Majorarea plafonului pentru TVA de 5%, nou motor pentru cerere în sectorul rezidențial

Ovidiu Posirca

, Real Market

Cererea pe piața rezidențială ar putea fi stimulată suplimentar anul acesta după majorarea plafonului pentru aplicarea cotei reduse de TVA de 5% de la 450.000 de lei la 700.000 de lei (aproximativ 140.000 de euro). Cumpărătorii ar putea economisi până la 20.000 de euro din diferența de TVA, însă nu este exclus ca prețurile să crească în continuare având în vedere noua facilitate.

Cota de TVA redusă se aplică cu un an întârziere, fiind inițial așteptată de la începutul anului 2021, însă nevoia Guvernului de a reduce deficitul bugetar a condus la această măsură. În această perioadă, prețul mediu solicitat pentru un apartament s-a majorat cu 16,2%, până la 1.593 de euro pe metru pătrat, arată indicatorul Imobiliare.ro.

Până anul acesta, doar locuinţele aflate sub pragul de 450.000 de lei puteau fi achiziţionate cu cota redusă de 5% TVA, restul unităților rezidențiale fiind supuse cotei standard de 19% TVA.

„Aşteptarea noastră este că majorarea acestui plafon va stimula cererea de locuinţe, prin scăderea costului de achiziţie”, a declarat Costin Manta, partener asociat, Taxe indirecte, EY România, pentru Real Estate Magazine. Astfel, un cumpărător ar putea obține o economie substanțială de până la 20.000 de euro dacă va cumpăra o locuință la plafonul maxim pentru care se aplică TVA de 5%.

pexels nataliya vaitkevich 6863182 1 scaled e1635148812483 copy 1024x687 - Majorarea plafonului pentru TVA de 5%, nou motor pentru cerere în sectorul rezidențial

În cazul locuinţelor achiziţionate prin credit ipotecar, economia realizată creşte, deoarece costurile de finanţare se vor aplica asupra unui preţ mai mic (diminuat prin scăderea TVA), potrivit lui Manta. Totuși, facilitatea fiscală se aplică pentru o singură tranzacție efectuată de o persoană fizică, iar toate informațiile vor fi păstrate într-un registru special.

Scăderea TVA vine pe fondul accelerării inflației și al costurilor tot mai ridicate cu materialele de construcții și forța de muncă. Nevoia ca stocul nou rezidențial să respecte prevederile privind consumul de energie aproape zero (nZEB) va pune, de asemenea, presiune pe prețurile finale.

Good to know

Economie de până la 20.000 de euro la achiziția unei locuințe, din scăderea TVA

Daniel Tudor, CEO al agenției The Concept, susține că diminuarea TVA contribuie deja la accelerarea vânzărilor. Potrivit acestuia, începutul de an este foarte efervescent atât în privința vânzării ofertei existente, cât și în accelerarea startului unor noi proiecte aflate în faze de predezvoltare la finalul anului trecut.

„Clasa upper-medium de clienți este cea care beneficiază cel mai mult de pe urma acestei modificări fiscale. Sunt clienți în general cu venituri peste medie (2.000 – 4.000 de euro pe lună per cuplu). Aceștia fie sunt la prima achiziție și doresc un nivel mai înalt prin prisma calității construcției și a locației alese, fie sunt într-o tranziție către o locuință mai bună sau către un spațiu mai mare sau un număr mai mare de camere, de la două la trei camere de exemplu, și o îmbunătățire a calității vieții”, a explicat Tudor pentru Real Estate Magazine.

various taxes copy 1024x726 - Majorarea plafonului pentru TVA de 5%, nou motor pentru cerere în sectorul rezidențial

Totodată, măsura va ajuta și micii investitori care sunt impulsionați spre achiziție pentru închiriere sau revânzare, piața fiind în faza de creștere explozivă pe ciclul imobiliar. CEO-ul susține că micii investitori au portofolii de două până la cinci apartamente.

Dezvoltatorul imobiliar Ecovillas a observat un interes mai mare pentru locuințele de trei camere, cu prețuri care se încadrează în noul plafon cu TVA redus.

