La împlinirea a 30 de ani de la (re)nașterea pieței imobiliare românești, ne-am propus să trecem în revistă principalele momente ce definesc evoluția acesteia, în toate sectoarele sale. Am consultat mai mulți actori din industrie, pentru a contura o imagine cât mai corectă a evenimentelor semnificative și pentru a înțelege traseul parcurs de la o piață firavă și impredictibilă către una matură și profesionistă. Am ajuns acolo sau mai avem de crescut?

REZIDENȚIAL: De la chirie la stat, la penthouse-uri de opt milioane de euro

În timp ce vilele unifamiliale burgheze și blockhaus-urile interbelice descriau peisajul urban românesc la sfârșitul anilor ’40, locuințele modeste cu două sau trei camere din satele românești sau cocioabele din mahalale completau peisajul și defineau standardele de locuire în România. Farmecul arhitecturii urbane specifice perioadei interbelice îl descoperim și astăzi la câteva dintre casele care au scăpat miraculos perioadei tulburi de naționalizări, demolări sau intervențiilor urbanistice majore ale perioadei comuniste.

Începând cu anul 1948, regimul de proprietate se schimbă radical în România, prin naţionalizarea principalelor mijloace de producţie, iar imobilele foştilor industriaşi, moşieri, bancheri şi comercianţi sunt confiscate și trec în proprietatea statului, „ca bunuri ale întregului popor, fără nicio despăgubire şi libere de orice sarcini sau drepturi reale de orice fel”, conform Decretului 92 din 1950. Odată cu industrializarea forțată apar orașele noi, industriale, în timp ce cartierele-dormitor devin specifice marilor orașe. Trecerea de la economia preponderent agrară la cea industrială presupunea aducerea forței de muncă de la sat la oraș. Așa că țăranii au fost aduși la oraș și înghesuiți în blocuri, oferindu-li-se astfel accesul la „viața nouă a epocii de aur”. În același timp, au fost construite blocuri și în zonele rurale, punându-se în aplicare planurile de sistematizare a satelor și mutilând astfel satul românesc tradițional.

În anii ’70,  începe un amplu proces de demolare și reconstrucție a marilor orașe, dând naștere noilor centre civice. În ’80, demolările masive din București fac ca peste 400 de hectare să fie rase pur și simplu, pentru ca planurile megalomane ale lui Ceaușescu să prindă contur. Sute de case, spitale sau biserici sunt puse la pământ pentru a fi înlocuite de Centrul Civic, Casa Republicii, bulevardele și blocurile specifice dictaturii comuniste. Cei mai mulți români plăteau chirie la stat, locuințele fiindu-le repartizate prin întreprinderi sau primării și administrate de I.A.L., respectiv I.C.R.A.L. În jur de 1,2 milioane de locuinţe din mediul urban se aflau, e adevărat, în proprietate personală, dar puțini români aveau acces la astfel de proprietăți.

La sfârșitul anilor ’80, statul român deținea un fond locativ impresionant pentru orice țară din Europa: 2,6 milioane de unități, cele mai multe fiind apartamente de bloc. 

„Totul era foarte ieftin în 1990”

Dacă în prezent România se află pe primul loc în Uniunea Europeană în ceea ce priveşte procentul proprietarilor de locuinţe, acest lucru se datorează și Decretului-lege nr. 61, emis la 7 februarie 1990 de către Guvernul Petre Roman. Astfel, s-a permis vânzarea către chiriași a locuințelor din fondul locativ de stat și în mai puțin de trei ani au fost vândute în jur de două milioane de apartamente, la prețuri infime și cu plata în rate. Un apartament cu patru camere în Drumul Taberei costa la vremea aceea cam 150.000 de lei, aproximativ 8.000 de dolari, iar valoarea apartamentelor scădea peste noapte, pe fondul prețurilor conservate prin lege și al unei inflații galopante. Prin 1992, o garsonieră ajunsese să coste cât un videoplayer mai bun!

Sub efectele Legii 61, o bună parte din activul imobiliar rezidențial a fost practic blocat și scos din circuitul economic. „Această schimbare a avut ca efecte o capitalizare cu costuri mici a populației, a permis apariția unor curente speculative, dar a permis și îmbunătățirea mobilității locative”, este de părere Bogdan Iliescu, associate director Residential, Crosspoint Real Estate.

