Conduita în negocieri

Negocierile, respectiv tratativele purtate de părți în vederea încheierii unor convenții/contracte, reprezintă prima etapă în procesul de formare a oricărui contract. Pe durata negocierilor, părțile trebuie să aibă o conduită orientată spre ajungerea la o înțelegere cu privire la termenii comerciali, respectiv condițiile esențiale ale contractului prefigurat.

Text: avocat. Rareș Dinu

În acest stadiu incipient, partea care poartă inițiativa încheierii contractului se bucură de libertatea de a purta negocieri cu una sau mai multe părți deodată, după cum se poate răzgândi și renunța la încheierea contractului.

Importanța etapei premergătoare încheierii contractelor a fost accentuată odată cu intrarea în vigoare a noului Cod civil, legiuitorul reglementând expres etapa negocierilor, fiind introduse concepte și noțiuni specifice privitoare la libertatea negocierilor, buna-credință și obligația de confidențialitate pe parcursul negocierilor, dar și răspunderea părților în cazul nerespectării acestor obligații în etapa precontractuală.

Dezvoltarea relațiilor contractuale, sporirea gradului de complexitate a acestora și, implicit, a tranzacțiilor imobiliare au determinat participanții din acest domeniu să acorde o atenție mult sporită etapei negocierilor, deoarece aceasta poate avea impact direct asupra cuantumului cheltuielilor suportate de părți în faza precontractuală, în special în situația în care negocierile nu sunt perfectate prin încheierea tranzacției.

Noul Cod civil a impus părților noi reguli de conduită în etapa negocierilor precontractuale, acestea fiind grupate în jurul a două mari principii: libertatea contractuală și buna-credință.

Principiul libertății contractuale este reglementat în art. 1183 din noul Cod civil astfel: „Părțile au libertatea inițierii, desfășurării și ruperii negocierilor și nu pot fi ținute răspunzătoare pentru eșecul lor”. Urmare a acestui principiu, părțile pot iniția negocieri cu privire la încheierea unui contract deși există o nesiguranță privitoare la încheierea sa. De asemenea, niciuna dintre părți nu va fi trasă la răspundere în cazul în care negocierile vor fi rupte, cu anumite limite însă, impuse de un al doilea principiu de bază în etapa negocierilor precontractuale, anume buna-credință.

Principiul  bunei-credințe este recunoscut expres prin art. 1170, fără însă a defini acest concept, revenind literaturii de specialitate și jurisprudenței această sarcină. Cu toate acestea, noul Cod civil menționează în art. 1183 alin. (3) una din situațiile în care părțile acționează contrar exigențelor bunei-credințe: „Este contrară exigențelor bunei-credințe, între altele, conduita părții care inițiază sau continuă negocieri fără intenția de a încheia contractul”. Acest principiu reglementează conduita părților atât în etapa negocierilor, cât și pe tot parcursul executării contractelor. O parte nu se poate sprijini pe dreptul său de a purta sau de a rupe negocierile atunci când acțiunile sale nu se încadrează în rigorile bunei-credințe, respectiv atunci când negocierile nu sunt conduse în scopul încheierii contractului/tranzacției.

Privite din această perspectivă, cele două principii care definesc regulile de conduită în etapa negocierilor precontractuale pot părea conflictuale, întrucât obligația de a acționa cu bună-credință limitează în fapt libertatea contractuală, dar această limitare este necesară pentru menținerea ordinii de drept.

În scopul anterior menționat, partea care a acționat „contrar exigențelor bunei-credințe” trebuie să poată fi trasă la răspundere. O astfel de răspundere poate fi angajată pe temei delictual, ducând la obligarea părții în culpă la plata prejudiciilor cauzate, partea prejudiciată neputând însă solicita instanței obligarea părții în culpă la încheierea contractului.

Revenind la conduita necesar a fi adoptată în cursul negocierilor, precizăm faptul că ruperea intempestivă și nejustificată a negocierilor constituie, de cele mai multe ori, o dovadă clară de rea-credință. Astfel, în cazul în care părțile înaintaseră negocierile, schițaseră și stabiliseră detaliile esențiale ale tranzacției previzionate, presupunându-se astfel realizarea acordului de voință al acestora, mai mult, partea care a acționat cu bună-credință crezând cu tărie în perfectarea în viitorul apropiat a tranzacției, o rupere nejustificată a negocierilor poate crea un prejudiciu real și cert părții care a acționat cu bună-credință, instanța de judecată urmând a aprecia asupra încălcării principiului conducerii negocierilor cu bună-credință.  De altfel, noul Cod civil stipulează faptul că în vederea stabilirii prejudiciului se va ține seama de „cheltuielile angajate în vederea negocierilor, de renunțarea de către cealaltă parte la alte oferte și de orice împrejurări asemănătoare”, impunându-se circumstanțierea soluției instanței în funcție de situația de fapt.

Ruperea intempestivă și nejustificată a negocierilor constituie, de cele mai multe ori, o dovadă clară de rea-credință

O a treia, și nu ultimă, cerință a principiului bunei-credințe în negocieri o reprezintă obligația părților de a păstra secretul oricărei informații pe care una dintre părți o află în timpul unor negocieri, indiferent de rezultatul negocierilor.

Astfel, va fi considerat de rea-credință cel care inițiază sau continuă negocierile întocmai în scopul de a afla un secret al părții adverse pe care altfel nu l-ar fi putut cunoaște. Și în acest caz, încălcarea îndatoririi de confidențialitate va atrage răspunderea părții în culpă, dacă se va face dovada tuturor elementelor răspunderii civile. Este recomandabil ca informațiile cu caracter confidențial să fie reglementate, să aibă statut special, să fie indicate ca atare, iar sancțiunile aplicabile încălcării confidențialității să fie energice, părțile având la dispoziție diverse convenții cu caracter accesoriu contractului principal în curs de negociere, care le pot apăra interesele.

Fiind reglementat printr-o normă imperativă, principiul bunei-credințe interzice părților limitarea sau excluderea sa. Legiuitorul acordă astfel posibilitatea părții prejudiciate de a-l invoca chiar și atunci când cealaltă parte își bazează acțiunile pe un cadru contractual agreat de părți cu privire la modul de desfășurare și de rupere a negocierilor, contrar principiului bunei-credințe.

În concluzie, negocierile nu reprezintă simple „discuții”, deoarece acestea sunt guvernate de principii de drept și reguli de conduită a părților implicate, acestea din urmă având obligația de a le respecta, în caz contrar, existând riscul atragerii răspunderii părții aflate în culpă, aceasta putând fi obligată la acoperirea prejudiciilor produse.

 

Material publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.33.

MACHETA - austrotherme

Leave a Reply