Piața de spații industriale și logistice va continua în 2021 ritmul de dezvoltare din 2020, iar segmentul va înregistra noi livrări de proiecte cu o suprafață combinată de peste jumătate de milion de metri pătrați. Cererea din sector va fi susținută de explozia comerțului electronic și continuarea extinderii marilor jucători din retailul tradițional.

Cererea din piață a fost ridicată în primele nouă luni din 2020, astfel încât din cei 410.000 de metri pătrați livrați, au fost ocupați deja 392.000 de metri pătrați, în ciuda stării de urgență din al doilea trimestru care a îngreunat procesul de negociere. Aproape jumătate din cerere a venit din sectorul FMCG, în timp ce companiile din producție și distribuție au închiriat 60.000 de metri pătrați, respectiv 54.000 de metri pătrați.

București a rămas cea mai importantă piață, contabilizând 48% din cererea totală de spații, urmat de Timișoara, Craiova și Arad.

În ultimul trimestru vor mai fi livrate spații noi cu o suprafață de 180.000 de metri pătrați, în timp ce la nivelul întregului an 2020 vor fi finalizate proiecte de 600.000 de metri pătrați. Astfel, segmentul industrial și de logistică încheie anul peste borna de cinci milioane de metri pătrați, reușind să reducă din decalajul înregistrat față de Cehia și Polonia, principalele piețe din Europa Centrală și de Est.

Perspective pozitive pentru sectorul industrial și de logistică

„România este în continuare o țară cu un stoc mult subdimensionat față de potențial, iar acum avem mai mulți factori care accelerează nevoia dezvoltării rețelei de spații de depozitare. Printre ei, și explozia comerțului online și extinderea consistentă la nivel național a diverșilor retaileri și a rețelelor de hiper și supermarketuri. Totodată, România se dezvoltă și ca țară care deservește hub-uri regionale ale unor retaileri”, a precizat Silviu Pop, head of research în cadrul agenției imobiliare Colliers International România, pentru Real Estate Magazine.

„Aspecte ușor negative, care se vor vedea inclusiv pe zona cererii, se văd în sectoare din zona de producție, care își revin mai greu după această criză, dar datele bune dinspre industria Germaniei, la care este racordată puternic economia locală, ne fac să fim precaut-optimiști. Pe scurt, credem că urmează un nou an foarte bun pentru această piață”, a adăugat Pop.

Investițiile în sectorul industrial de la nivel european au totalizat 23,1 miliarde de euro în primele trei trimestre din 2020, iar cota de piață a segmentului în piața imobiliară comercială a crescut la 15%, potrivit unui raport BNP Paribas Real Estate.

Printre factorii care contribuie la extinderea pieței industriale și de logistică se numără baza de prețuri puternică pentru acest tip de activ și potențialul de creștere mare datorat accelerării pieței de e-commerce.

Randamentul prime pentru proiectele industriale din România a rămas în jurul nivelului de 8%, în timp ce în economii mature precum Germania, Olanda sau Marea Britanie asemenea spații înregistrează un randament sub 4%.

La nivel local, stocul de noi spații care va fi livrat în 2021 se ridică la peste 500.000 de metri pătrați, iar în jur de 80% din suprafață este preînchiriată deja, potrivit lui Laurențiu Duică, partner & head of industrial agency în cadrul companiei de consultanță imobiliară Colliers International România. Peste 50% din acest volum va fi livrat în apropierea orașului București, iar restul, în zonele industriale cu acces la autostrăzi din marile orașe.

În zona extinsă a Bucureștiului sunt operaționale spații industriale și de logistică în suprafață totală de 2,15 milioane de metri pătrați, iar în jur de 150.000 de metri pătrați erau în diferite stadii de construcție spre finalul lui 2020. În restul țării, polii emergenți pentru proiectele logistice se găsesc în Timișoara, Ploiești și Cluj-Napoca.

Dezvoltatorii aleg să-și consolideze proiectele în zone-cheie ale României, cu infrastructură de transport accesibilă. Din acest motiv, regiunea Moldovei are încă un potențial nedezvoltat la adevărata valoare, iar planurile pentru autostrada care va lega această zonă de restul României vor genera un viitor flux de investiții.

„Perspectivele se arată destul de optimiste, dacă luăm în considerare proiectele în care suntem implicați, care sunt în stadiu avansat de negociere, însă suntem precauți și urmărim cu atenție evoluția pieței pentru a putea reacționa prompt”, a declarat Costin Bănică, head of industrial department la agenția de consultanță imobiliară JLL România, pentru Real Estate Magazine.

Ritmul cererii de spații ia în calcul și evoluția consumului privat, care la rândul său este legat de performanța economică. Piața de profil a continuat dezvoltarea deși economia s-a aflat în teritoriu negativ în 2020, cu o scădere estimată la peste 5% din Produsul Intern Brut (PIB). Economiștii consideră că PIB-ul va reveni la nivelul de dinaintea pandemiei în cursul anului 2022. Prognozele arată că economia României ar urma să crească cu mai bine de 4% în 2021, în linie cu scenariul unei reveniri în formă de „V”.

Între timp, chiriile au rămas în intervalul de 3,75-4 euro pe metru pătrat, iar rata de neocupare a spațiilor este gestionabilă, cu o medie de sub 5% la nivel național. În orașe precum Ploiești și Timișoara, stocul disponibil la închiriere este printre cele mai mici din țară, dovedind cererea ridicată pentru aceste tipuri de active.

Principalele sub-piețe cu proiecte industriale și de logistică din România*                      

*la nivelul T3 2020

Sursă: Cushman & Wakefield Echinox

Investiții în sectorul industrial și de logistică din Europa

An (T1-T3)       Volum

2020                23,1 miliarde de euro

2019                23,1 miliarde de euro

2018                24,2 miliarde de euro

2017                27,9 miliarde de euro

2016                14,3 miliarde de euro

2015                14,6 miliarde de euro

Sursă: BNP Paribas Real Estate

Material publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.35, Winter Edition 2021.