Analiză exclusivă Real Estate Magazine | Ce se va întâmpla în 2022 în rezidențial

Oana Weinstein

, Real Market

Vor mai crește sau nu prețurile anul următor? Va fi o piață a cumpărătorului sau a vânzătorului? Ce se va întâmpla cu prețurile de construire, TVA-ul pentru locuințe și dobânzile la creditele imobiliare? Sunt întrebările pe care ni le punem de câțiva ani încoace, cu îngrijorare sau cu optimism, la sfârșitul fiecărui an.

Este limpede că nimeni nu poate face previziuni care să fie 100% sigure. Dar specialiștii cu experiență în domeniul imobiliar pot desluși cu ușurință indicatorii și semnalele din piață, putând astfel indica cu destulă acuratețe tendințele pentru anul ce urmează. De aceea, și la acest sfârșit de an, am stat de vorbă cu mai mulți experți în domeniul imobiliar pentru a obține previziunile pieței imobiliare pentru 2022.

După un an pandemic cu o evoluție spectaculoasă în rezidențial, indicatorii pozitivi sugerează că se vor păstra tendințele lui 2021 și vom asista la o evoluție similară a pieței și în 2022, cu livrări masive, achiziții pe măsură și cu prețuri care, deși în ușoară creștere, se vor menține în limite rezonabile.

Ritmul achizițiilor de locuințe se va menține ridicat

Potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, în primele luni ale lui 2021 au existat cu 36% mai multe tranzacții la nivel național față de 2020 și cu 30% mai multe față de 2019, înainte de pandemie, iar pentru 2022 se preconizează că ritmul se va menține alert.

Nevoia de locuințe noi se vede în evoluția vânzărilor din ultimul an și jumătate, perioadă marcată de incertitudini sociale și economice, piața rezidențială rămânând unul dintre cele mai dinamice segmente imobiliare. În întreaga lume, efectele pandemiei precum flexibilitatea și disponibilitatea crescută a muncii de la distanță au dus la o creștere exponențială a cererii pentru case. Dar oferta limitată și prețurile care au crescut vertiginos au făcut ca aceste locuințe să fie mai greu de găsit. Iar cumpărătorii s-au orientat către locuințe la bloc, cu dotări care să le permită un nivel de confort mai ridicat. Cei al căror buget a fost depășit de prețul locuințelor noi s-au îndreptat spre imobilele vechi, astfel crescând cererea și pentru acest segment.

179381 OWJAJW 158 copy 1024x684 - Analiză exclusivă Real Estate Magazine | Ce se va întâmpla în 2022 în rezidențial

Context actual și perspective

„Piața este afectată de inflație și de creșterea explozivă a costurilor de construcție din ultimul an. În acest context, estimăm dezvoltarea unui nou segment, corelat cu piața occidentală – locuințele smart economy, eficiente din perspectiva utilizării spațiului și optimizate din punct de vedere arhitectural, astfel încât să satisfacă cererea solvabilă din piață”, spune Matei Maloș, CEO Directimo, platforma care se adresează cumpărătorilor de locuințe noi, pe segmentele superioare ale pieței: mediu, mediu-superior, premium și de lux.

Matei Malos CEO Directimo copy 300x200 - Analiză exclusivă Real Estate Magazine | Ce se va întâmpla în 2022 în rezidențial

„În acest moment, există un deficit semnificativ de studiouri duble cu suprafețe utile de 45 de metri pătrați, apartamente de două camere plus birou, de aproximativ 65 de metri pătrați, și apartamente de patru camere, cu suprafețe de 80-90 de metri pătrați utili plus terase”, spun reprezentanții platformei fondate de investitori în tech & real estate. „Pe segmentul de patru camere, suprafața mediană depășește 100 de metri pătrați utili, astfel încât apartamentele sunt inaccesibile financiar pentru o familie cu doi copii și venituri medii. Eficientizarea suprafețelor, investiția în arhitectură și calitate ar conduce la un raport mai echilibrat între cerere și ofertă și o aliniere la standardele europene. În plus, aceste tipuri de unități, smart economy, pot genera randamente mai bune pentru închiriere, cât și premisele unui nivel de calitate mai ridicat, în contextul competiției și al presiunii care există pe costuri.”

