Piața birourilor, revenire treptată a cererii pe parcursul anului 2022

Revenirea angajaților în clădirile de birouri era așteptată toamna trecută, însă noul val pandemic a generat noi întârzieri pentru companiile care aveau în plan repornirea treptată a operațiunilor în spațiile de lucru adaptate la noua realitate medicală. Totuși, piața de birouri a început să dea semne de redresare în 2021, volumul închirierilor în primele nouă luni ale anului, în București, depășind deja volumul înregistrat pe întreg parcursul anului 2020.

Cererea totală de spații de birouri la nivel național în primele trei trimestre din 2021 s-a ridicat la circa 256.000 de metri pătrați (incluzând aici Bucureștiul, Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov). Avansul a fost cu 25% peste aceeași perioadă a anului 2020, însă cu aproape 25% sub nivelul pre-pandemic din 2019.

Așteptările pentru anul viitor indică o ușoară creștere a cererii pentru spații de birouri, comparativ cu anul trecut.

„Dar pandemia va afecta în continuare piața de profil, în sensul că va mai dura până când cererea va reveni la nivelul din 2019”, a declarat Alexandru David, head of research în cadrul agenției de consultanță imobiliară JLL România, pentru Real Estate Magazine.

BIM Hospital MEP 4.jpg copy 1024x576 - Piața birourilor, revenire treptată a cererii pe parcursul anului 2022

În București, cea mai mare piață de birouri, tranzacțiile de închiriere au totalizat 202.300 de metri pătrați în primele nouă luni, ceea ce înseamnă o creștere de 24% față de perioada similară a anului trecut. Contractele noi de închirieri au dominat piața din Capitală cu o cotă de 38% din întregul volum de închirieri. În schimb, livrările de noi proiecte de birouri au totalizat 153.900 de metri pătrați în primele nouă luni ale anului, în creștere cu 24% față de perioada similară din 2020. Cel mai mare proiect livrat în trimestrul trei a fost J8 Office Park. Complexul cu suprafață închiriabilă totală de 46.000 de metri pătrați a fost dezvoltat de Portland Trust.

Good to know

Livrările de birouri noi în București au totalizat 153.900 de metri pătrați la nouă luni

Sectorul de IT a rămas cel mai mare generator de cerere pentru spații de birouri, însă a crescut și activitatea companiilor din industria medicală și farmaceutică în piață. Totodată, în economia pandemică a crescut cererea din partea companiilor mai mici care până acum nu și-ar fi permis să închirieze spații de lucru într-o clădire modernă.

„În următoarele 12-24 de luni ne așteptăm la o revenire a pieței de birouri la nivelul din perioada pre-pandemie, atât în București, cât și în orașele regionale. Această revenire este susținută în principal de interesul ridicat al investitorilor pentru clădiri de birouri”, a precizat, pentru Real Estate Magazine, Simona Urse, associate director office agency în cadrul companiei de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate.

11 copy 1024x576 - Piața birourilor, revenire treptată a cererii pe parcursul anului 2022

Cererea pentru spațiile de lucru în birouri va fi influențată și de aranjamentele de muncă promovate de companii. La nivel local a prins tot mai mult teren sistemul de lucru hibrid, în care angajații lucrează două-trei zile de acasă și în restul timpului merg la birou. Dezvoltatorii de birouri au început să-și adapteze proiectele la noile cerințe ale companiilor chiriașe. Astfel, pe lângă echipamentele suplimentare pentru igienizarea suprafețelor și purificarea aerului, vor fi necesare spații reamenajate în mod intuitiv, care să susțină interacțiunea între echipe. În acest fel, activitatea individuală de birou s-ar putea desfășura la distanță, iar proiectele în care este nevoie de aportul mai multor echipe ar putea implica mai mult munca din sediul companiei.

