Profilul investitorului în imobiliare și percepția lui asupra riscului

Atunci când vine vorba de investiții, imobiliarele reprezintă una dintre cele mai populare și poate cea mai la îndemână alegere pentru românii care vor să-și direcționeze o parte din capital în plasamente cât mai sigure. Specialiștii consideră că investițiile imobiliare au un risc investițional mediu spre scăzut, atunci când sunt privite ca investiții pe termen lung și foarte lung, în timp ce, dacă sunt abordate în scop speculativ, ele pot deveni extrem de riscante. Percepția riscului diferă, însă, de la investitor la investitor.  

Definind riscul drept conceptul care exprimă probabilitatea unor întâmplări negative și impactul acestora, nu putem să ignorăm factorul uman și teoriile ce țin de psihologia riscului. În lucrarea sa, „Cei patru piloni ai investiției”, William J. Bernstein, celebru neurolog și consultant financiar american, susținecă „cel mai mare obstacol în calea succesului în investiții este capacitatea de a te privi din oglindă”. Cu alte cuvinte, riscul nu constă în investiție, ci în investitor.

Conservator, prudent, moderat, dinamic sau agresiv – sunt tipuri diferite de profil care determină modul în care investitorul alege să intre în contact cu riscul. Mecanismele psihologice, comportamentul, nevoile și așteptările acestuia sunt explicate în cele ce urmează de către psihologul Adin Tabacu, pentru cititorii Real Estate Magazine.

Ce riscăm să ignorăm atunci când riscăm?

Familie de corporatiști de vârstă medie, joburi în middle management, venituri sensibil superioare nevoilor curente de trai. Familia decide să-și investească economiile, eventual accesează și un împrumut bancar. Cumpără unul sau două apartamente bine amplasate, într-un oraș mare. Planul este să le renoveze, apoi să le decoreze cu sprijinul unui prieten designer și, în sfârșit, să le revândă. Marja vizată: undeva între 15 și 20 de procente – nu puțin pentru câteva luni de preocupare nu prea intensă.

Câțiva amici, parteneri de afaceri în branșe conexe, relativă experiență antreprenorială. Fiecare a mai întreprins câte ceva în imobiliare, dar la scară mică. Se decid să-și unească eforturile, să cumpere un teren de câteva hectare pe care să ridice hale și facilități logistice. Clientul nu există încă, antreprenorii sunt însă convinși că îl vor găsi – doar mediul economic este propice, cifrele lor arată bine și creșterea se vede peste tot.

În sfârșit, un mare dezvoltator imobiliar cu proiecte în mai multe țări europene. Pentru București, planul de intrare este cel al unui ansamblu de locuințe cu 500-600 de unități. Echipe specializate lucrează deja cu sârg la amplasarea pieselor în puzzle.

manager 1024x819 - Profilul investitorului în imobiliare și percepția lui asupra riscului

Vector illustration. Business decision concept. Businessman confuse to choose the right direction. Future, direction development, goal, success

Diferențele cantitative dintre cele trei situații sunt, desigur, mari. Mari sunt și diferențele calitative, resursele financiare, instrumentele de lucru. Există însă și un numitor comun: riscul. Mai bine spus, componentele și implicațiile psihologice ale riscului – elemente de care oamenii fac abstracție, în general.

Pentru că, independent de gradul de sofisticare a instrumentelor de calcul, ori a profesionalismului analiștilor, decizia aparține în final unui om sau unui grup restrâns de oameni. Psihismul acestora, felul în care interpretează realitatea (aceasta este întotdeauna virtuală, spunea – pe bună dreptate – un mare psiholog), emoțiile și comportamentele lor sunt elemente determinante pentru evaluarea, apoi acceptarea sau respingerea riscului investițional.

Rândurile de mai jos își propun să întredeschidă puțintel ușa către o perspectivă mai puțin utilizată când vine vorba despre riscul antreprenorial. Există, desigur, multe alte aspecte care depășesc cadrul unui astfel de articol.

 

Riscul și emoțiile pe care acesta le implică

Suntem tentați să asociem riscului conotații negative, deci emoții negative. De regulă, emoția frecvent asociată riscului este frica. Totuși, riscul presupune în mod obligatoriu obținerea unui beneficiu. Perceperea beneficiului prezumat creează persoanei implicate (celui care riscă) emoții pozitive, bucuria, spre exemplu: „melanjul” de emoții pozitive și negative nu este întotdeauna conștientizat de individ. Cu atât mai rar (ca să nu spun niciodată) se petrece o evaluare a intensității emoțiilor respective – spre exemplu, pe o scară de la 1 la 10 – la fel de rar subiectul își reevaluează gândurile (cognițiile) care au generat emoțiile și le așază într-o „cheie” mai adaptată situației generale cu care se confruntă.

Studii psihologice au arătat că perceperea riscului nu este corelată doar emoțiilor negative ale persoanei, ci și celor pozitive. Importanța acestora din urmă este uneori chiar mai mare, și anume în situațiile în care potențialul câștig depășește în mod semnificativ costurile. Prevalarea emoțiilor pozitive în situațiile de risc va determina subevaluarea riscului, precum și supraevaluarea beneficiilor prezumate. De asemenea, va mări iluzia controlului pe care individul îl deține asupra situației.

Obișnuința riscului

Un alt aspect interesant este dat de așa-numita teorie a acțiunii obișnuite (Habituated Action Theory / Weyman & Kelly, „Risk Perception and Risk Communication”, 1999). În linii generale, această teorie susține că utilizarea repetată a unui comportament riscant, fără ca el să ducă la rezultate negative, va micșora riscul perceput de subiect în legătură cu respectivul comportament. Astfel, șansele ca subiectul să evalueze tot mai eronat riscul cresc semnificativ, putându-se instala un cerc vicios în care pericolul este tot mai prezent și deopotrivă tot mai puțin conștientizat.

Presiunea grupurilor

În sfârșit, teoria acțiunii sociale (Social Action Theory / Yates, „Risk-Taking Behavior”, 1992) introduce ideea că oamenii realizează acțiuni riscante ca urmare a presiunii persoanelor semnificative din viața lor sau a grupurilor din care fac parte. Un rol important în realizarea de acțiuni riscante îl poate avea, de asemenea, percepția generală existentă într-un grup/într-o anumită perioadă, că un anumit tip de activitate profitabilă are un risc scăzut. Spre a fi validați de grupul social din care fac parte (ori pentru a nu fi chiar excluși din grup), subiecții implicați se vor angaja în comportamente excesiv de riscante, apreciindu-le pe baze, desigur, emoționale ca fiind normale, masculine, curajoase.

Am trecut în revistă, foarte succint din păcate, câteva teorii legate de psihologia oamenilor aflați în situația de risc investițional. Că este vorba de o mică afacere de familie, o asociere între parteneri ocazionali sau un mare proiect derulat de un mare dezvoltator, aspectele care țin de psihologia subiecților sunt general valabile. Sigur că oamenii diferă substanțial în ceea ce privește resursele – inclusiv cunoștințele tehnice – de care dispun. Experiența ne arată însă că, în ceea ce privește capacitatea de introspecție, inteligența emoțională ori aptitudinea decelării cognițiilor disfuncționale, diferențele între oameni sunt, de obicei, reduse. Desigur că există și excepții, dar acestea nu se întâlnesc neapărat la vârfurile consiliilor de administrație ale companiilor-mamut. Preocuparea pentru procesele psihologice, corelate activităților economice, a crescut însă și în România ultimilor ani, iar acesta este un indiscutabil pas înainte.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, nr.27, Spring Edition 2019

Leave a Reply