„Clienții au așteptat practic reducerea TVA pentru a face pasul către locuințe mai mari”, a precizat Vlas Veaceslav, CEO Ecovillas, pentru Real Estate Magazine.

Tranzacțiile cu apartamente de trei și patru camere s-au intensificat în comparație cu lunile anterioare adoptării măsurii, a adăugat Oana Ivan, director de marketing și operațiuni în cadrul agenției Imoteca.

dl a01444349 copy 1024x684 - Majorarea plafonului pentru TVA de 5%, nou motor pentru cerere în sectorul rezidențial

Categoriile de cumpărători care beneficiază cel mai mult de această măsură sunt cei interesați de apartamente cu suprafețe de până la 80 de metri pătrați (trei – patru camere), amplasate în cartiere tradiționale cu acces facil la mijloacele de transport în comun (categoria middle-lower și middle-upper). Mai sunt și cei interesați de apartamente mai mici, cu suprafețe de până la 60 de metri pătrați, din categoria middle-upper sau premium.

„Apariția conflictului din Ucraina a influențat categoric activitatea pe segmentul de vânzare, care se afla pe un trend ascendent înainte de acest eveniment. Pe de altă parte, observăm performanțe însemnate pe zona de închirieri, care au potențialul de a evolua într-un ritm mult mai rapid decât până acum”, a comentat Andreea Hamza, senior director Living Department în cadrul agenției de consultanță imobiliară JLL România, pentru Real Estate Magazine.

Având în vedere înăsprirea condițiilor de creditare prin creșterea accelerată a ratei dobânzilor la credite, experții preconizează schimbări în comportamentul consumatorilor. Potențialii cumpărători vor analiza mult mai atent posibilitatea de a efectua achiziții majore și presiunea pe care acest lucru îl poate avea asupra bugetului personal. Astfel, accesibilitatea achiziționării unor astfel de proprietăți va fi afectată, arată reprezentantul JLL România.

Planul de extindere a facilității de TVA la apartamente mai scumpe era discutat de mai mult timp, fiind o măsură solicitată și de către dezvoltatori. Pe acest fond, dezvoltatorul Wallberg proiectează, încă din 2020, apartamente care să îi avantajeze pe cumpărătorii de unități cu trei camere.

„Nu credem că vom vedea o accelerare importantă a vânzărilor din acest motiv, principalul avantaj fiind dat de facilitarea accesului la locuințe mai mari și, implicit, de creșterea calității locuirii”, a spus Toni Ehling, directorul comercial al Wallberg, pentru Real Estate Magazine.

Așteptări de creștere a prețurilor

În piața rezidențială națională, avansul prețurilor și tranzacțiilor s-a menținut anul trecut în ciuda provocărilor generate de pandemie.

Astfel, au fost tranzacționate la nivelul întregii țări 698.756 de imobile, adică cu aproape 16% mai mult, respectiv 95.951 de imobile, comparativ cu anul anterior, potrivit datelor publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).

Întrebarea rămâne dacă scăderea TVA va avea un efect vizibil asupra prețurilor locuințelor și care va fi direcția evoluției.

„Ridicarea plafonului de TVA contribuie o dată în plus la creșterea accelerată a prețurilor, în termeni relativi (raportate la puterea de cumpărare, deci nu în termeni absoluți) locuințele fiind de trei ori mai accesibile acum decât în 2007 – 2008. Ne așteptăm deci la creșteri puternice anul acesta și în anii următori (15 – 20% pe an, cu efect compus), cât timp ciclul nu este întrerupt de un eveniment negativ major local sau la nivel mondial. La finalul acestei faze a ciclului va urma o corecție”, a explicat CEO-ul The Concept.

Pe de altă parte, reprezentantul Wallberg susține că măsura guvernamentală ar trebui să aibă ca scop un impact în evoluția prețurilor.

„România este în continuare una din țările cu cel mai atractiv raport între venitul mediu și prețul mediu pe metru pătrat al unui apartament și cred că este normal să ne așteptăm ca, pe termen mediu și lung, prețurile apartamentelor să continue să crească, odată cu creșterea veniturilor”, a punctat acesta.

