În piața europeană de investiții imobiliare comerciale se văd primele semne ale revenirii pe tendința de creștere după doi ani dificili marcați de scăderi ale volumelor de peste 50%. Principalul factor este îmbunătățirea sentimentului investitorilor cu privire la perspectivele inflației, politicii monetare și costului datoriei, potrivit unui studiu al BNP Paribas Real Estate.

Însă această revenire va arăta diferit față de cele pe care le-am văzut în trecut. Mediul inflaționist încă ridicat va direcționa investiții spre segmente precum logistică, rezidențial și hoteluri. Acestea vor avea un flux mai mare de investiții în comparație cu sectorul ciclic al birourilor. O redresare este, de asemenea, în curs de apariție în sectorul de retail european.

Tendință de revenire pentru birouri

Deși sectorul birourilor a fost greu încercat în ultimii ani, perspectivele sale se îmbunătățesc. Prețurile în termeni de randamente s-au stabilizat în majoritatea piețelor europene în ultimele șase luni, deși există încă un decalaj între ceea ce investitorii sunt dispuși să plătească și ceea ce vânzătorii sunt dispuși să accepte pentru active. Acest lucru a contribuit la o redresare mai lentă a volumului tranzacțiilor. Între timp, cererea pe segmentul de închirieri rămâne puternică pentru clădiri bine localizate, de calitate înaltă și conforme cu standardele ESG.

„Chiriile prime în acest segment de piață sunt în creștere și ne așteptăm la o creștere cumulativă de două cifre în următorii cinci ani în majoritatea piețelor. Totuși, vedem și provocări în piețele secundare, unde unele active par învechite în piața actuală și necesită reconversie”, se arată în raportul experților BNP Paribas Real Estate.

Good to know

Investiții de 18 miliarde de euro în sectorul european al birourilor în S1

Volumul de investiții în segmentul european al birourilor a ajuns la 18 miliarde de euro în S1 2024, în scădere cu 11% față de perioada similară a anului trecut. Ritmul de scădere a încetinit considerabil, iar câteva piețe înregistrează acum creșteri. Cel mai mare avans se regăsește în Italia (+99%), Spania (+46%), Norvegia (+190%) și Polonia (+190%). În piețele majore, cum ar fi Germania (-31%), Marea Britanie (-26%) și Franța (-55%), volumele sunt încă în scădere.

Cu excepția Franței, rata de declin s-a înjumătățit aproape de la începutul anului 2024. Stabilitatea macroeconomică a ajutat la dinamizarea investițiilor, în special în T2, și ar putea accelera în a doua jumătate a anului. Acest lucru nu sugerează că investițiile în birouri vor reveni la volumele de dinaintea pandemiei. Cu toate acestea, în anul 2025 am putea vedea cumpărători revenind pe piață în căutarea de active capabile să genereze venituri consistente.

Activitatea de închiriere susținută pe parcursul anului 2024 provine din segmentul mic și mediu. Cele 18 piețe principale europene analizate de BNP Paribas au înregistrat o absorbție de 3,72 milioane de metri pătrați în S1 2024, similar cu aceeași perioadă a anului trecut. Totodată, așa cum era anticipat la începutul anului, tranzacțiile de mare amploare nu au fost o caracteristică a pieței în 2024, deși dau semne de revenire.

Cererea rămâne ridicată pentru proiectele de logistică

Raportul mai arată că cererea pentru spații de logistică rămâne puternică pe piețele europene, deși activitatea de închiriere s-a redus oarecum pe fondul condițiilor economice mai slabe.

„Vedem o cerere continuă puternică pe termen mediu și lung, pe fondul creșterii continue a comerțului electronic. Rata de penetrare a cumpărăturilor online, de 11%, rămâne scăzută în Europa, oferind potențial pentru creștere viitoare și, prin urmare, cerere pentru spații de depozitare. Creșterea chiriilor rămâne puternică, cu un nivel care depășește inflația, dar ne așteptăm ca aceasta să încetinească pe termen lung, pe măsură ce oferta începe să apară”, susțin experții BNP Paribas Real Estate.

În majoritatea piețelor, creșterea chiriilor în logistică va rămâne cea mai puternică dintre sectoarele imobiliare comerciale. Piața investițiilor s-a reevaluat suficient și oferă o oportunitate convingătoare pe termen lung, deși cu diferențe geografice notabile. Astfel, piețele din Europa Centrală și de Est rămân atractive pe fondul reașezării lanțurilor de furnizare și al apariției de noi unități de producție, însă piețe principale rămân în Germania, Franța și Marea Britanie.

