Evoluția prețurilor locuințelor rămâne pe teritoriul incertitudinilor, însă evoluția inflației poate reprezenta un indicator de luat în seamă în evaluarea perspectivelor pentru sectorul rezidențial în perioada următoare. O scădere a volumului tranzacțiilor este așteptată anul acesta, în condițiile scumpirii creditelor, iar riscul falimentului ar putea crește pentru dezvoltatorii care nu găsesc surse alternative de finanțare pentru finalizarea proiectelor aflate în lucru.

Formarea prețului în zona rezidențială este dependentă de costul materialelor de construcție, însă nu trebuie ignorate evoluțiile economice și geopolitice. Criza din Ucraina este în continuare în prim-plan, la fel ca inflația cu două cifre din România și tendința de creștere a dobânzilor. La toate acestea se adaugă decelerarea economică, astfel încât PIB-ul României este de așteptat să crească cu aproximativ 2% în 2022.

„Simțim un fenomen pe care nu putem să-l palpăm la nivel de detaliu. Există o curiozitate în piață, unii dintre cumpărători se răzgândesc, mai sunt vânzători care se răzgândesc, dezvoltatori care își îngheață proiectele și nu putem trage o concluzie. Există un risc de recesiune pe care îl verbalizează foarte multe voci din economia europeană, globală”, a spus Răzvan Cuc, președintele rețelei de agenții RE/MAX România, în cadrul evenimentului Imobiliare.ro Hub, desfășurat la finalul lunii mai.

Good to know

Inflație de 12,5% estimată pentru T4 2022

Acesta este de părere că prețurile locuințelor nu vor scădea, având în vedere inflația galopantă. Costurile dezvoltatorilor au continuat să crească, însă ar putea exista scăderi punctuale de prețuri, potrivit lui Cuc.

Banca Națională a României (BNR) estimează o inflație de 14,2% pentru al doilea trimestru al anului, iar până în ultimul trimestru ar urma să scadă la 12,5%. Abia în a doua jumătate a anului 2023 ne-am putea aștepta la revenirea într-un context cu inflație de o singură cifră. Între timp, banca centrală a crescut dobânda-cheie la 3,75% pentru a accelera reducerea inflației, însă mișcarea va influența și piața creditelor ipotecare, care doar anul trecut a totalizat peste 4 miliarde de euro. Din acest motiv, dezvoltatorii se așteaptă ca pentru proiectele în care achiziția este finanțată exclusiv din credit ipotecar să existe o scădere a cererii chiar din al doilea semestru al acestui an.

Prețul mediu al locuinței cumpărate prin credit ipotecar a ajuns la 75.000 de euro anul trecut, arată datele firmei de consultanță imobiliară SVN România. Totodată, doar 14% din credite fuseseră acordate prin programul guvernamental Noua Casă. Evoluția prețurilor va lua în calcul și extinderea facilității cu TVA de 5% pentru proprietăți cu prețuri de până la 140.000 de euro, care se aplică din ianuarie 2022.

„Acele proiecte cu cost scăzut sau mediu spre scăzut vor avea probabil de suferit pentru că, în acele proiecte, majoritatea clienților achiziționau prin credit bancar. Erau niște clienți care aveau venituri la limită”, a precizat Antoanela Comșa, președintele Gran Via România. În segmentele medii și premium, achizițiile sunt realizate în principal din fonduri proprii, astfel încât impactul condițiilor de creditare este limitat.

Good to know

Prețuri medii de 2.240 de euro pe metru pătrat, în piața rezidențială din Cluj-Napoca

„Vom vedea probabil probleme în București, în 2023 și 2024, cu livrările. Probabil că cererea va începe să scadă un pic în perioada următoare, însă oferta este din ce în ce mai săracă. Sunt dezvoltatori care au pus în așteptare proiecte pentru că nu știu ce să facă prin prisma prețurilor de construcție. Pe de altă parte nu se mai autorizează proiecte mari”, a adăugat Comșa.

Ovidiu Șandor, CEO al Mulberry Development, consideră că pentru potențialul cumpărător a venit o perioadă în care decizia de achiziționare este amânată. Șandor se așteaptă la o scădere a vânzărilor, în timp ce prețurile vor continua să crească într-un ritm mai încetinit în cazul proiectelor de bună calitate.

„Toate statisticile pe termen mediu și lung indică faptul că prețurile vor crește, pentru simplul fapt că salariul mediu în România crește de două ori mai accelerat decât salariile în vestul Europei. (…) Pe zona de ofertă văd limitări pe termen mediu și lung care vor împinge prețurile în sus. Vom vedea o evoluție diferită a prețurilor în funcție de oraș și calitatea proiectelor”, a explicat CEO-ul.

Finanțarea dezvoltării din avansurile cumpărătorilor poate fi un risc

Explozia prețurilor la materialele de construcție poate destabiliza operațiunile unui dezvoltator cu poziție financiară mai slabă. De altfel, nu este exclus să vedem companii care intră în faliment sau dezvoltatori care vor căuta să vândă proiectele nefinalizate către alt jucător din piață.

„Cred că probleme vor avea în piață cei care și-au bazat dezvoltarea proiectului exclusiv pe avansurile primite de la potențiali cumpărători și care nu sunt foarte bine capitalizați. Nu pot veni cu bani din alte surse pentru finalizarea proiectelor”, a comentat Georgian Marcu, CEO al agenției Green Angels.

Men at Work

Președintele Gran Via România a adăugat că, pe fondul creșterii prețurilor de construcție, un dezvoltator care a vândut un apartament cu 85.000 de euro în septembrie 2021 ar putea avea mari probleme în menținerea prețului și riscul este ca proiectul să nu se finalizeze.

„Personal, cred că vom vedea (falimente – n.red.) pentru că, în dezvoltările mai mici, investitorul are o structură destul de dificilă și banca nu l-a finanțat, pentru că de multe ori se dezvoltă pe persoană fizică, o asociere de persoane fizice sau mai multe firme”, a explicat Comșa.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.44.