Pentru un raport corect între cerere și ofertă, creșterile de prețuri trebuie să fie corelate cu creșterea costurilor, rămânând totodată accesibile cumpărătorului, iar acest lucru nu se poate obține decât printr-o creștere a competiției între dezvoltatori.

„Procesul lung şi tot mai complicat de obţinere a autorizaţiilor de construire pentru proiectele noi – ce duce la un raport tot mai dezechilibrat între cerere şi ofertă – va ridica preţurile din piaţă pentru apartamentele existente. Observ deja tendinţa clienţilor de a alege proiecte rezidenţiale care au autorizaţii de construire pe toate fazele de construire a proiectului”, a explicat Adrian Rus, expert imobiliar şi proprietar RE/MAX Action.

Good to know

Investiții de 1 miliard de euro, în derulare pe piața rezidențială din București

Pe de altă parte, conform unui sondaj realizat în rândul mai multor dezvoltatori cu portofolii rezidențiale importante în București, majoritatea acestora spun că vor continua să investească în noi proiecte în următoarele 24-48 de luni, pe fondul cererii mari de locuințe, media investițiilor fiind de 15 milioane de euro pe proiect.

În prezent, în Capitală, sunt în curs de derulare investiții de 1 miliard de euro în proiecte pe segmentul rezidențial, locuințe middle & upper class, potrivit unei analize BUCHAREST REAL ESTATE CLUB. Și, ca în orice altă capitală europeană, cererea pentru locuințele care satisfac în mod egal dorințele și nevoile cumpărătorilor va continua să crească și în 2022.

Evoluția prețurilor

Prețurile locuințelor au înregistrat o creștere-record în 2021 și este posibil ca acestea să nu cunoască o scădere în următoarele 10-12 luni, dar mulți experți din domeniu consideră că această creștere se va modera în 2022.

358 copy 1024x683 - Analiză exclusivă Real Estate Magazine | Ce se va întâmpla în 2022 în rezidențial

Către finalul acestui an, o parte dintre dezvoltatorii din segmentul rezidențial, din marile orașe, au anunțat creșteri de prețuri cuprinse între 15 și 30% față de 2020, punând creșterea de preț pe seama majorării prețului la materialele de construcție și a contextului inflaționist. Cu toate acestea, un ritm de creştere echilibrat este considerat a fi undeva între 6 și 10% pentru apartamentele noi, pentru a se adapta puterii de cumpărare a clienților.

Potrivit Imobiliare.ro, cinci dintre cele șase mari orașe monitorizate au înregistrat majorări ale valorilor medii de listare pe segmentul apartamentelor, cea mai semnificativă marjă de creștere fiind observată în Iași, iar pentru Brașov, tendința de scădere a fost susținută exclusiv de segmentul locuințelor noi.

În București, în septembrie, prețurile apartamentelor disponibile spre vânzare au consemnat un avans general de 0,9%, de la o medie de 1.569 de euro pe metru pătrat util, până la 1.583 de euro pe metru pătrat. Așteptările proprietarilor au fost mai ridicate doar pe segmentul locuințelor din blocurile vechi, care s-au apreciat cu 2,2%, de la 1.489 de euro pe metru pătrat, la 1.522 de euro pe metru pătrat. Pe de altă parte, locuințele din ansambluri rezidențiale au înregistrat o scădere de 0,2%, de la 1.621 la 1.617 euro pe metru pătrat.

Prețul apartamentelor s-a majorat cu 0,6% în septembrie, în Cluj-Napoca, ajungând la o valoare medie de 1.985 de euro pe metru pătrat util, față de 1.973 de euro pe metru pătrat la finele lui august. Prețurile locuințelor din blocurile vechi au crescut cu 1,6% (de la 1.965 la 1.996 de euro pe metru pătrat), în vreme ce locuințele din ansamblurile noi au consemnat un recul de 0,5% (de la 1.983 la 1.974 de euro pe metru pătrat).

În prima lună de toamnă, valoarea medie a apartamentelor scoase la vânzare în Constanța a înregistrat o creștere de 1%, de la 1.347 de euro pe metru pătrat util, la 1.360 de euro pe metru pătrat. Prețurile s-au majorat pe ambele segmente de piață analizate, însă într-o măsură diferită: apartamentele vechi s-au apreciat cu 0,2% (de la 1.338 la 1.341 de euro pe metru pătrat), iar unitățile locative nou construite, cu 1,9% (de la 1.360 la 1.386 de euro pe metru pătrat).