În acest context, în care majoritatea românilor nu știau mai nimic despre investiții și active imobiliare, România a făcut primii pași către economia liberă, în care piața imobiliară și cea a construcțiilor aveau să cunoască în următorii ani o activitate fulminantă, dar cu totul dezorganizată și amatoricească. „Totul era foarte ieftin în 1990. Calitatea era raportată la cea din economia comunistă, iar numărul de clădiri construite era extrem de redus”, își amintește Cristian Erbașu, proprietarul uneia dintre primele companii înființate în 1990. „Între timp, piața imobiliară s-a dezvoltat, s-a consolidat și a trecut prin toate etapele caracteristice unei economii de piață. Firmele de construcții, la fel ca și compania Erbașu, au fost printre pionierii investițiilor imobiliare private după 1990. Ulterior, piața s-a dezvoltat foarte mult, investitorii români și străini fiind mult mai activi pe această piață decât firmele de construcții.”

De la „schimburile de locuință”, la tranzacții cu locuințe premium de 200 de milioane de euro

Piaţa imobiliară a fost marcată, în 1990, de apariţia primelor anunţuri de vânzare a apartamentelor, dar și de celebrele „schimburi locuinţă”. Având în vedere că, la sfârșitul perioadei comuniste, numeroase blocuri nefinalizate împânzeau orașele, construcția de noi unități locative a cunoscut o perioadă de stagnare, fiind date în folosință blocurile „epocii de aur”. Treptat, au apărut și șantierele noi, iar stocul de locuințe noi a început să crească. După un minim al volumului de livrări de case și apartamente noi de 26.400 în anul 2000, s-a ajuns la peste 67.000 de unități livrate în 2008, la debutul crizei imobiliare. În 2004, în perspectiva aderării la UE, România a început să atragă investitorii imobiliari străini, iar piața a cunoscut o creștere constantă până când criza financiară și explozia prețurilor din anii precedenți au dus la blocaj.

„Una din caracteristicile pieței în 2007 a fost optimismul exacerbat cu privire la evoluția prețurilor în viitor. Coroborat cu creșterile salariale și creșterea veniturilor, acestea au generat o bulă speculativă care este, de fapt, cauza acestor prețuri ridicate. Scăderea record a valorii activelor din urma crizei a diminuat puternic entuziasmul cumpărătorilor și dorința acestora de a face profit din revânzare”, notează Bogdan Iliescu.

„Criza a maturizat o piață firavă și fără experiență, care se dezvolta empiric și total impredictibil”

Sectorul rezidenţial din România deținea, în 2009, peste opt milioane de locuinţe şi o suprafaţă locuibilă totală de peste 300 de milioane de metri pătrați. Lansat în plină criză economică și imobiliară, programul Prima Casă a avut rolul de a tempera puțin declinul pieței, dar și unul social, oferind tinerilor posibilitatea de a achiziționa locuințe cu ajutorul garanțiilor oferite de stat. „Finanțările băncilor din imobiliare, lipsa de experiență a investitorilor din România, dar și a cumpărătorilor români au lăsat piața total descoperită în fața unei crize pornite din SUA. Amploarea crizei imobiliare din România a surprins aproape pe toată lumea, însă a fost prima experiență de acest fel pe o piață tânără și în plină formare. Criza a adus și un lucru bun, a maturizat o piață extrem de firavă și lipsită de experiență, care se dezvolta empiric și total impredictibil”, este de părere Cristian Erbașu.

Media numărului de locuințe construite anual a fost de 38.000 de unități în primii 25 de ani de după Revoluție, pentru ca în 2015 să fie atins pragul de un milion de locuințe noi livrate, stocul total de case și apartamente ajungând la 8,9 milioane, potrivit datelor Institutului Național de Statistică.

„În România se construiește cu 500 de euro pe metru pătrat construit, iar în Belgia, cu 2.200 de euro”

În prezent, gradul de accesibilitate al unei locuințe se situează în România la un nivel peste media europeană, potrivit specialiștilor. „Perioada necesară pentru economisirea contravalorii unui apartament nou cu două camere în București este de aproximativ 11 ani. Spre exemplu, în 2008, perioada necesară era de 33 de ani, în condițiile în care un român ar fi avut nevoie să economisească aproximativ 395 de salarii pentru a-și putea cumpăra un apartament”, susține Ionuț Stan, associate director Land Development, Crosspoint Real Estate.

