Dezvoltarea RIVUS Cluj-Napoca, noul proiect mixt planificat de IULIUS și Atterbury Europe, ar putea demara în prima jumătate a anului viitor, complexul urmând să includă cea mai mare suprafață de retail din România. Sorin Guttman, manager RIVUS Cluj-Napoca, a discutat cu Real Estate Magazine despre conceptul investiției de peste 500 de milioane de euro, dar și despre evoluția închirierii de spații în noul ansamblu gândit ca o destinație pentru întreaga comunitate.
Ce viziune are IULIUS pentru noile proiecte de regenerare urbană pe care intenționați să le dezvoltați în România?
IULIUS s-a poziționat încă de la început ca un deschizător de drumuri pe piața imobiliară din România, anticipând rolul pe care regenerarea urbană prin proiecte mixed-use îl va ocupa în dezvoltarea orașelor. Am implementat astfel de proiecte la Iași, Timișoara, parțial și la Cluj-Napoca, acolo unde și-au produs efectul de revitalizare și au arătat ce impact semnificativ pot avea la nivel urbanistic, economic și social. Asta pentru că viziunea IULIUS a fost întotdeauna axată pe personalizarea conceptelor la identitatea orașului și comunității, la elementele care definesc zona de dezvoltare și la strategia urbană pentru viitor.
Acum, avem în desfășurare un nou proiect, la Cluj-Napoca, o investiție de peste 500 de milioane de euro realizată împreună cu Atterbury Europe. Pentru acest demers, viziunea a mers chiar mai departe. În primul rând, pentru că transformăm o fostă platformă industrială într-un ansamblu multifuncțional, cu focus pe natură, cultură și soluții de divertisment. Vom adăuga orașului o suprafață de aproximativ 14 hectare ce până acum au avut o funcție pur industrială, însă doar pe 30% din această suprafață, restul fiind neutilizată și într-o stare precară. Și ne-am dorit să producem dezvoltare urbană, dar să prioritizăm menținerea activității industriale, o abordare care, cel puțin din cunoștințele noastre, nu știm să se mai fi aplicat în țară. Așadar, am menținut activitatea uzinei Carbochim, pe care am relocat-o și retehnologizat-o, astfel că păstrăm în portofoliul nostru această componentă industrială reprezentată de cel mai mare producător de abrazive profesionale din România.
Apoi, a fost un nou model de lucru și pentru noi implicarea comunității încă din faza de dezvoltare a conceptului, aspect pe care l-am considerat esențial pentru a oferi un proiect de care clujenii și orașul au nevoie. Și am lucrat în această direcție cu UNStudio, biroul olandez de top în arhitectură, ne-am consultat cu numeroși reprezentanți ai societății civile, am implicat specialiști din domenii variate pentru studii detaliate, de la teme arboricole, până la cele ce vizează parametri de sustenabilitate, și am identificat soluții inspirate din așteptările locuitorilor, exprimate în diferite contexte.
Cum integrați componenta de sustenabilitate în cadrul proiectelor mixte pe care le dezvoltați sau planificați la nivel național?
Proiectele mixed-use în sine au un impact pozitiv major când vine vorba despre sustenabilitate și reziliență. În ceea ce ne privește, am tratat acest aspect cu responsabilitate în toate proiectele pe care le-am realizat.
Pentru RIVUS, abordarea sustenabilă a fost dusă la un alt nivel, lucrând cu experții de la UNStudio. Pe lângă spațiile verzi amenajate pe 52.000 de metri pătrați, reprezentând peste 30% din proiect, verdele va continua pe clădirea principală alocată retailului, cu fațade înierbate și acoperiș cu vegetație.
În sine, dezvoltarea RIVUS prin reconversia unei platforme industriale reprezintă o strategie sustenabilă, contribuind la combaterea fenomenului de sprawl, focusându-ne pe o zonă neutilizată, dar care este amplasată în mijlocul orașului. Totodată, reprezintă o remediere a unei insule de căldură, plantând peste 700 de copaci într-un spațiu fost industrial și poluant, prin prisma activității.
Good to know
Spațiile verzi vor reprezenta 30% din RIVUS Cluj-Napoca
Sustenabilitatea RIVUS pornește de la dezvoltarea de clădiri nZEB, designul care pune în valoare și asigură o conexiune cu râul Someș, folosirea unor materiale naturale, conceptul arhitectural care permite un grad cât mai mare de lumină naturală în interior, dar și eficient energetic, investiții majore în mobilitate și conectivitate (un pod rutier și două poduri pietonale peste Someș, piste de bicicletă, străzi perimetrale modernizate, spații publice amenajate etc.), care favorizează transportul prietenos cu mediul și integrarea zonei ca parte activă a orașului, până la alei care permit circularea apei, amenajări cu scopul de a susține biodiversitatea zonei, analiza curenților de aer, pentru optimizarea consumului de resurse și producția de energie din surse regenerabile. Sigur, vorbim și despre un spațiu care susține incluziunea socială și contribuie la dezvoltarea comunității, atât prin mixul de funcțiuni propus, personalizat pe nevoile locuitorilor, dar și printr-un program cultural și de entertainment unic în România pentru un proiect real estate.