Și în Timișoara, valoarea medie a unui apartament a crescut, cu 0,6%, de la 1.349 la 1.357 de euro pe metru pătrat util. Pe segmentul locuințelor vechi disponibile spre vânzare pe piața timișoreană a fost consemnat un avans de 0,5% al prețurilor, de la 1.347 la 1.354 de euro pe metru pătrat. Locuințele noi s-au scumpit cu 1%, de la 1.357 la 1.371 de euro pe metru pătrat util.

În Iași, s-a constatat o creștere de 3,6% în luna septembrie, de la o medie de 1.131 de euro pe metru pătrat util, la 1.172 de euro pe metru pătrat. Prețurile locuințelor din blocurile vechi s-au majorat cu 2,1%, de la 1.130 la 1.154 de euro pe metru pătrat. Pe segmentul apartamentelor nou construite, pe de altă parte, a avut loc un avans mai semnificativ, de 4,7% mai exact, de la o medie de 1.131 de euro pe metru pătrat, la 1.184 de euro pe metru pătrat.

În Brașov, Indicele Imobiliare.ro a înregistrat, per ansamblu, o scădere de 0,7% a prețurilor apartamentelor, de la 1.442 de euro pe metru pătrat util la finele lui august, la 1.432 de euro pe metru pătrat la sfârșitul lui septembrie. Cu toate acestea, în cazul locuințelor din blocurile vechi a avut loc o creștere: este vorba de un avans de 0,6%, de la 1.342 la 1.350 de euro pe metru pătrat. La polul opus, locuințele noi din Brașov au înregistrat o scădere de 1%, de la 1.546 la 1.531 de euro pe metru pătrat.

România și-a finalizat redresarea începând cu primul trimestru al anului 2021

Potrivit raportului Colliers dat publicității la jumătatea lui 2020, în plină pandemie, se estima că România își va recupera nivelul de activitate de dinainte de pandemie până la finalul lui 2022.

Good to know

Economia României a recuperat scăderea din întregul an 2020 încă din T1 2021

„Chiar dacă aceste așteptări păreau destul de optimiste la acea vreme, ne-am înșelat (din fericire)”, spune Silviu Pop, head of research, Colliers România. „România și-a finalizat deja redresarea începând cu primul trimestru al anului 2021, când PIB-ul său a atins, în termeni reali, niveluri pre-pandemie. Desigur, economia este drastic diferită de cum era acum un an și jumătate și multe lucruri nu vor mai fi niciodată la fel – de la modul în care lucrăm, până la modul în care se descurcă companiile de la sector la sector”, este de părere expertul.

Creșteri de preț sub media zonei euro, de 1,6%, în ultimele luni

Preţurile locuințelor au crescut cu 2,6% în zona euro şi cu 2,7% în Uniunea Europeană, în trimestrul doi din 2021, comparativ cu precedentele trei luni, arată datele publicate de Oficiul European de Statistică (Eurostat) la începutul lunii octombrie. Creșterile din România se clasează sub medie, pe același loc cu Franța, la 1,6%.

Cele mai importante creşteri au fost înregistrate în Letonia, Slovenia, Austria, Cehia, Olanda, Germania, Croaţia, Suedia, Lituania, Slovacia, Portugalia, Danemarca, Polonia, Malta, Estonia, Finlanda, Irlanda, Spania, Belgia, Italia, Franţa şi România.

Good to know

Prețurile locuințelor s-au majorat în toate statele UE în T2 2021

Toate statele membre UE pentru care sunt disponibile date au raportat creşteri ale preţurilor locuinţelor în trimestrul doi din 2021, comparativ cu precedentele trei luni, cel mai important avans fiind în Letonia (6,7%), Slovenia (4,5%), Austria (4,2%), Cehia (3,9%), Olanda (3,8%), Germania (3,7%), Croaţia (3,6%), Suedia (3,5%), Lituania (3,4%), Slovacia (3,3%), Portugalia (3,2%), Danemarca şi Polonia (ambele cu 3,1%), Malta (2,7%), Estonia şi Finlanda (ambele cu 2,6%), Irlanda şi Spania (ambele cu 2,4%), Belgia (1,8%), Italia (1,7%), Franţa şi România (ambele cu 1,6%).

