De la primul mall inaugurat la Iași în 2000, până la proiectele mixed-use de anvergură din Cluj și Constanța, IULIUS a redefinit peisajul imobiliar din România. Cu investiții de peste 2 miliarde de euro și parteneriate cu arhitecți de renume mondial, compania a transformat zone industriale în huburi urbane vibrante, integrate cu spații verzi, birouri, retail și entertainment.
Palas Iași, Iulius Town Timișoara și viitorul RIVUS Cluj sunt doar câteva borne ale unei strategii axate pe sustenabilitate, inovație și impact comunitar, explică Sebastian Mahu, head of asset management la IULIUS, în cadrul unui interviu exclusiv pentru Real Estate Magazine.
Privind în urmă la cei 25 de ani de activitate, care considerați că sunt cele mai importante momente care au definit evoluția IULIUS?
Au fost 25 de ani plini de provocări și realizări. Evident, fiecare proiect a venit cu doze generatoare de know-how consistent, întrucât, chiar dacă în mod generic am dezvoltat malluri sau proiecte mixte, fiecare a necesitat o „rețetă proprie”, un mix adaptat particularităților sitului și ale comunității în care a fost realizat.
Primul mall din rețea și primul din afara Capitalei, Iulius Mall Iași, în 2000, a fost urmat de proiectele de la Timișoara (2005), Cluj-Napoca (2007) și Suceava (2008), care au devenit lidere la nivel regional și atrag zeci de milioane de vizite anual. Apoi, am făcut trecerea la dezvoltări mixed-use, cu inaugurarea Palas Iași, în 2012, și Iulius Town Timișoara, în 2019. A urmat demararea în pandemie a proiectului Palas Campus Iași, cea mai mare clădire de birouri care găzduiește companii de top la nivel mondial, și inaugurarea sa în 2023.
Good to know
2 miliarde de euro, valoarea proiectelor realizate de IULIUS în 25 de ani
Toate acestea nu ar fi fost posibile fără încrederea partenerilor – companii locale și internaționale din cele mai creative zone ale businessului, mari branduri care au ales de multe ori să deschidă în premieră magazine în rețeaua IULIUS și care ne-au însoțit de-a lungul țării, în fiecare proiect nou. Proiecte cu o valoare de piață de 2 miliarde de euro, realizate de o echipă de specialiști talentată și dornică să creeze proiecte memorabile. Acestea sunt, pe scurt, bornele evoluției IULIUS.
Cum ați reușit să transformați conceptul de regenerare urbană într-un model de succes în România?
Este esențial atunci când demarezi un proces de regenerare urbană să înțelegi orașul, să studiezi atent piața și să anticipezi tendințe, pentru a veni cu mixul potrivit. Iar acest lucru este posibil prin dialog cu toți actorii relevanți, de la administrația publică locală la comunitate, societate civilă, viitori chiriași în proiect.
O investiție de o asemenea amploare, pentru a avea succes, trebuie gândită în beneficiul comunității și, odată finalizată, să fie constant actualizată, iar asta înseamnă să fii atent la public și la piață. Cele mai noi proiecte pe care le avem în pregătire, la Cluj-Napoca și Constanța, se bazează pe o consultare extinsă. Analize de piață anuale facem și pentru toate dezvoltările noastre, pentru că tendințele de consum se schimbă repede, trendurile se actualizează constant și vin noi generații de clienți și de retaileri.
Care a fost cea mai mare provocare în dezvoltarea primului proiect major, Palas Iași, și ce lecții ați învățat din acea experiență?
Palas a fost proiectul-pilot pentru ceea ce a urmat în evoluția ulterioară a companiei. Este dezvoltarea de suflet nu doar pentru că a fost realizată „acasă”, ci și pentru că a avut un parcurs extrem de provocator, dacă e să ne gândim la premierele pe care le aducea, la poziționarea în centrul istoric al Iașiului și la faptul că a fost realizată în plină criză imobiliară, între anii 2008-2012.