Pe de altă parte, Cristian Erbașu spune că în România se construiește (prea) ieftin, rezultând adesea o calitate îndoielnică, în ciuda uneia dintre cele mai mari rate de profitabilitate din Europa. „În România se construiește cu un preț mediu de 500 de euro pe metru pătrat construit în cazul clădirilor pentru apartamente, în timp ce în Polonia, de exemplu, se construiește cu 1.000 de euro, iar în Belgia, cu 2.200 de euro. Ceea ce acum se vinde în România cu 1.000 de euro pe metru pătrat construit, în Polonia se vinde cam cu 2.000 de euro pe metru pătrat, iar în Belgia, cu peste 4.000 de euro. Această comparație prezentată este valabilă pentru clădiri construite în cartierele mărginașe ale marilor orașe din aceste țări. Se poate spune cu certitudine că prețurile apartamentelor sunt încă cele mai mici din Europa, deși, în ultimii ani, costurile cu spațiile locative au crescut continuu raportat la metrul pătrat construit”, notează Erbașu.

2019 este anul post-criză cu cele mai multe proiecte rezidențiale în construcție. Totodată, segmentul apartamentelor premium și de lux s-a dezvoltat foarte mult în ultimii ani în România, în special în Capitală, dar și în principalele orașe regionale, astfel că tranzacțiile cu locuințe premium la nivel național au depășit 200 de milioane de euro, potrivit estimărilor specialiștilor. De altfel, în 2019, a fost vândut cel mai scump apartament din România – un penthouse dezvoltat de One United Properties –, cu peste opt milioane de euro.

RETAIL: Primul mall și evoluția experienței de shopping la români

Cum în anii comunismului nu se putea vorbi de comerț liber sau inițiativă privată, primele activități de comerț de după Revoluție aveau loc în piețe, târguri, chioșcuri stradale sau mici magazine la parterul blocurilor, în apartamente. Majoritatea se numeau „consignații” sau „buticuri” și vindeau de la „Eugenia”, până la blugi aduși din Turcia.

La sfârșitul anului 1996, chiar înainte de Sărbători, METRO introduce pe piaţa din România un nou sistem de vânzare – cash&carry, deschizând primul magazin în Otopeni și revoluționând astfel o piață formată din consumatori pentru care accesul în magazin pe bază de legitimație și cărucioarele de cumpărături reprezentau o noutate absolută. Dar după 19 ani, cota de piaţă a magazinelor de tip cash&carry scăzuse sub 1% din totalul comerţului alimentar în România, potrivit unui raport al Consiliului Concurenţei, din 2015.

În 1999, se deschidea, la București, primul mall modern din România: București Mall – Vitan, dezvoltat de turcii de la Anchor Grup, companie înființată în 1997. Românii au fost fascinați de apariția noului tip de spațiu comercial ce părea că aduce cu adevărat capitalismul și la noi, iar acesta a devenit rapid un reper în peisajul urban, redefinind experiența de shopping a românilor.

În 2004, Anchor Grup a lansat pe piață și al doilea mall bucureștean, Plaza România. „În Plaza România, următorul mall deschis de noi, se află Movieplex, cinematograful în care au fost vizionate pentru prima dată filme 3D în România. Plaza România și București Mall – Vitan reprezintă componenta noastră de retail și, în același timp, două «motoare comerciale» foarte importante”, a precizat, pentru Real Estate Magazine, Affan Yıldırım, general manager și membru al board-ului Anchor Grup. „Când noi inauguram București Mall – Vitan, alții abia începeau dezvoltarea a trei clădiri de birouri foarte importante din centrul Bucureștiului. Piața rezidențială a evoluat mai lent decât sectoarele de retail și birouri. A prins avânt abia în 2005.”

După ce și-au dat seama că există o mare apetență pe piață pentru centrele comerciale moderne, dezvoltatorii au trecut rapid la acțiune. Atât de rapid încât, în ​​2007, foarte multe mall-uri erau fie în curs de dezvoltare, fie în stadiu de proiect.  