„Din semnalele pe care le avem, nu vedem o încetinire a dezvoltării pieței în 2022, interesul pentru închirierile de spații de birouri fiind în trend crescător. În prezent, sunt în construcție în București clădiri care totalizează 280.000 de metri pătrați, a căror livrare este prevăzută pentru următoarele 18-24 de luni. Livrările anuale, dacă luăm în calcul doar proiectele anunțate până în prezent, vor fi mai mici în 2022 și 2023 decât cele din 2021, ceea ce va limita oferta de spații noi pentru chiriașii care vor să închirieze noi birouri”, a declarat Mădălina Cojocaru, partner office agency în cadrul agenției de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, pentru Real Estate Magazine.

De altfel, și angajații se așteaptă ca biroul din care au plecat la debutul pandemiei să nu mai semene cu cel în care își vor relua activitatea, în sensul compartimentării și implementării de noi tehnologii.

Good to know

43% dintre angajații români se așteaptă la zone flexibile de lucru în birouri, arată un studiu al Genesis Property

Jumătate dintre angajații din România consideră că biroul trebuie regândit pentru a crea spații diferite care să le ofere mai multă flexibilitate și posibilități multiple de lucru, în funcție de tipul de activitate și de nevoile de colaborare, pe modelul Activity-Based Workspace (ABW), potrivit unui studiu realizat de Genesis Property.

Totodată, peste 45% consideră că birourile trebuie să ofere spații largi, cu birouri de tip open space, iar 43% se așteaptă să includă și zone flexibile de lucru, de tip cafenea sau inspirate din spații de coworking.

Românii nu vor să renunțe la munca de la birou

Lipsa socializării este unul dintre motivele invocate de către angajații români care vor să revină la birou, conform unui studiu realizat de Cushman & Wakefield Echinox.

Potrivit sondajului, prima jumătate a anului a marcat deja revenirea la birou a unui număr mai mare de angajați la nivel național. Astfel, 43% dintre respondenți spun că au lucrat în special de la birou, comparativ cu 36% în intervalul mai-decembrie 2020, respectiv 29% în perioada de lockdown din martie-mai 2020.

Importanța biroului este și mai vitală în București, unde 96% dintre respondenți vor să lucreze cel puțin o zi pe săptămână de la birou, comparativ cu orașele regionale, unde ponderea acestora este de 87%.

Astfel, peste un sfert dintre cei intervievați ar vrea să lucreze trei zile de la birou și două zile de acasă, în timp ce 17% vor să lucreze doar de la birou.

Cercetarea mai relevă că 83% dintre respondenți au apreciat faptul că nu au mai pierdut timpul în trafic ca principal avantaj al lucrului de acasă, în vreme ce 78% au simțit lipsa socializării cu colegii în acest mod de lucru.

Când vine vorba despre alte neajunsuri ale lucrului de acasă, dificultățile în separarea vieții profesionale de cea personală sunt pe locul al doilea, cu 50% dintre răspunsuri, în timp ce lipsa unui spațiu propice de lucru a fost indicată de 32% dintre respondenți. La sondaj au răspuns 500 de angajați.

Pe fondul adaptării birourilor la noile cerințe ale companiilor chiriașe și al implementării unor noi aranjamente de lucru, marea revenire a angajaților în clădirile de birouri este așteptată pentru 2022. Însă totul depinde de evoluția crizei sanitare și de modul în care statul va gestiona riscurile pentru populație.

Cele mai importante zone de birouri din București

Zonă   

Stoc

Chirie medie (mp/lună)

Rată neocupare

CBD

344.200 mp

16 – 18,5 euro

8,3%

Centru

384.500 mp

15 – 17 euro

10,1%

Dimitrie Pompeiu

440.700 mp

11 – 13 euro

11,4%

Floreasca – Barbu Văcărescu

573.200 mp

15 – 16 euro

12%

Centru-vest

477.100 mp

14 – 16 euro

13%

Est

51.100 mp

12 – 14 euro

11,5%

Sud

41.800 mp

10 – 12 euro

11,7%

Vest

157.900 mp

10 – 12,5 euro

6,8%

Nord-vest (Expoziției)

268.800 mp

14,5 – 17 euro

27,1%

Băneasa – Otopeni

159.800 mp

10 – 14 euro

12%

Pipera nord

210.500 mp

9 – 11 euro

37,4%

Total

3,10 milioane mp

 

14,2%

Sursă: JLL

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine Nr.41.

MACHETA - austrotherme