Implementarea tehnologiilor inteligente în proiectele imobiliare aduce îmbunătățiri la nivelul gestionării clădirilor, iar noile sisteme smart permit și un grad mai ridicat de interacțiune între chiriași și imobile prin intermediul platformelor mobile.

Mai mult, noile tehnologii eficiente sporesc confortul ocupanților, iar dezvoltatorii caută și certificarea clădirilor din perspectiva stării de bine a angajaților.

Implementarea de soluții inovative ajută dezvoltatorii care doresc ca produsul lor să se diferențieze pe piață, fiind de ajutor și în atragerea de noi chiriași. În clădirile smart, componentele fizice precum sistemul de aer condiționat, luminile sau porțile de acces se îmbină cu partea digitală care include realitatea virtuală sau programele de control și securitate.

„O clădire ce integrează soluții smart, marketată corespunzător, se va ocupa, cu siguranță, mult mai repede decât o clădire, să-i spunem, conservatoare”, a precizat Cezar Florea, head of Project & Development Services la firma de consultanță imobiliară JLL România, pentru Real Estate Magazine.

În ultimii ani, cuvântul-cheie din piața imobiliară era „green”, însă în acest an, proiectele verzi încep să adopte tot mai mult alte tehnologii inteligente. Investițiile în clădiri verzi au un raționament economic pentru dezvoltatori, costurile operaționale fiind cu cel puțin 20% mai mici pe termen mediu și lung, potrivit lui Răzvan Nica, managing director al BuildGreen, compania de consultanță pentru certificarea sustenabilității clădirilor.

„Astfel, investiția realizată în implementarea unor soluții tehnice și tehnologice care asigură un nivel ridicat de sustenabilitate se recuperează relativ rapid, atât prin creșterea semnificativă a valorii de piață a imobilului, cât și din veniturile curente din închiriere”, a declarat Nica pentru Real Estate Magazine.

Acesta subliniază faptul că utilizatorii sunt tot mai deschiși când vine vorba de proiecte imobiliare care înglobează soluții smart, fie că vorbim de cumpărătorii unei locuințe inteligente sau de companii care închiriază spații de birouri moderne.

Cum se înglobează tehnologiile smart în clădiri

Punctul central al proiectelor imobiliare inteligente îl găsim în sistemul de management al clădirilor (BMS). Acesta permite proprietarilor de clădiri și chiriașilor să exploreze în timp real diverși parametri ce țin de zona mecanică, electrică și electromecanică din cadrul unei proprietăți, potrivit lui Lucian Anghel, fondator și CEO, Timepal România și Facilities Management Services.

Prin BMS pot fi gestionate sistemele de încălzire, ventilație și aer condiționat (HVAC), precum și cele pentru iluminat, securitate și siguranță.

„Interesul dezvoltatorilor apare de regulă pentru implementarea soluțiilor din rațiuni de eficientizare energetică (termostate sau jaluzele inteligente) sau de securitate (control acces cu recunoașterea numerelor de înmatriculare), toate acestea conducând către reducerea costurilor de folosire a clădirii”, a declarat, pentru Real Estate Magazine, Cosmin Smighelschi, senior account manager, Office Agency, în cadrul firmei de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate.

În continuare, angajații din clădirile de birouri vor acces la informații centralizate prin intermediul unui telefon inteligent. Astfel, pot fi dezvoltate aplicații pentru alocarea locurilor de parcare sau închirierea de săli de ședință în clădirile de birouri. De asemenea, componenta de servicii din proiectele de birouri poate fi evidențiată mai bine prin aplicații, de exemplu prin oferirea de promoții la restaurantele găzduite în aceste complexuri.

Pe lângă un sistem BMS avansat, dezvoltatorii pot să mai integreze în clădirile de birouri sisteme de acces parcare fără carduri sau fațade fotovoltaice. În cazul proiectelor rezidențiale, dezvoltatorii au implementat tehnologii centrate pe utilizator. Astfel, proprietarul poate controla toți parametrii din locuință, de la temperatură la luminozitate sau diferite sisteme audio-video ori anti-efracție.

„Aceste soluții vor deveni cu atât mai implementate cu cât vorbim de o categorie de cumpărători care au crescut și evoluat personal și profesional într-un mediu dominat de internet și tehnologie”, susține Nica.

Costurile de implementare a soluțiilor smart au un nivel redus raportat la investiția totală în dezvoltarea unui proiect, sugerează Nica. În final, vor exista beneficii reale atât pentru consumatori, cât și pentru dezvoltatori, care vor livra un proiect cu un nivel ridicat de calitate.

Ce-i drept, costurile instalării unor sisteme BMS clasice sunt destul de ridicate, iar rentabilitatea investiției poate reprezenta o provocare. Însă, odată cu apariția Internetului Lucrurilor (IoT) și a noilor generații de sisteme BMS care pot folosi aplicații bazate pe inteligență artificială, costurile investiției pentru proprietari se reduc.

„Sistemele BMS & IoT ajută la menținerea unor costuri din ce în ce mai reduse pentru clădirile inteligente. Potrivit estimărilor recente, adăugarea controllerelor BMS bazate pe IoT și a softului pentru monitorizarea unei clădiri poate costa între câteva mii de euro și câteva zeci de mii de euro”, spune Anghel de la Timepal România, conform unui comunicat.

Noile generații de sisteme BMS au rețele independente de senzori, de exemplu pentru temperatură sau lumină, care generează un flux constant de date transmis către un portal centralizat accesat de către un manager de clădire. Toate informațiile pot fi stocate în mod eficient direct în cloud.

Anghel este de părere că, până în 2020, costurile componentelor vor scădea, astfel încât conectivitatea va deveni o caracteristică standard.

Provocările structurării unei clădiri smart

Investitorii în clădiri ce înglobează tehnologii smart ar trebui să fie atenți la anumite principii pentru a se asigura că proiectul lor este viabil din punct de vedere financiar și funcționează la parametrii optimi după livrare.

Astfel, experții companiei de servicii profesionale Deloitte au făcut o listă cu elementele care trebuie evitate atunci când se face designul unei cădiri smart. De exemplu, alocarea de bani pentru tehnologii sau soluții fără o strategie sau un beneficiu clar reprezintă o problemă. Nu este recomandabil nici să ignori nevoile ocupanților și să te concentrezi doar pe clădire.

Experții Deloitte menționează și că un focus pe conservarea energiei în loc de conservarea spațiului nu este o strategie recomandabilă. Mai sunt probleme cu colectarea datelor fără un scop precis și lipsa de capacitate pentru a măsura în mod eficient economisirile înregistrate de clădirea smart.

Potrivit Deloitte, „clădirile inteligente sunt structuri conectate digital, care îmbină optimizarea clădirii și automatizarea operațională cu gestionarea inteligentă a spațiului, pentru a îmbunătăți experiența utilizatorului, a spori productivitatea, a reduce costurile și a reduce riscurile fizice și de securitate cibernetică”.

În continuare, dezvoltatorii caută să obțină și alte tipuri de certificări pentru clădirile lor, legate indirect și de tehnologiile smart. „Ultimele 12-18 luni au adus în primul rând o majorare semnificativă a accentului pus pe confortul ocupanților – prin certificări de tip WELL, care pun în prim-plan ocupantul uman, cât și prin certificări de tip fit-out, care se asigură că amenajarea spațiului pe care o companie o face este una cât mai eficientă, asigurându-se încă o dată un mediu de lucru prietenos”, a conchis Răzvan Nica.

Analiză publicată inițial în Real Estate Magazine, nr.28, Summer Edition 2019.