A fost masterclassul nostru sau lucrarea de doctorat, dacă vreți, un proiect extrem de complex care i-a provocat pe toți cei implicați: de la arhitecți și ingineri, până la echipa care l-a proiectat și reproiectat pentru a răspunde exigențelor generate de criza imobiliară, sau la specialiștii în leasing, marketing și din celelalte specializări care l-au făcut să funcționeze. Fără modestie, putem spune că a ridicat foarte sus ștacheta pentru ceea ce însemna, la nivel de 2012, să faci proiecte de real estate în România și nu este deloc întâmplător faptul că Palas este cea mai performantă dezvoltare comercială din afara Bucureștiului, în termeni financiari și de trafic.
Am învățat cum să operăm nu doar un mall, ci și clădiri de birouri, separat și, în același timp, împreună, integrat, în centrul unui mare oraș. Am învățat cum să realizăm o grădină urbană de la zero; să administrăm o imensă parcare subterană; să organizăm evenimente de amploare, cu zeci de mii de participanți; cum să ne ajutăm partenerii să dezvolte conceptul potrivit pentru piață, în special pe antreprenorii locali la început de business care s-au bazat pe noi; cum să ne adaptăm rapid la tendințele de consum sau cum să fim din ce în ce mai buni și eficienți în operarea de zi cu zi a unui astfel de proiect extrem de complex. Tot acest know-how îl folosim și acum, împreună cu experiența ulterioară de la Iulius Town, în modul în care concepem următoarea generație de proiecte.
Ne-am dorit mai mult decât un mall. Viziunea a fost să generăm un pol regional de dezvoltare în nord-estul țării și un proiect de anvergură care să sporească atractivitatea Iașiului pentru investitori. Azi, Palas și, în proximitatea sa, cea mai mare clădire de birouri din România, Palas Campus, reprezintă un hub regional de business, în care își au sediul 70 dintre cele mai puternice companii din lume, cu peste 14.000 de angajați. Investițiile IULIUS în Iași, de aproximativ o jumătate de miliard de euro, au creat infrastructura de business pe care și-o doresc marile companii.
Palas a devenit și destinația preferată pentru petrecerea timpului liber. Sunt elemente concrete care dau măsura efectului generat de proiectele noastre și confirmă că am construit cu sens, durabil.
Investițiile IULIUS depășesc astăzi 1,2 miliarde de euro. Cum a evoluat strategia de investiții de la primele proiecte până la actualele dezvoltări mixte?
De la primul proiect inaugurat acum 25 de ani, strategia de investiții a IULIUS a avut ca fundament crearea de valoare pe termen lung pentru comunități și orașe. Dacă inițial am redefinit experiența de cumpărături și petrecere a timpului liber prin centre comerciale regionale, astăzi dezvoltăm proiecte mixte de regenerare urbană. Acestea înseamnă mai mult decât simple destinații pentru comunitate – sunt investiții care transformă orașele, revitalizând zone gri, nevalorificate. Fiecare etapă ridică ștacheta mai sus.
Prin RIVUS, redăm Clujului o fostă zonă industrială inaccesibilă locuitorilor, fără a sacrifica producția: am relocat și retehnologizat fabrica Carbochim, păstrând vie tradiția unui simbol industrial de peste 75 de ani. RIVUS propune o integrare echilibrată între funcțiuni de retail, divertisment, activități pentru familii și un parc de 5 hectare cu deschidere către Someș, care devine ancora verde-albastră a proiectului.
Rămânem consecvenți viziunii noastre: construim ecosisteme urbane cu impact economic, social și cultural, care transformă orașele României în destinații de interes pentru oameni și investitori deopotrivă.
În ultimii ani ați lansat proiecte comerciale noi, precum Family Market. Cum răspunde acest concept noilor tendințe din retail și nevoilor comunităților?
Family Market este răspunsul firesc la nevoile comunităților noi care se formează în zona metropolitană a Iașiului. Am gândit un concept de proximitate, care aduce într-un singur loc tot ce ai nevoie în apropierea locuinței: cumpărături de bază și servicii. După ce cele două proiecte Family Market din Iași și-au consolidat prezența, raportând o creștere a vânzărilor de până la 33% în 2024 și cu 37% mai mulți vizitatori, extindem proiectul și la Tomești, tot în zona metropolitană a orașului. Este o investiție de 28 de milioane de euro într-un nou concept de Family Market, dublu ca suprafață față de primele două, și ne bucurăm că avem deja semnate contracte cu retaileri naționali importanți.
Ce înseamnă remodelarea Palas Iași, realizată în colaborare cu Foster + Partners, pentru companie și pentru oraș?