Când estimați că veți începe construcția noului proiect RIVUS din Cluj-Napoca?
În august, RIVUS a depășit o etapă importantă, fiind aprobat Planul Urbanistic Zonal (PUZ) de către Consiliul Local Cluj-Napoca. În prezent, suntem în demersul de obținere a autorizației de construire, ceea ce determină și începerea lucrărilor. Termenul pe care îl estimăm este primul trimestru al anului viitor. Din punctul nostru de vedere, lucrările pentru RIVUS au început deja, pentru că am finalizat procesul de demolare a construcțiilor vechi, care se aflau în diferite stadii de degradare, printre acestea fiind clădiri unde activitatea a încetat acum 25 de ani. Demersul acesta este independent de procesul de autorizare construire.
Totodată, ne-am dorit să păstrăm identitatea locului, Carbochim fiind un nume cu rezonanță pentru oraș și chiar la nivel național. Au fost realizate studii riguroase cu experți pentru a stabili starea clădirilor și valoarea lor, iar singurele clădiri care au putut fi păstrate în siguranță sunt clădirea administrativă, simbol al fabricii, și o hală cu o tehnică arhitecturală deosebită, care va fi convertită în centru de arte performative în cadrul proiectului. Pentru clădirea administrativă, care va găzdui spații office și servicii, au început deja lucrările de conservare.
Cum evoluează discuțiile privind închirierea de spații în cadrul RIVUS? Care sunt segmentele în care aveți deja negocieri avansate?
RIVUS va fi un lifestyle center, un proiect mixed-use cu, din câte știm noi, cea mai mare diversitate funcțională din România. Va fi un proiect-destinație, incluzând: spații office premium, pentru dezvoltarea companiilor, dar și a talentelor locale; branduri și ancore de retail așteptate în oraș; servicii utile pentru un stil de viață activ; concepte culturale în premieră; centre de entertainment pentru toată familia; facilități sportive; fresh market dedicat producătorilor și antreprenorilor locali; cel mai divers mix de dining; tehnologii cinematografice pentru prima oară în regiune și open-air cinema; hub medical; parc și spații de socializare etc. Aceste funcțiuni vor acoperi o suprafață de 145.000 de metri pătrați închiriabili, cea mai mare suprafață de retail din România.
Este un proiect care se bucură deja de un interes major din partea partenerilor noștri, fiind un concept sustenabil, family-oriented, într-un oraș în care analizele arată că există cerere pentru noi branduri. Suntem avansați în demersul de închiriere, având agreate parteneriate pentru aproape 50% din suprafața de retail. Cel mai mult ne bucură că, prin formatul său, RIVUS este un proiect foarte atractiv și va putea aduce în oraș branduri și concepte dorite, pe toate segmentele, inclusiv cele din topul dorințelor exprimate de clujeni în studiile și consultările pe care le-am desfășurat în conceperea mixului. Am anunțat deja o parte dintre noutăți, cum este brandul de jucării și produse pentru casă JUMBO, pe o suprafață de 8.000 de metri pătrați, o librărie-concept de 2.500 de metri pătrați, dispusă pe două niveluri, centre de entertainment pentru toate vârstele, unul dintre acestea fiind Hype Arena, cu un format ce integrează experiențe interactive și imersive. Va mai exista o ancoră DIY așteptată în Cluj, dar și branduri fashion premium, cum este Weekend Max Mara sau Patrizia Pepe. Pe măsură ce procesul de închiriere avansează, vom continua să anunțăm nume extrem de atractive.
Care este strategia de livrare a ansamblului RIVUS și când estimați că veți finaliza întreg complexul?
RIVUS este deja al treilea proiect mixed-use de regenerare urbană din portofoliul IULIUS, astfel că experiența grupului, atât de dezvoltare, cât și de operare, asigură o calitate a proiectului ridicată. Ceea ce ne diferențiază este și faptul că nu suntem doar dezvoltatorul acestor investiții de anvergură, ci și cel care le deține și le operează, ceea ce înseamnă o mai mare responsabilitate în toate aspectele.
