Mariana Garștea, CEO Sixense: 7 recomandări de bune practici în monitorizarea structurală și geotehnică a proiectelor de real estate

În peste zece ani de experiență în monitorizarea și digitalizarea proiectelor de real estate în cadrul companiei pe care o conduc, am văzut nenumărate provocări, dar și cum anume trebuie să arate lucrurile în practică, pentru a avea clădiri sănătoase și sigure, proiecte de succes, investiții eficientizate, beneficiari mulțumiți.

De aceea, am hotărât să povestesc despre câteva lecții pe care le-am învățat în practică și pe care le-am transformat în 7 recomandări legate de integrarea lucrărilor de monitorizare în proiecte de real estate, pentru o colaborare cât mai reușită și eficientă.

#1. Contractarea directă de către Dezvoltator a serviciilor de monitorizare structurală și geotehnică

Mai ales atunci când vorbim despre proiecte de real estate de anvergură, cu riscuri structurale și geotehnice critice, recomandăm contractarea directă de către Dezvoltator a serviciilor de monitorizare – către un singur partener specializat, cu experiență similară vastă.

De ce? În primul rând, pentru că este nevoie de transparență și obiectivitate din partea unei terțe părți, care să poată confirma corectitudinea ipotezelor de proiectare, fără alte interferențe. În felul acesta, Dezvoltatorul se asigură că folosește monitorizarea ca pe un instrument de verificare eficient pentru conformitatea structurii sale.

SIXENSE Monitoring L15T2A ©PhilippeBeuf 1 1 copy 1024x681 - Mariana Garștea, CEO Sixense: 7 recomandări de bune practici în monitorizarea structurală și geotehnică a proiectelor de real estate

În al doilea rând, pentru că este esențial să existe control direct din partea Dezvoltatorului pe nivelul calității serviciilor de monitorizare livrate. Recomandăm să se evite contractarea serviciilor de monitorizare către diverse societăți fără experiență relevantă proiectului, fără recomandări clare sau cu experiență similară ce nu poate fi demonstrată. Cu siguranță, nu vă permiteți ca cineva să facă experimente pe proiectul dumneavoastră.

Alegerea unei unități specializate înseamnă o singură persoană de contact, o viziune și o interpretare globale, planificarea organizată a lucrărilor de monitorizare, precum și înțelegerea în profunzime a riscurilor din proiectul respectiv.

#2. Folosirea unei soluții digitale pentru data managementul rezultatelor măsurătorilor

Când vine vorba despre riscuri critice, timpul de reacție și capacitatea de prevenție sunt esențiale. Monitorizarea tradițională este astăzi înlocuită cu succes de monitorizarea automatizată, prin folosirea unei soluții digitale la care au acces toate părțile implicate, cu termen de 24 de ore pentru integrarea rezultatelor măsurătorilor, capacitatea de a trimite alerte în timp real, precum și posibilitatea de a integra date geospațiale, structurale, geotehnice și de mediu.

O astfel de soluție digitală eficientizează enorm procesul de monitorizare, prezentând informații complexe, pe baza cărora Beneficiarii pot lua decizii importante, cum ar fi: progresul lucrărilor, analize încrucișate între datele primite de la măsurători/senzori, raportare automatizată, arhivă digitală etc.

#3. Atenția sporită față de construcțiile învecinate din zona de influență și un dialog susținut cu proprietarii acestora

În cazul construcțiilor urbane, în zone cu foarte multe construcții învecinate, este recomandat să luați în calcul și monitorizarea zonei de influență.

Recomandăm ca, înaintea demarării lucrărilor de excavație, să existe o campanie de informare a proprietarilor ale căror construcții se află în zona de influență, să li se explice beneficiile lucrărilor de monitorizare, să se realizeze o inspecție tehnică sau un releveu al defectelor structurale și nestructurale existente în construcțiile învecinate și să se instrumenteze construcțiile conform riscurilor identificate. Doar în acest mod, vom avea imaginea completă și toate datele care să ne ajute să protejăm construcțiile învecinate, să evităm discuții dificile despre existența unui anumit impact asupra clădirilor învecinate, reclamații la organele de control, opriri ale șantierului etc.