Industria europeană își mută tot mai mult activitățile aproape de sediile centrale din motive strategice. Accentul se pune pe locațiile din Europa de Est și de Sud, care au avantaje precum costuri reduse ale forței de muncă sau condiții economice stabile.

„Aceste tendințe duc la creșterea chiriilor locale. Prin urmare, prognozăm un potențial de creștere a chiriilor ceva mai mare pentru aceste piețe în anii următori. Deși ne așteptăm ca creșterea chiriilor să încetinească cel târziu începând din anul 2025, randamentele ar putea continua să se contracte moderat în aceeași perioadă”, potrivit studiului.

Absorbția spațiilor de logistică la nivel european în prima jumătate a anului 2024 a fost cu 5% mai mică decât în aceeași perioadă a anului trecut, atingând 8,8 milioane de metri pătrați. Scăderea absorbției reflectă, printre altele, lipsa de spații, în special în regiunile de top. De exemplu, scăderea cererii a fost deosebit de mare în Franța (-25%). Totuși, în Spania, cererea a fost aproape stabilă (-3%), pe fondul unui turism puternic care a stimulat vânzările din retail.

Dacă vânzările din retail își revin în toată Europa, acest lucru ar putea susține cererea viitoare pentru spațiile de logistică.

Pe partea de investiții, volumul atras de sectorul industrial și de logistică a totalizat 17 miliarde de euro la finalul S1 2024, în creștere ușoară cu 6% față de perioada similară a anului trecut.

Mai mult, ponderea sectorului de logistică în investițiile imobiliare comerciale totale a crescut semnificativ în ultimii ani. În 2017 era de 16%, crescând la 24% până în S1 2024 în Europa. Însă o redresare mai puternică a investițiilor pe acest segment este așteptată după anul 2025.

Sectorul de retail beneficiază de o scădere a inflației în Europa

Indicatorul inflației, crucial pentru comercianții de toate mărimile, ar putea scădea sub ținta de 2% în următoarele 12 luni la nivel european. Această scădere ar trebui să permită recuperarea puterii de cumpărare a gospodăriilor, după o contracție de -0,8% în ultimii doi ani.

Totodată, cheltuielile reale din retail, în scădere cu 2% în 2023, ar trebui să înceapă să se redreseze în 2024 și ar putea ajunge la 2,3% în 2025. În plus, turismul continuă să-și revină, ceea ce ar trebui să sprijine activitatea economică, în special în țările din sudul Europei.

Good to know

Cheltuielile gospodăriilor în retail ar putea crește cu peste 2% în 2025

După patru ani consecutivi de scădere a investițiilor în retail, redresarea observată în 2022 (+6%) a fost de scurtă durată. De fapt, cei 14,6 miliarde de euro investiți în activele de retail în 2023 au reprezentat o scădere de 31% comparativ cu anul anterior, deoarece creșterea rapidă a ratelor dobânzilor a redus apetitul investitorilor.

Cu toate acestea, investițiile în retail par să fi atins un minim, așa cum sugerează creșterea de 6% din S1 2024 față de perioada similară a anului trecut. Deși sectorul High Street pare să fi recâștigat poziția dominantă în ceea ce privește volumele medii de investiții, evoluția pe piața europeană este diferită. Germania deține peste 60% din toate investițiile High Street, în timp ce, în majoritatea celorlalte țări, depozitele comerciale și supermarketurile reprezintă cea mai mare parte.

Accesibilitatea și mărcile cu un bun raport calitate-preț ale parcurilor de retail, precum și capacitatea acestora de a funcționa ca huburi hibride de livrare de tip last mile și costurile reduse de ocupare le fac atractive atât pentru clienți, cât și pentru investitori.

Numărul jucătorilor din retail care cumpără proprietăți pentru a le ocupa sau pentru investiții este în creștere, un exemplu fiind tranzacțiile realizate de familia Rolex, Swatch în Londra și INGKA în Franța. În plus, capitalul oportunist achiziționează centre comerciale pe fondul ajustării prețurilor și al contextului de finanțare bancară favorabil.

Samuel Duah, head of real estate economics în cadrul BNP Paribas Real Estate, sugerează că un factor de care va depinde evoluția investițiilor îl reprezintă reorientarea investitorilor instituționali spre active financiare cu venit fix, ceea ce ar putea crea un deficit de capital pentru industria imobiliară în anii următori.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.55.