În același timp, CEO-ul Ecovillas sugerează că, în mod normal, ar trebui să asistăm la o scădere a prețurilor pentru apartamentele de peste 90.000 de euro. Totuși, el afirmă că este posibil ca reducerea TVA să nu se regăsească în prețurile apartamentelor care se încadrează în acest plafon, având în vedere că materialele de construcții s-au scumpit, costurile construcțiilor au crescut și costurile cu mâna de lucru s-au majorat, odată cu o inflație de peste 8% în 2021.

„Dezvoltatorii au nevoie de lichidități și nu vor să meargă pe pierdere, așa că e posibil ca prețurile apartamentelor să rămână la același nivel pe care îl aveau în decembrie”, a precizat Veaceslav.

Creșterea de prețuri ar putea fi inevitabilă dacă cererea de locuințe va crește în timp, iar oferta rămâne la fel sau se diminuează.

„Astfel, fie mixul de apartamente va fi ajustat cu un număr mai mare de apartamente de trei – patru camere, fie se vor mări ușor suprafețele apartamentelor în mixurile existente”, a spus reprezentantul JLL România.

Good to know

698.756 de imobile vândute la nivel național în 2021

În primele săptămâni după implementarea noii măsuri nu s-au văzut modificări semnificative ale prețurilor, însă creșteri sunt așteptate în unele cazuri, potrivit consultanților imobiliari.

„Dacă luăm în calcul și faptul că dezvoltatorii se confruntă și cu provocarea creșterii costurilor de construcție și, în același timp, cererea este în creștere, există premise pentru ajustări în sus ale prețurilor”, a declarat Ivan din partea Imoteca.

Prețurile solicitate pentru apartamente în marile orașe

Oraș   

Preț mediu pe metru pătrat util în T4 2021

Evoluție 3 luni

Evoluție 12 luni

Cluj-Napoca

2.060 euro

5%

13,6%

București

1.640 euro

0,7%

11,7%

Brașov

1.430 euro

3,7%

16,9%

Constanța

1.380 euro     

1,5%

10,6%

Timișoara

1.340 euro     

1,4%

5,5%

Craiova

1.300 euro

1,2%

10%

Iași      

1.170 euro     

2,9%   

8,7%

Oradea

1.160 euro

0,5%

9,5%

Galați 

1.030 euro

0,8%

6,3%

Ploiești

1.020 euro

1,6%

7,9%

Brăila

920 euro

2,8%

6,8%

Sursă: Imobiliare.ro

Reducerea cotei de TVA a venit și pe fondul situației locative din România. Mai exact, aproximativ 96% dintre români sunt proprietarii casei în care locuiesc, peste media Uniunii Europene, de 69,7%. România se află pe primul loc la acest capitol, însă ocupă aceeași poziție și în cazul gradului de aglomerare a locuințelor – 45,8% dintre români locuiau în asemenea condiții la nivelul anului 2019, față de media UE, de 17,2%. Totodată, doar 7,7% dintre români stăteau în case considerate mari.

„În prezent, ţara noastră ocupă unul din ultimele locuri din acest punct de vedere (al aglomerării – n.red.), locuinţele mai mari având un cost evident mai mare. Aplicarea cotei standard de TVA de 19% contribuia de asemenea la acest cost mai mare şi la limitarea accesului la locuinţe mai confortabile”, a explicat partenerul EY România.

În același timp, vorbim despre o măsură care ar putea genera mai multe venituri la stat. Concret, existau cazuri în care locuinţele mai scumpe de 450.000 de lei erau achiziţionate de către firme (aplicând taxarea inversă), astfel că statul nu încasa în fapt TVA.

Mai mult decât atât, plafonul majorat poate duce la declararea corectă a preţului de vânzare, ceea ce ar conduce la creşterea colectării altor taxe şi impozite (de exemplu, impozitul pe profit/venit declarat din aceste tranzacţii), a mai spus reprezentantul EY România.

Dezvoltatorii aveau tot mai multe provocări în stabilirea ofertei în plafonul anterior cu TVA redus, din cauza costurilor tot mai mari de construcție. O imagine mai clară asupra impactului facilității fiscale pentru cumpărătorii finali va apărea cel mai probabil în primul an de la aplicarea măsurii.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine Nr.42.

MACHETA - austrotherme