Tranzacțiile din sectorul rezidențial își revin treptat după primele luni de la izbucnirea crizei sanitare, iar programul guvernamental Noua Casă ar urma să consolideze această tendință. În materie de prețuri, jucătorii din piața imobiliară sugerează că impactul va fi destul de redus, deși noile condiții ar putea ajuta categoriile de cumpărători cu venituri medii să aibă oportunitatea de achiziție a unei locuințe mai spațioase într-o locație atractivă.

Cererea de apartamente pe piața din București s-a redus cu 8% în primele nouă luni ale acestui an, comparabil cu perioada similară a anului trecut. După creșteri cu două cifre ale tranzacțiilor în primele două luni, piața s-a contractat masiv, cu o scădere record de 88% în luna mai, arată datele agenției de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate. Numărul de tranzacții a început să-și revină gradual începând cu luna iulie, iar la începutul toamnei au fost înregistrate aproape 3.000 de tranzacții cu locuințe în București.

Good to know

Maximum 45% din venitul net lunar al beneficiarului, gradul de îndatorare pentru un credit ipotecar Noua Casă

Debutul lunii septembrie a coincis și cu lansarea Noua Casă, schema de împrumut cu garanții publice pentru românii care vor să achiziționeze prima lor locuință cu un credit bancar. În noua variantă, programul vine cu două praguri de finanțare a achizițiilor. Pentru locuințe cu valoare de până la 70.000 de euro, cumpărătorul va avea nevoie de un avans de cel puțin 5% pentru a obține un credit. Există și un nou interval, între 70.000 și 140.000 de euro, unde cumpărătorii eligibili trebuie să prezinte un avans de 15% din valoarea locuinței dacă doresc o finanțare de la bancă. Garanțiile oferite de stat vor fi de 50%, respectiv 60% pentru credite de până în 70.000 de euro și pentru cele peste acest nivel.

Credite de peste 30 de milioane de euro într-o lună

Influența schemei publice de sprijin pentru cumpărătorii primei case s-a diminuat în ultimii ani. Programul ar deține o cotă de sub 28% din totalul tranzacțiilor încheiate în acest moment – iar acest procent este probabil și mai redus în marile piețe rezidențiale regionale, precum București – Ilfov sau Cluj-Napoca, susține Andrei Sârbu, CEO al firmei de consultanță imobiliară SVN România.

„Segmentul middle-market este dominat de credite ipotecare, cu avansuri de 15%, condițiile fiind similare cu cele disponibile prin Noua Casă”, a precizat Sârbu pentru Real Estate Magazine.

În prima lună de funcționare a noului program au fost acordate credite în valoare de 154 de milioane de lei (aproximativ 31,5 milioane de euro), ceea ce „este foarte mult”, potrivit lui Dumitru Nancu, directorul general al Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii, instituția care emite garanțiile pentru aceste credite.

Pentru locuințele de peste 70.000 de euro, Noua Casă ar putea oferi o variantă de finanțare pentru anumite persoane care nu s-ar califica pentru un credit ipotecar clasic. În schimb, programul va fi în continuare atractiv pentru cumpărătorii interesați de locuințe cu prețuri mai mici de 1.200 – 1.300 de euro pe metru pătrat.

„Continuitatea unui program de susținere a achiziției unei locuințe noi reprezintă un factor pozitiv și o decizie potrivită, însă nu considerăm că putem discuta, în acest moment, de argumente pentru creșterea prețurilor ca urmare a Noua Casă”, concluzionează Sârbu.

Varianta îmbunătățită a programului de sprijin pentru cumpărarea unei locuințe a generat interes din partea marilor bănci din România, care au lansat deja primele oferte.

Gradul de îndatorare pentru un credit ipotecar Noua Casă poate fi de maximum 45% din venitul net lunar al beneficiarului programului. Mai mult, debitorul nu trebuie să aibă alte obligații de plată restante la ANAF.