De asemenea, este de luat în calcul transmiterea graduală a rapoartelor de monitorizare către toate părțile interesate, ori de câte ori este necesar.

#4. Implicarea echipei de management al proiectului în înțelegerea procesului de monitorizare structurală și geotehnică

În general, domeniul nostru presupune o abordare colaborativă. Numai dacă munca noastră poate fi armonizată, înțeleasă, continuată cu munca tuturor celorlalte părți implicate în proiect, vom vedea un rezultat care să aibă sens cap-coadă: o construcție sănătoasă acum și pe termen lung.

De aceea, credem că implicarea echipei de project management în înțelegerea scopului principal al lucrărilor de monitorizare, a rezultatelor obținute și apoi implementarea măsurilor necesare (dacă este cazul) este esențială, pentru bunul mers al lucrurilor.

#5. Implicarea specialiștilor în monitorizare încă din faza de proiect

De altfel, cu cât specialiștii în monitorizare structurală și geotehnică sunt implicați mai devreme în proiect, cu atât vă asigurați că soluția de monitorizare pentru implementare răspunde nivelului de riscuri structurale și geotehnice și poate fi realmente implementată cât mai eficient în teren.

Pe măsură ce proiectul avansează, iar problemele se acumulează, orice intervenție ulterioară devine mai complicată, ceea ce se traduce în resurse mai mari alocate: de la timp până la bugete.

SIXENSE Monitoring L15T2A ©PhilippeBeuf 6 5 copy 1024x681 - Mariana Garștea, CEO Sixense: 7 recomandări de bune practici în monitorizarea structurală și geotehnică a proiectelor de real estate

#6. Respectarea legislației naționale și a standardelor ISO din domeniu

Cu alte cuvinte, este necesară asigurarea managementului calității cu privire la monitorizare. Standarde precum ISO 18674-1 – Reguli generale, ISO 18674-3 – Inclinometre, ISO 22475-1 – Piezometre, SR EN ISO 18674-2 – Extensometre nu pot fi cuvinte străine pentru partenerul de monitorizare, pentru că ele specifică informații esențiale cu privire la tipul, frecvența măsurătorilor, echipamentele folosite, respectiv păstrarea rezultatelor activității de monitorizare.

Doar în acest fel, Beneficiarul poate controla calitatea și relevanța programului de măsurare, care nu trebuie tratat doar „din pix”, neglijat sau doar bifat, fără adaptarea la obiectivele, specificul și necesitățile fiecărui proiect în parte.

#7. Folosirea unei soluții digitale de asset management

Așa cum spunem mereu, scopul fiecărui proiect de construcții este, de fapt, exploatarea eficientă și în bune condiții. De aceea, monitorizarea nu trebuie să înceteze în momentul finalizării lucrărilor de execuție.

Pentru portofoliile de real estate extinse, recomandăm folosirea unei soluții digitale de asset management, care contribuie la optimizarea tuturor operațiunilor din etapa de exploatare a unei clădiri.

Cu ajutorul unei astfel de soluții, puteți planifica activitățile de reparații și inspecții, beneficiați de suport în decizii legate de prioritizarea bugetelor alocate pentru operațiunile de mentenanță, urmăriți clădirea pentru depistarea riscurilor critice și abordarea preventivă a acestora, aveți acces la date actualizate despre parametrii structurali ai clădirii și, per total, optimizați costurile legate de întreținerea acesteia.

Sănătatea proiectelor de real estate este o responsabilitate pe termen lung. Cu cât standardele din această industrie cresc, cu cât așteptările beneficiarilor finali ai acestora cresc și ele și cu cât legislația în domeniu devine mai aspră, este important să luăm toate măsurile necesare și să acționăm cât mai devreme în proiect.

Iar pentru asta, înțelegerea beneficiilor pe care le aduce monitorizarea structurală și geotehnică, precum și promisiunea calității pe care o pot face în acest fel Dezvoltatorii – devin absolut esențiale.

Material publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.39.

MACHETA - austrotherme