Scumpirea finanțării, noua provocare a dezvoltărilor imobiliare într-un mediu cu dobânzi crescute

Era dobânzilor mai mari la credite este aici și s-ar putea ca tendința aceasta să se manifeste pe mai mult timp, ceea ce va avea efect asupra condițiilor în care companiile imobiliare obțin finanțări bancare pentru noi proiecte. Impactul mai mare va fi generat de majorarea dobânzilor la euro, monedă în care sunt atrase finanțările care sunt folosite și pentru noi investiții pe piața locală.

Dobânda-cheie în zona euro a ajuns la 0% în vara aceasta, pentru prima dată după opt ani, și sunt semnale că vor urma noi majorări până la finalul anului. Astfel, așteptările sunt de creștere suplimentară a dobânzii cu 0,75% în ședința programată pentru începutul lunii septembrie, potrivit unui reprezentant al Danske Bank, citat de Wall Street Journal.

Pe plan local, majorarea dobânzilor a fost mai agresivă, având în vedere inflația care a ajuns la 15%. Banca Națională a României a majorat dobânda-cheie la 5,50% la nivelul lunii august, în creștere cu 0,75 puncte procentuale.

Good to know

Dobânda-cheie din zona euro a ajuns la 0% după opt ani

Banca centrală a subliniat că majorarea a fost necesară pentru a reduce inflația și a stimula economisirea.

„A fost subliniată din nou importanța dozajului măsurilor și a calibrării conduitei politicii monetare în actuala conjunctură, astfel încât să se evite pe cât posibil o încetinire semnificativă a creșterii economice, date fiind și efectele contracționiste majore generate de șocurile ample pe partea ofertei, îndeosebi de criza energetică, dar și cerința progresului consolidării bugetare”, se arată în minuta ședinței Consiliului de Administrație al Băncii Naționale a României din 5 august.

BNR banca centrala copy 1024x683 - Scumpirea finanțării, noua provocare a dezvoltărilor imobiliare într-un mediu cu dobânzi crescute

În piața europeană, investitorii imobiliari începuseră încă din al doilea trimestru al anului să evalueze impactul creșterii dobânzilor asupra economiei. Alte provocări pentru jucătorii din imobiliare sunt nivelul ridicat al inflației și perspectivele de scădere economică.

Mihai Pătrulescu, head of investment properties în cadrul agenției de consultanță imobiliară CBRE România, susține că dobânzile mai mari se traduc în creșterea costurilor de finanțare, situație care va determina dezvoltatorii să se axeze pe tipuri de proiecte ce conferă un grad de siguranță mai confortabil. Printre acestea se numără proiectele de tip build-to-suit dezvoltate practic la cererea și pe specificațiile solicitate de viitoarea companie chiriașă, cât și proiectele pre-închiriate a căror dezvoltare debutează după atingerea unui anumit grad de pre-închiriere.

„Un alt efect al creșterii dobânzilor este reprezentat și de crearea premiselor pentru creșterea pieței de închirieri rezidențiale în București pe măsură ce costurile de dezvoltare sunt în creștere, iar volumul de livrări este limitat de lipsa autorizațiilor noi de construire din Capitală”, a declarat Pătrulescu pentru Real Estate Magazine.

Un efect al scumpirii finanțării cuplat cu inflația încă ridicată va fi majorarea chiriilor pentru noile dezvoltări imobiliare. Pe piața din Capitală deja asistăm la o creștere a chiriilor pentru birouri, iar majorările vor continua în următorii ani pe fondul unui volum tot mai mic de livrări de proiecte noi.

ELI Park copy 1024x683 - Scumpirea finanțării, noua provocare a dezvoltărilor imobiliare într-un mediu cu dobânzi crescute

Consultanții sugerează că, deși costul finanțării va crește, nu vor exista probleme cât timp va exista lichiditate în piață. Pe de altă parte, precauția dezvoltatorilor se traduce prin întârzieri în decizia de investiții în noi proiecte sau în achiziția de terenuri. Totodată, activele cu contractele de leasing denominate în monedă locală vor fi dificil de finanțat în contextul actual fără a avea un impact dramatic asupra randamentelor nete și a fluxurilor de numerar pentru investitori, se arată într-un raport al firmei de consultanță imobiliară Avison Young.

Băncile rămân finanțatori activi pe piața imobiliară din România

O serie de finanțări de câteva zeci de milioane de euro au fost acordate mai multor dezvoltatori activi în zona imobiliară comercială și rezidențială. De exemplu, dezvoltatorul industrial Element Industrial a obținut 23 de milioane de euro de la Alpha Bank România pentru primele două faze ale ELI Park 3, parte din ansamblul industrial și de logistică ELI Park Bucharest North West.

 

Good to know

Finanțări de zeci de milioane de euro obținute de dezvoltatorii rezidențiali

 

Pe piața birourilor, Globalworth a obținut o finanțare de 85 de milioane de euro de la IFC, divizia de investiții a Băncii Mondiale, pentru proiectele verzi din România. Împrumutul va fi folosit pentru asigurarea lichidității și atingerea unui grad de 100% al birourilor verzi.

În zona rezidențială, Alesonor va dezvolta 294 de locuințe verzi în cadrul unui ansamblu de lângă București, cu ajutorul unui credit de 21 de milioane de euro de la Banca Transilvania. Tot în segmentul de locuințe, Anchor Grup a demarat un nou proiect rezidențial prin intermediul unei finanțări de 20 de milioane de euro, acordată de către Libra Internet Bank.

Amber Forest residential homes UV 08   INT   LIVING ROOM copy 1024x621 - Scumpirea finanțării, noua provocare a dezvoltărilor imobiliare într-un mediu cu dobânzi crescute

„O proprietate generatoare de venit, cum ar fi un proiect de birouri sau unul industrial, în funcție de investitor, poate primi o marjă de creditare în jur de 250 de puncte de bază atunci când se caută un împrumut. Acest lucru subliniază două aspecte: încrederea pe termen lung pe care băncile o au în activele locale și percepția că, chiar și în cazul unei corecții, prețurile nu sunt supraevaluate, nefiind necesară o ajustare profundă”, a explicat Anca Merdescu, associate director în cadrul departamentului de investiții al firmei de consultanță imobiliară Colliers, potrivit unui comunicat.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.45.

AXXIS 1458 × 180 px 2 slidere - AXXIS Nova Resort & SPA