de producție din Asia în Europa, pentru eficientizarea rețelei de furnizori de pe ambele continente. Țările din CEE ar putea avea oportunitatea să atragă noi jucători din segmentul de producție în parcurile industriale și logistice.

Retailul, în topul activității de închiriere

În primele nouă luni ale anului, cele mai importante tranzacții de închiriere au fost încheiate de către lanțul de supermarketuri Profi. Compania a securizat 115.500 de metri pătrați în două proiecte care vor fi dezvoltate de WDP în Craiova și Timișoara. Totodată, în apropiere de București, retailerul polonez de haine LPP a închiriat 21.800 de metri pătrați de spații de depozitare într-un alt parc WDP.

„Dezvoltarea e-commerce-ului și a industriilor strategice precum producția de echipamente medicale, dar și nevoia tot mai evidentă pentru centre logistice urbane au contribuit la creșterea cererii de spații industriale. De asemenea, anul acesta s-a înregistrat o cerere ridicată din partea unor companii locale pentru spații mai mici”, notează analiștii Crosspoint Real Estate într-un raport.

La jumătatea anului, sectorul de retail/FMCG a generat 50% din noile contracte de închiriere, alături de 3PL/logistică (35%) și producție ușoară (33%), arată datele firmei de consultanță imobiliară Colliers International.

La capitolul prețurilor de închiriere, piața a fost stabilă. Dacă în jurul Bucureștiului costurile de închiriere a spațiilor industriale și logistice au fost de 3,8 – 3,9 euro pe metru pătrat, în alte orașe regionale acestea au fluctuat între 3,7 și 3,9 euro pe metru pătrat. Rata de neocupare a spațiilor s-a situat în jurul valorii de 7 – 8%, nivel care nu a fost influențat decât în mică măsură de criza sanitară. 

Marile tranzacții de închiriere în sectorul industrial/logistică | T1 – T3 2020

Sursă: Crosspoint Real Estate

Material publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.34.