Crearea a noi obiceiuri de consum și a unui nou stil de viață

„Pentru noi, cheia succesului a fost o înțelegere în profunzime a preferințelor și nevoilor clienților, ceea ce ne-a determinat să ne reinventăm constant. Este extrem de important să anticipezi sau, cel puțin, să fii la curent cu tendințele și să acționezi rapid pentru a te adapta la ele. La început, clienții noștri doreau varietate de branduri și libertate în alegerea acestora. Prin urmare, le-am oferit branduri internaționale, de renume, la care am adăugat unele la care puteau avea acces doar în centrele noastre comerciale. Ulterior, mall-ul a devenit un loc de întâlnire, unde familiile și prietenii își doreau să petreacă timp împreună și să se distreze. Le-am oferit mai multe opțiuni în acest sens: pe lângă cinematografe, am extins și diversificat food court-urile, am adăugat locuri dedicate entertainment-ului și am creat locuri de joacă pentru copii.

Treptat, a crescut nevoia clienților în privința facilitării cumpărăturilor, deoarece erau înclinați să eficientizeze timpul pe care îl alocau acestora. Noi i-am sprijinit în acest sens. Prin urmare, am început un proces complex de renovare în ambele centre comerciale, al cărui scop a fost consolidarea unei structuri mai compacte.

Când clienții noștri au dorit să găsească soluții la nevoile lor de zi cu zi, cum ar fi plata utilităților și accesarea serviciilor, am inovat și în această direcție. În Plaza România am integrat primul birou de pașapoarte disponibil într-un mall din București. În plus, ambele centre comerciale oferă clienților o gamă variată de servicii: de la spălătorii auto, car sharing și stații de încărcare a mașinilor electrice, până la banking, agenții de turism, saloane de înfrumusețare și săli de fitness”, spune Affan Yıldırım.

Dezvoltarea primelor parcuri de retail și explozia de centre comerciale, atât în București, cât și în orașele secundare, au dus la crearea unor noi obiceiuri de consum și a unui nou stil de viață. Succesul primelor parcuri de retail a atras apariția hipermarketurilor în zone cu o mare concentrație a populației. Apoi, retailul de proximitate, cu supermarketuri și minimarketuri situate cât mai aproape de casă, a dus la dispariția micilor magazine, foarte populare după Revoluție.

Recesiunea, oportunitate pentru dezvoltare și inovație

În perioada crizei, deși au devenit mai precauți, dezvoltatorii au început să se preocupe de o creștere durabilă. „În ceea ce privește Anchor Grup, în perioada recesiunii, am început să lucrăm la planul de renovare a București Mall – Vitan în 2012, într-un moment în care abia se întrevedea lumina de la capătul tunelului. Prin urmare, fiecare etapă a unui ciclu economic poate fi o oportunitate. Dacă știți piața în care lucrați și faptul că recesiunea este doar o etapă, deci temporară, puteți exploata astfel de perioade ca oportunități pentru dezvoltare și inovație”, susține general managerul Anchor Grup.

„Dezvoltarea formatelor de retail tradiționale precum centrele comerciale și parcurile de retail a atras, concomitent, dezvoltarea sectorului logistic. Tot mai mulți producători internaționali analizau posibilitățile de eficientizare a lanțurilor de distribuție, luând în calcul România, prin factorii favorabili la momentul respectiv, și anume disponibilitatea unei forțe de muncă calificate. Acest sector este în continuare afectat de lipsa infrastructurii rutiere, care ar asigura conexiunea Mării Negre cu principalele coridoare europene, legătura între Asia și restul Europei”, crede Luiza Chesler, head of Marketing & PR, Crosspoint Real Estate.

În anii care au trecut, retailul modern a fost considerat investiția cea mai sigură – bazat pe estimări de tip „nevoie de retail la mia de locuitori” –, dar și domeniul în care au fost înregistrate cele mai multe reconversii, este de părere Alexandru Pocatilu, head of Professional Services, Crosspoint Real Estate: „Dar a însemnat, totodată, și eliminarea unui segment fragil din România, și anume cel al micilor comercianți, care au fost – printr-un complex de împrejurări – striviți de competiția giganților din retail”.