Înseamnă, în primul rând, o actualizare a mixului pentru a continua să fie relevant în următorii 15-20 de ani. Remodelarea a devenit necesară pe măsură ce Palas s-a maturizat și a devenit tot mai atractiv.
Avem numeroase cereri din partea retailerilor pentru spații noi sau pentru extinderi și remodelări de magazine, de aceea suntem nevoiți să le oferim soluții, iar gradul de închiriere de 98% ne-a provocat să fim creativi. Viziunea arhitecților Foster + Partners, care vin în premieră cu un proiect în România, ni se pare că răspunde cel mai bine acestei provocări. Propunerea lor este o transformare spectaculoasă, funcțională și estetică. Remodelarea presupune o investiție de 80 de milioane de euro.
Good to know
Investiție de 28 de milioane de euro într-un nou proiect sub marca Family Market
În septembrie au început lucrările la prima etapă din acest proiect amplu, care se va derula în mai multe faze, întrucât ne dorim ca vizitatorii noștri să nu perceapă niciun fel de deranj. Remodelarea Palas înseamnă optimizarea spațiilor existente, fără a construi noi clădiri. Vom regândi mai multe zone interioare pentru a extinde suprafața de retail, care va ajunge la un total de 80.000 de metri pătrați închiriabili. Ancorele de modă deja existente se vor extinde, unele își vor tripla suprafața și vor implementa cele mai noi concepte de magazine, unice la nivel regional. Vom avea noi retaileri internaționali care vor veni în premieră regională.
Vor fi amenajate spații de joacă pentru copii și vor apărea noi concepte de restaurante tematice și cafenele. Vom veni cu branduri noi din modă, cosmetice, entertainment, food & beverage, atât din segmentul mass market, cât și premium. Centrul de evenimente și conferințe actual va fi relocat și extins, iar anumite porțiuni din parc vor beneficia de reamenajări peisagistice, care includ atracții acvatice, peluze înclinate, spații de joacă interactive și pentru evenimente în aer liber. Colaborăm cu arhitecții de peste doi ani, iar schimbările propuse vor avea un impact semnificativ nu doar din punct de vedere funcțional, ci și estetic.
Conceptul realizat de Foster + Partners este atent elaborat până la cel mai mic detaliu: de la fațadele și vitrinele magazinelor, iluminatul ambiental și finisajele pardoselii, până la aspecte ce țin de peisagistică, conectivitate și accesibilitate. La Palas, întregul an a fost marcat de procese strategice de optimizare, relocări de chiriași și deschideri de noi magazine, toate parte a unui plan coerent de consolidare a mixului comercial.
Am finalizat amenajarea unei zone dedicate segmentului sport, care reunește unii dintre cei mai importanți retaileri din industrie: JD Sports, BUZZ, Nike, Crocs și Hervis Sports. Tot în această zonă sunt prezente și brandurile LEGO și Levi’s, în timp ce Stay Fit Gym a inaugurat un centru de fitness. Privim cu interes către anul viitor, când este programată deschiderea Primark, pe o suprafață de 3.000 de metri pătrați, un brand intens cerut de publicul nostru, care va deschide la Palas primul magazin din regiune. Printre deschiderile imediat următoare se numără și magazinele Rituals, SportGuru, Sport Vision, precum și All Mountain – distribuitorul oficial în România al mărcilor The North Face și Patagonia.
Cum vedeți evoluția pieței de real estate din România în următorii cinci-zece ani și ce rol își propune IULIUS să joace în acest context?
Piața va evolua spre proiecte mai complexe, mai sustenabile și mai integrate din punct de vedere urbanistic, așa cum este tendința și în alte țări. Proiectele mixed-use au un potențial semnificativ, menținându-și atractivitatea sporită datorită mixului de funcțiuni, dar și datorită faptului că pot revitaliza foste spații industriale care se află în zone cu potențial din marile orașe.
Rolul nostru va continua să fie acela de a propune proiecte care să redea viață unor astfel de zone, insuficient valorificate, să le integreze în oraș și să contribuie la transformarea lor în locuri mai plăcute, mai verzi și mai atractive pentru investiții.
Care sunt principalele inițiative verzi implementate în proiectele IULIUS și cât de important este acest element în zona de închirieri și finanțări?