Practic, tot ceea ce am învățat în timpul realizării proiectelor anterioare, dar și toate strategiile de operare a unor proiecte performante în real estate-ul din România, lidere de piață în regiunile în care sunt dezvoltate, reprezintă fundația proiectelor în dezvoltare. Pornind de la aceeași experiență anterioară, estimăm o durată de desfășurare a lucrărilor de aproximativ trei ani.
Care este viziunea pentru experiența clienților în cadrul zonei comerciale a RIVUS?
RIVUS va fi un proiect-experiență. Prin investițiile mixte deja realizate, dar cu atât mai mult prin cele în dezvoltare, răspundem unei nevoi tot mai dezvoltate a publicului de a descoperi mereu lucruri noi, de a-și petrece timpul în moduri active și, mai ales, împreună. Cu atât mai mult în Cluj-Napoca, oraș unde diversitatea culturală și de divertisment este destul de ridicată, dar nu la nivelul și nu pe toate palierele pe care comunitatea le așteaptă.
Ca mix de funcțiuni, RIVUS reprezintă un model nou pentru portofoliul nostru și chiar pentru piața locală. Asta pentru că avem o componentă culturală foarte puternică, printr-un centru de arte performative administrat ca parteneriat cu mediul cultural local, dar și o sală de spectacole. Ambele funcțiuni sunt premieră într-un proiect real estate și vor oferi o platformă pentru artiștii locali, permițând desfășurarea de spectacole de teatru, atât de la companii independente, cât și publice din Cluj, precum și evenimente de stand-up și concerte.
Apoi, avem cel puțin două centre de entertainment care vor acoperi toate segmentele de vârstă, cu experiențe interactive, de la escape room și circuite cu obstacole, până la gaming și sesiuni imersive. De asemenea, avem un parteneriat stabilit deja pentru multiplexul care va aduce în premieră în regiune cele mai noi tehnologii în domeniu, dar și un open-air cinema. Vizitatorii se vor bucura și de cel mai divers mix de opțiuni de dining din țară, cu peste 30 de cafenele cu tematică internațională și restaurante-concept.
Pe segmentul educațional vom avea tot o premieră, o librărie-concept pe două niveluri. Un rol important în experiența RIVUS îl vor avea brandurile internaționale de renume, ancorele DIY și JUMBO, facilitățile sport și wellness, dar și conceptul fresh market, ce va permite o legătură directă între consumator și producător.
Experiența RIVUS va depăși perimetrul proiectului, pentru că vom avea o grădină urbană al cărei rol este acela de a deschide fosta incintă inaccesibilă către public și către râul Someș, prin activarea malului aferent arealului. Parcul din RIVUS va fi conectat cu cele două parcuri din zonă recent amenajate de Municipalitate, urmând să fie o scenă pentru evenimente în aer liber extrem de diverse, așa cum știm că se întâmplă în parcurile deja amenajate de IULIUS.
Așadar, RIVUS va fi un proiect-destinație pentru întreaga comunitate, cu experiențe multiple, indiferent că ne referim la cumpărături, locuri de muncă din componenta office, activități sportive sau educaționale, evenimente culturale sau simpla relaxare.
Ce investiții suplimentare veți efectua în zona de infrastructură a Clujului, având în vedere mărimea proiectului?
Cred că IULIUS este printre puținii dezvoltatori care privesc regenerarea urbană ca pe un demers integrat și dintr-o perspectivă extinsă. Proiectele acestea nu doar că „rezolvă” zone insuficient valorificate, dar sunt gândite pentru a se integra fluid și natural cu orașul. Pentru fiecare dezvoltare nouă ținem cont de specificul zonei și integrăm în conceptul de proiect soluțiile necesare, stabilite de specialiști în domeniu, astfel încât să poată fi parte asimilată a orașului, accesibilă și conectată la strategia de mobilitate a orașului.
Good to know
Investiții de 66 de milioane de euro în infrastructura de mobilitate și conectivitate
Pentru acest proiect ne-am asumat poate cele mai ample demersuri privind mobilitatea și conectivitatea, cu infrastructură amplă rutieră, pietonală și velo: nou pod creat și pasarele pietonale peste Someș, modernizarea străzilor adiacente, realizarea a două sensuri giratorii și amenajarea a peste 3.200 de metri liniari de piste de biciclete pe întreg perimetrul proiectului, inclusiv pe linia Someșului, așa cum a solicitat comunitatea. Sunt investiții asumate de IULIUS printr-un contract cu Municipalitatea, a cărui valoare este de aproximativ 66 de milioane de euro, incluzând beneficii directe și indirecte pentru oraș, spații pentru comunitate și lucrările de infrastructură.
Interviu publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.55.