Stocul modern de spații comerciale era de 3,63 milioane de metri pătrați la finalul primului trimestru din 2019, din care 63% era reprezentat de centrele comerciale, iar restul, de parcuri de retail, conform datelor companiei de consultanță imobiliară CBRE România. O suprafață de aproape jumătate de milion de metri pătrați de centre comerciale se află în prezent în construcție sau în faza de proiect, cu date de livrare până la finalul anului 2020. Peste 68% din această suprafață va fi livrată în orașe regionale precum Timișoara, Iași sau Brașov.

Pe piața din București sunt deschise 15 centre comerciale cu o suprafață închiriabilă totală de aproximativ 700.000 de metri pătrați, zece parcuri de retail cu o suprafață totală de 395.000 de metri pătrați, dar și șase galerii comerciale care acoperă 105.000 de metri pătrați, potrivit unui raport Cushman & Wakefield Echinox.

OFFICE: De la primele clădiri de birouri de clasă A, la birourile all inclusive

La sfârșitul anilor ’90, în România nu existau cu adevărat imobile de birouri de calitate. Cu excepția celor din Bucharest Financial Plaza (sediul Bancorex) și World Trade Center, majoritatea birourilor erau situate în clădiri vechi, construite înainte de 1989, sau în spații rezidențiale convertite, având astfel parte de toate neajunsurile funcționării în asemenea locuri.

Pe fondul lipsei de imobile de birouri de calitate în București, în 1999 intră pe piața din România Portland Trust, companie înființată în Cehia, în 1997. În anul 2000, în țara noastră funcționau deja numeroase firme multinaționale, care înregistrau creșteri semnificative de volume și de personal. „Ca o consecință a cererii semnificative de spații office venite dinspre jucătorii privați în creștere (sectorul financiar-bancar, sectorul serviciilor financiare, FMCG), chiriile practicate în aceste imobile care puteau oferi spații de birouri de dimensiuni relativ importante erau de peste 40 de dolari pe metru pătrat. Din momentul în care Portland Trust a introdus în piață Opera Center – prima clădire de birouri de clasa A reală din România –, acest lucru s-a schimbat, momentul tranzacționării Opera Center către CA Immo în anul 2003 marcând, probabil, startul unei piețe imobiliare instituționale în România”, ne spune Florin Furdui, country manager, Portland Trust.

Prima investiție a Portland Trust în România (București) a fost Opera Center, imobil a cărui primă fază – Opera Center I – a fost dată în folosință în anul 2001, iar a faza a doua – Opera Center II –, în anul 2003. În același an 2003, Opera Center era considerat unul dintre cele mai importante centre de afaceri din Capitală: „În acel moment, piața imobiliară din București era una fragmentată, dominată de jucători particulari neinstituționali, dintre care probabil o figură aparte o face domnul Eli Rasin, care deținea blocurile Sitraco, Sitraco Gemenii și câteva terenuri pe care s-au dezvoltat ulterior câteva clădiri de birouri emblematice pentru București, și anume Europe House, America House și Victoria Center, ca să enumăr doar câteva dintre ele. Singurele două clădiri cvasi-instituționale dezvoltate până atunci (ambele de către grupul Bouygues) erau World Trade Center – un centru de afaceri de foarte mici dimensiuni, grefat pe un hotel de 5 stele – și Bucharest Financial Plaza – sediul Bancorex (actualmente, BCR Erste), ambele practic garantate de statul român”.

Piața de birouri începuse deja să se contureze, cu primele proiecte de clasă A livrate în centru. La începutul anilor 2000, compania austriacă Immofinanz, fond internațional și investitor stabil, intră pe piața din România și devine unul dintre cei mai mari proprietari de clădiri de birouri și centre comerciale.

Birourile mici, centrale și ultracentrale, schimbate pe birouri moderne de clasă A, în nord

În urmă cu 20 de ani, layout-ul spațiilor de birouri era diferit, majoritatea dezvoltatorilor construind clădiri de birouri individuale de dimensiuni mici, poziționate în zonele centrale și ultracentrale. Spațiile de birouri moderne aveau o pondere semnificativ redusă față de cea din zilele noastre. „Pe fondul aderării sau parcursului aderării României la NATO și UE, a fost o perioadă în care s-a accelerat intrarea companiilor mai mari pe piață. Tot ceea ce s-a întâmplat ulterior față de dimensiunea, structura și calitatea spațiilor de birouri a avut ca punct de pornire cele de mai sus”, spune Cosmin Grecu, managing partner, head of Valuation & Research, Crosspoint Real Estate.