 

În trimestrul doi din 2021, comparativ cu perioada similară din 2020, preţurile la locuinţe au crescut cu 6,8% în zona euro şi cu 7,3% în UE. Este cel mai semnificativ avans al preţurilor la locuinţe din trimestrul patru din 2006 pentru zona euro şi din trimestrul trei din 2007 pentru UE. În primul trimestru din 2021, preţurile locuinţelor au crescut cu 5,7% în zona euro şi cu 6,1% în Uniunea Europeană.

În rândul statelor membre pentru care sunt disponibile date, cele mai importante creşteri anuale ale preţurilor la locuinţe s-au înregistrat în Estonia (16,1%), Danemarca (15,6%), Lituania (12%) şi Cehia (14,5%), singura scădere fiind în Cipru (-4,9%).

Problemele investitorilor: costurile de construire, inflaţia şi lipsa muncitorilor

Încrederea investitorilor imobiliari în performanţa sectorului în 2022 este mai puternică decât în urmă cu un an, dar incertitudinea rămâne din cauza inflaţiei, a întreruperilor în aprovizionare şi a lipsei forţei de muncă. Toate acestea afectează negativ costurile şi termenele de livrare, reiese din raportul „Emerging Trends in Real Estate 2022”, realizat de PwC şi Urban Land Institute.

Astfel, 88% dintre respondenţi arată că disponibilitatea resurselor şi costurile de construcţie sunt principalele lor îngrijorări atât pentru 2022, cât şi pentru următorii trei-cinci ani, urmate de disponibilitatea activelor/terenurilor adecvate pentru achiziţie şi dezvoltare (menţionate de 66%) şi cerinţele de sustenabilitate/decarbonizare (61%).

Francesca Postolache copy 300x300 - Analiză exclusivă Real Estate Magazine | Ce se va întâmpla în 2022 în rezidențial

„Faţă de anul trecut, când doar 23% dintre respondenţi erau optimişti în privinţa perspectivei afacerilor lor, a profitabilităţii şi numărului de angajaţi, acum, aproximativ jumătate dintre cei chestionaţi cred că toţi cei trei indicatori se vor îmbunătăţi. Revenirea încrederii se datorează în principal măsurilor de sprijin din partea guvernelor. Totuşi, companiile nu sunt îngrijorate de faptul că aceste programe de susţinere se vor încheia, ci de durata valului inflaţionist şi de impactul pe care acesta îl are asupra costurilor şi termenelor de livrare”, a declarat Francesca Postolache, partener PwC România.

Dezvoltatorii din rezidențialul autohton reclamă amânarea majorării plafonului maxim la care se aplică TVA redus de 5% la achiziția de locuințe, dar și dificultățile legate de inițiativa Primăriei Generale a Bucureștiului de blocare pe o perioadă de un an a PUZ-urilor.

„Amânarea majorării plafonului maxim pentru care se aplică TVA redus nu ne ajută deloc. Era o măsură pe care o așteptam, dar în același timp, și clienții noștri. În aceste condiții, sunt foarte mulți clienți care au amânat decizia de cumpărare și sunt în expectativă”, susține Elena Dumitrache, director de vânzări, Eden Capital Development.

În ceea ce privește efectele pe care le poate avea blocarea PUZ-urilor asupra pieței rezidențiale, Vlas Veaceslav, CEO Ecovillas Company, crede că măsura afectează în special activitatea dezvoltatorilor care vor să investească în noi proiecte, pentru că aceștia trebuie să găsească terenuri care au deja PUZ-uri aprobate, dar care costă mai mult decât terenurile cu aceleași caracteristici, aflate în aceeași zonă.

„Sunt dezvoltatori care și-au asumat acest cost suplimentar, pentru a-și duce la bun sfârșit planurile de investiții pe care și le-au propus. În același timp, reducerea ofertei de locuințe în București a determinat o creștere a cererii pentru locuințele din afara orașului, unde nu există problema PUZ-urilor.”

Dezvoltatorii subliniază totodată necesitatea păstrării unor măsuri unitare precum actualizarea continuă a plafonului de TVA la cursul euro, menținerea acelorași reguli până la finalizarea unei construcții, dar și atenția continuă asupra pieței rezidențiale.

MACHETA - austrotherme