Aș vorbi în primul rând despre amprenta verde extinsă a proiectelor noastre de regenerare urbană, pentru că IULIUS are această preocupare constantă de a aduce natura aproape de oameni. Am investit 20 de milioane de euro în patru grădini urbane, la Palas Iași, Iulius Mall Cluj, Iulius Town Timișoara și, mai recent, la Iulius Mall Suceava. Vorbim despre spații verzi ample, cu arbori maturi, care au devenit destinația preferată a comunităților și pentru că găzduiesc anual sute de evenimente.
Toate proiectele pe care le implementăm sunt analizate nu doar din perspectiva costurilor, ci și a impactului asupra oamenilor, mediului, comunităților. În ultimii ani, în proiectele noastre am folosit exclusiv energie din surse regenerabile și am făcut investiții consistente în energie verde, prin instalarea de panouri fotovoltaice pe toate proprietățile, care au certificări verzi.
Preocuparea noastră în zona ESG este confirmată și de obținerea celui mai mare credit verde, sindicalizat, din România, pentru proiectul RIVUS de la Cluj, în valoare de 400 de milioane de euro. Faptul că operăm ca dezvoltator durabil ne face mai atractivi pentru chiriași și parteneri, care au propriile obiective ESG și caută colaboratori cu aceeași viziune.
În prezent lucrați la proiecte majore în Cluj-Napoca și Constanța. În ce fază se află investițiile și ce impact estimați că vor avea asupra comunităților locale?
Avem două proiecte majore, în diverse faze, investiții totale estimate la peste 1,3 miliarde de euro, care vor duce regenerarea urbană la un nivel superior datorită colaborării cu două dintre birourile de arhitectură de referință la nivel mondial: UNStudio, la Cluj și Foster + Partners, la Constanța. La RIVUS Cluj ne pregătim de demararea lucrărilor de construcție – așteptăm emiterea ultimelor autorizații în acest sens. Proiectul este o investiție de peste jumătate de miliard de euro.
Dar chiar și în această fază, ne-am bucurat de un interes extrem de mare din partea retailerilor. Avem parteneriate agreate pentru 70% din suprafața de retail, de 142.000 de metri pătrați, RIVUS urmând să includă cea mai mare suprafață de retail din România. Vom veni cu numeroase noutăți care lipsesc din Cluj: primul centru de arte performative integrat într-un proiect real estate; primul Jumbo din oraș; brandul Furla și concept store-ul multibrand Mamaquilla; pe zona sport: JD Sports, Himalaya și Mammut; centre de entertainment pentru toate vârstele, inclusiv conceptul Hype Arena; opt săli premium de cinema dotate cu sistem IMAX Laser, pentru prima dată în țară, operat de Cineplexx, care va deschide aici și primul open-air cinema din țară; vom avea o ancoră DIY importantă; peste 30 de noi restaurante-concept și cafenele cu orientare spre râul Someș și un parc de peste 5,2 hectare.
La Constanța suntem în faza de debut a proiectului mixed-use pe care îl propunem pe un teren cu suprafața de 38 de hectare ce aparține Oil Terminal și prin care ne propunem să sporim atractivitatea orașului, să îl transformăm într-o destinație 365 de zile pe an. După o primă etapă de cercetare arheologică, recent a început procesul de bioremediere a terenului afectat de activitatea petrolieră, investiția ridicându-se la 29 de milioane de euro.
Care este viziunea IULIUS pentru următorii ani? Ce tip de proiecte și inovații vor defini viitorul companiei?
Ne propunem să continuăm să dezvoltăm proiecte inovatoare, prin care să redefinim zone urbane nevalorificate, dar cu potențial, și să le redăm oamenilor. Am testat, prin proiectele noastre de la Iași și Timișoara, forța regenerării urbane de a transforma orașele și vom deschide un capitol nou, cu proiectele de la Cluj și Constanța, la un nivel superior, cu know-how de top datorită colaborării cu arhitecții UNStudio și Foster + Partners.
Pe termen mediu, vizăm consolidarea poziției IULIUS de lider regional deținută de dezvoltările noastre comerciale, prin optimizarea continuă a mixului de chiriași, integrarea unor noi funcționalități de entertainment și experiențe pentru public, precum și prin lucrări de modernizare.
Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.57.