„După 2009, au apărut parcuri mari de birouri precum Global City sau Willbrook Platinum. Acum, majoritatea spațiilor de birouri aflate în dezvoltare sunt proiecte mari, cu mai multe faze de dezvoltare, unele chiar cu un mix de spații (birouri, rezidențial, retail)”, afirmă Simona Urse, associate director, Office Agency, Crosspoint Real Estate.

Odată cu multiplicarea proiectelor de birouri în zonele centrale, dezvoltatorii au demarat construcții și în zona de nord, care prezentau perspective promițătoare de profitabilitate, împinși poate și de dificultățile administrative de obținere a autorizațiilor în alte zone. „Treptat, în zona de nord s-au conturat noi poli de birouri și o concentrare fără precedent a dezvoltărilor de clasă A utilizând cele mai moderne tehnologii și materiale în materie, în condițiile unei infrastructuri care nu face față avântului și ritmului de dezvoltare din aceste zone. Companiile care făceau angajări masive mai ales în domeniile IT, BPO au sesizat necesitatea accesului angajaților la mijloacele de transport în comun și a serviciilor, de aceea s-a produs o nouă orientare a companiilor către zone unde acestea deja există. Astfel, s-au conturat noi poli de birouri în zona Grozăvești-Politehnică, Expoziției, Timpuri Noi și sunt analizate și perspectivele zonelor de est și sud. Proximitatea față de metrou este, în prezent, unul din principalii factori în alegerea unui sediu”, consideră Luiza Chesler, head of Marketing & PR, Crosspoint Real Estate.

Portland a continuat dezvoltarea de clădiri de birouri de clasă A în zone ce s-au dovedit a fi poli de atracție și pentru alți dezvoltatori, cum ar fi Bucharest Business Park în zona Casei Presei Libere, Floreasca 169, Floreasca Park și Oregon Park – în zona Floreasca-Barbu Văcărescu (cel mai important pol de birouri al Bucureștiului), EXPO Business Park și, mai nou, J8 Office Park – ambele în zona Expoziției-Bucureștii Noi, cel mai nou pol de birouri al zonei de nord a Capitalei. „Ne mândrim că toate dezvoltările noastre sunt în continuare 100% închiriate, fiind investiții profitabile pentru cumpărătorii lor, dar și destinații confortabile pentru rezidenții lor chiar și după trecerea timpului (NN Asigurări de Viață având la Opera Center I o durată de închiriere de 25 de ani – probabil cel mai lung contract de închiriere din România)”, spune Florin Furdui.

Certificările LEED, BREEAM sau WELL, tot mai importante pentru chiriași

Din dorința de a rămâne competitivi și atractivi pentru chiriași, dezvoltatorii implementează noi facilități în proiectele de birouri din România, concentrându-se din ce în ce mai mult pe eficiență și sustenabilitatea pe termen lung a unei clădiri – majoritatea proiectelor de clasă A fiind pre-certificate LEED, BREEAM sau WELL și o mare parte a clădirilor de clasă B având în vedere o astfel de certificare. City Gate a fost primul proiect pre-certificat LEED Gold din România, în anul 2009.

„Piața locală de birouri a crescut fulminant în ultimii ani, creșterea fiind impusă, bineînțeles, de cerere și în special de creșterea exponențială din sectorul IT și poziționarea României ca hub de IT și back office. Mai mult, pe măsură ce nevoile și dorințele consumatorilor s-au schimbat și au devenit mai sofisticate, dezvoltatorii au preluat și și-au adaptat oferta pe baza noilor coordonate, în contextul unei tranziții evidente de la o piață a proprietarilor, în anii 2000, către una a chiriașilor.

Este evident că întreaga noastră existență stă sub semnul transformării digitale, prin urmare această tendință este preluată și în domeniul imobiliar – și aici, vorbim atât de clădirile care se construiesc de la zero și sunt din start proiectate să fie clădiri «inteligente», cât și despre cele supuse proceselor de modernizare și care sunt adaptate pas cu pas actualelor tendințe.

Viitorul segmentului de birouri este, cu siguranță, digitalizat și sustenabil”, declară Fulga Dinu, country manager operations, Immofinanz România.