Un scurt calcul arată că aproximativ 2.900 de lei este rata lunară care va trebui să fie plătită pentru un credit pe 30 de ani în cazul unui apartament nou care costă 140.000 de euro. În cazul unui credit de aproximativ 70.000 de euro, rata lunară va fi de circa 1.500 de lei.

„Tendința generală a evoluției prețurilor apartamentelor din România este una ușor crescătoare și este determinată de o cerere solvabilă venită din partea clienților. Noua Casă nu va influența suplimentar prețurile, ci va permite unor cumpărători posibilitatea să se orienteze către achiziția unor apartamente de calitate, mai spațioase și mai confortabile”, a declarat, pentru Real Estate Magazine, Mauricio Mesa Gomez, country manager Cordia România și Spania și membru în Consiliul de Administrație Cordia.

Compania dezvoltă în zona Expoziției din București proiectul rezidențial Parcului20, în care s-au vândut deja 70% din apartamentele din prima fază.

Jumătate dintre apartamentele cu două camere – care se încadrează toate în plafonul pentru Noua Casă – au fost cumpărate de utilizatori finali, pentru locuire, iar cealaltă jumătate, de către investitori, pentru închiriere. Cumpărătorii acestor apartamente au vârste cuprinse între 27 și 50 de ani și lucrează în domeniul IT sau sunt antreprenori. În cazul apartamentelor cu trei camere, cererea a venit din partea familiilor tinere, compuse din angajați în multinaționale și antreprenori.

Gomez sugerează că programul Noua Casă este adaptat tendinței actuale din piața rezidențială, în care clienții își doresc locuințe confortabile, mai spațioase, cu o cameră care să poată fi transformată în birou dacă situația impune munca de acasă. Aceste ansambluri sunt prevăzute și cu spații de relaxare și balcoane spațioase, cu acces la spații verzi în interiorul proiectului, la parcuri, la facilități sociale și la mijloace de transport în comun.

Dezvoltatorii susțin că extinderea măsurii TVA-ului redus la 5% pentru achiziția de locuințe ar putea stimula cererea și noi investiții în sector.

În prezent, se aplică TVA de 5% doar pentru locuințele cu valoarea maximă de 450.000 de lei, adică 92.280 de euro. Parlamentarii au votat spre finalul lunii octombrie un proiect de lege prin care nivelul redus de TVA să se aplice la proprietăți de până la 140.000 de euro, adică plafonul maxim din Noua Casă.

Reprezentanții firmei de consultanță Deloitte susțin că această modificare avantajează cumpărătorii de locuințe și poate oferi un imbold pieței rezidențiale în contextul pandemiei. „Pe de altă parte, însă, extinderea facilității va diminua încasările la bugetul de stat, aspect dificil de gestionat în prezent și în perioada următoare”, notează specialiștii Deloitte. Proiectul votat de parlamentari va trebui să fie promulgat de președintele României pentru a deveni aplicabil.

Prețurile locuințelor, context stabil la începutul toamnei

Apartamentele scoase la vânzare în București aveau un preț mediu de 1.355 de euro pe metru pătrat în luna septembrie, în scădere cu doar 0,1% față de luna precedentă, se arată într-un raport al portalului Imobiliare.ro.

În Cluj-Napoca, cea mai scumpă piață rezidențială din România, prețurile solicitate de vânzători s-au majorat cu 0,8%, până la valoarea medie de 1.825 de euro pe metru pătrat.

În Brașov și Constanța, prețurile apartamentelor au crescut cu aproape 1%, în timp ce Iași și Timișoara au fost orașele regionale care au înregistrat un recul la finalul verii. 

Prețurile apartamentelor din marile orașe în septembrie

Sursă: Imobiliare.ro

*preț mediu solicitat de vânzător

Tranzacții rezidențiale pe piața din București, în pandemie

Sursă: Crosspoint Real Estate

Material publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.34.