Spațiile de coworking și birouri flexibile, în creștere accelerată

Piaţa de birouri se menţine pe un trend ascendent, fiind o perioadă de dezvoltare şi extindere atât pentru companiile multinaţionale, cât şi pentru cele locale. Volumul închirierilor spaţiilor de birouri se ridica la 339.100 de metri pătrați în septembrie 2019, în creștere cu 24% față de aceeași perioadă a anului trecut, iar suprafaţa de birouri ce ar putea fi livrată în 2019, în Bucureşti, va depăşi 350.000 de metri pătrați, potrivit unei monitorizări ESOP.

În același timp, în ultimii doi ani, în București și în marile orașe regionale, nișa imobiliară a spațiilor de coworking și birouri flexibile a crescut accelerat, ajungând la o cotă de 2% din stocul de birouri din București. Astfel, în primele luni din 2019, la nivelul Capitalei, suprafața proiectelor de coworking și a birourilor flexibile depășea 71.000 de metri pătrați, conform companiei de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate. Totodată, dacă România va urma evoluțiile la nivel internațional, specialiștii estimează că am putea asista la o dublare a cotei spațiilor de lucru flexibile până la finalul anului 2030.

LOGISTIC & INDUSTRIAL: De la platformele industriale din interiorul orașelor, la parcurile industriale din zone limitrofe

Deși primele platforme industriale mari au fost construite în anii ’70, dezvoltările logistice moderne au început abia în 2003, sectorul crescând constant an de an, pentru ca în 2019, stocul de spații industriale și logistice să depășească patru milioane de metri pătrați.

„Din punct de vedere al segmentului industrial, în ultimii 30 de ani s-a produs o schimbare majoră a pieței, în special din punct de vedere al locației. Până în perioada 2003-2005, România era caracterizată de platforme industriale mari, iar orașele erau dezvoltate în jurul acestora. Aceste platforme industriale au fost dezvoltate în perioada boom-ului economic din 1970-1980. Sunt situații în care orașe întregi, cum ar fi Victoria sau Dărmănești, au fost dezvoltate în jurul unei platforme industriale. Datorită acestui tip de dezvoltare, majoritatea platformelor industriale se aflau în interiorul orașelor. În prezent, parcurile industriale sunt dezvoltate în zone limitrofe, existând și cadru legal care obligă relocarea industriei, în special a industriei grele, în exteriorul orașului”, afirmă Emilian Podaru, head of Industrial & Logistics, Crosspoint Real Estate.

Dezvoltările logistice moderne au început în perioada 2003-2006. În București, investitorii au preferat zona de vest, datorită accesului la autostrada A1. Primele parcuri logistice moderne au fost Mercury Logistic Park, dezvoltat începând cu 2003, cu o suprafață totală de 95.000 de metri pătrați, și ProLogis Park Bucharest A1, dezvoltat în 2005, cu o primă fază de 53.000 de metri pătrați. De altfel, vânzarea Mercury Logistic Park, în timpul construcției, a reprezentat cea mai mare tranzacție de investment pe acest segment de piață, în anul 2005.

„Piața spațiilor logistice nu a suferit semnificativ în timpul recesiunii din 2009. Segmentul era în stadiu incipient, iar proiectele dezvoltate până la acel moment au fost dezvoltate corect, având și astăzi, în 2019, un grad de ocupare de peste 90%. Pe această zonă nu s-a construit speculativ, este un segment unde proprietățile se păstrează pe termen lung, iar dezvoltatorii sunt motivați să aibă o calitate foarte bună a proiectelor”, crede Emilian Podaru.

În prima jumătate a lui 2019, stocul de spații industriale și logistice a depășit patru milioane de metri pătrați, odată cu livrarea a 240.000 de metri pătrați de spații industriale noi. Din stocul total existent la nivel național, 55% se află în orașele regionale, iar restul în București, zona de vest a Capitalei fiind un pol pentru jucătorii din segmentul industrial și logistic.

Specialiștii afirmă că cererea puternică din piață pentru spații de depozitare va conduce la creșterea de livrări noi de proiecte care vor însuma aproximativ un milion de metri pătrați până la finalul anului viitor.

VA CONTINUA: 30 de ani – Eșecuri și realizări ale pieței (II)

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.30, Special Edition 2019