Piața birourilor din București va înregistra o singură livrare notabilă anul acesta, însă în următorii doi-trei ani ne așteptăm la un reviriment al investițiilor noi, urmând să fie finalizate noi proiecte cu o suprafață totală de aproximativ 150.000 de metri pătrați.

Piața de birouri din București și orașele regionale va continua să fie influențată de tendințele de muncă hibridă și cerințele de flexibilitate ale companiilor până în 2025-2026.

În Capitală, cererea nouă pentru spații de birouri a crescut timid în primul semestru din 2024, iar reînnoirile de contracte au reprezentat aproximativ jumătate din totalul tranzacțiilor, pe fondul incertitudinilor legate de munca hibridă, care a dus și la o reducere a suprafețelor închiriate. Totuși, acest fenomen nu a creat o piață favorabilă chiriașilor, unele zone din București înclinând, de fapt, către o piață favorabilă proprietarilor, punctează Simona Urse, associate director, Office Agency, în cadrul Crosspoint Real Estate.

Anul acesta, AFI Europe va finaliza proiectul său AFI Loft în cadrul complexului comercial AFI Cotroceni. Clădirea va avea o suprafață închiriabilă totală de 15.000 de metri pătrați. Tot anul acesta, Vastint România a demarat dezvoltarea celei de-a doua faze a Timpuri Noi Square, în care va livra încă 50.000 de metri pătrați de spații de birouri.

Good to know

O clădire de birouri în suprafață de 15.000 de metri pătrați, așteptată în București anul acesta

În a doua parte a acestui an, One United Properties a anunțat că va demara construcția unei clădiri de birouri pentru gigantul de tehnologie Infineon. Proiectul cu suprafața de 20.600 de metri pătrați va fi gata în 2026. Tot atunci ar trebui ca PPF să finalizeze o nouă clădire de birouri în București, pentru care a ales constructorul general în această toamnă.

NEPI Rockcastle și Speedwell sunt alți dezvoltatori-cheie care au în derulare noi investiții în proiecte de birouri, la nivelul Capitalei. În orașele regionale, volumul de noi livrări ar putea ajunge la 30.000 de metri pătrați până la finalul anului viitor, în special în cadrul unor proiecte cu funcțiuni mixte, potrivit datelor Cushman & Wakefield Echinox.

„Piața de birouri din București și orașele regionale principale este pregătită pentru schimbări dinamice care vor marca perioada 2025-2026, fiind influențate de evoluția cererilor venite din partea chiriașilor și de lecțiile dobândite în urma experienței de lucru hibride, care este acum noua realitate a celor mai multe companii. Cererea pentru clădiri de birouri premium în locații privilegiate – care oferă accesibilitate, facilități moderne, locuințe de lux și retail – rămâne solidă și observăm acest lucru în special în zona centrului de afaceri București, dar și în celelalte zone centrale ale Capitalei, arii în care ratele de neocupare au scăzut la 5,9% și, respectiv, 5,2% la finalul trimestrului doi”, a precizat Didier Balcaen, CEO și cofondator al Speedwell, pentru Real Estate Magazine.

Reînnoirile, în topul tranzacțiilor de închiriere în S1

Piața birourilor din Capitală a înregistrat o scădere ușoară a volumului de închirieri, până la 160.000 de metri pătrați în S1 2024 față de perioada similară a anului trecut. Reînnoirile de contracte au reprezentat aproximativ 50% din tranzacții, pe fondul incertitudinilor legate de munca hibridă, potrivit unui raport Colliers. Prin comparație, înainte de 2020, reînnoirile aveau o cotă de aproximativ 28% din piață în fiecare an.

Lipsa livrărilor noi în 2024 și 2025 ar putea stabiliza piața și chiar duce la noi creșteri de chirii pentru birourile de clasă A în locații bune, susține Victor Coșconel, head of leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

„Este important de menționat că Bucureștiul nu are o supraofertă de birouri pe cap de locuitor. În plus, companiile fac eforturi pentru a aduce angajații mai des la birou, ceea ce ar putea indica o creștere a cererii pe termen mediu”, adaugă reprezentantul Colliers.

Totodată, proprietarii de birouri mizează pe o diversificare a cererii, care în ultimii ani era concentrată în zona de tehnologie și servicii suport.

„În acest context, considerăm un nivel sustenabil al cererii de aproximativ 350.000-400.000 de metri pătrați anual, la nivel național, în perioada 2025-2026”, a declarat Vlad Săftoiu, head of research, Cushman & Wakefield Echinox, pentru Real Estate Magazine.

La nivel regional, Clujul continuă să fie unul dintre cele mai atractive centre regionale pentru companii din sectorul IT&C și BPO, în timp ce Timișoara are o piață de birouri în expansiune, susținută de dezvoltarea sectorului industrial și logistic.

Good to know

Sectorul birourilor poate acoperi o cerere anuală de 400.000 de metri pătrați

Iași rămâne un hub pentru companiile de outsourcing și IT, în timp ce Brașovul, deși mai mic, comparativ cu alte centre regionale, are o piață de birouri dinamică, susținută de creșterea sectorului turistic și industrial, explică Simona Urse.

Ca tendință în piață, companiile în căutare de noi birouri se vor concentra pe birourile flexibile, cu spații modulare, zone de coworking și facilități care susțin colaborarea angajaților.

„De asemenea, tot mai multe companii vor căuta clădiri eficiente energetic și sustenabile, care să ofere tehnologii avansate pentru gestionarea spațiilor și adaptabilitate în funcție de nevoile angajaților”, potrivit reprezentantei Crosspoint Real Estate.

În acest context, CEO-ul Speedwell susține că proiectele de birouri din București și din orașele regionale răspund acestor nevoi în continuă schimbare, atât prin integrarea spațiilor colaborative pentru relaxare și socializare, cât și prin adoptarea soluțiilor inteligente care sporesc eficiența operațională și sustenabilitatea.

Didier Balcaen adaugă faptul că în piață vom vedea tot mai multe birouri verzi simultan cu extinderea conceptului „orașul de 15 minute”, în care clădirile de birouri, locuințele și spațiile comerciale se află toate într-un areal de maxim 15 minute de mers pe jos.

„Întrebarea pe care, însă, toată lumea continuă să o adreseze este când vor reîncepe dezvoltatorii sau, mai exact, când administrația publică îi va lăsa să pornească dezvoltări care iau în calcul aceste nevoi, provocări și tendințe pe care munca hibridă le-a creat. Doar abordând aceste nevoi, Bucureștiul și orașele regionale, deopotrivă, vor continua să atragă investiții pe termen lung și oportunități de creștere în următorii ani”, concluzionează reprezentantul Speedwell.

Un semnal pentru 2025 – Amazon își cheamă toți angajații la birou

În prezent, pe piața din România predomină sistemul în care angajații sunt la birou două-trei zile și restul săptămânii își desfășoară activitatea de la distanță. Sistemul este acceptat atât de companii, cât și de proprietarii de birouri. Însă marile companii vor urmări cu atenție experiența Amazon. Gigantul american de comerț electronic a anunțat că, începând din ianuarie 2025, va deveni obligatorie prezența la birou cinci zile pe săptămână. În momentul de față, angajații Amazon trebuie să fie prezenți la birou cel puțin trei zile pe săptămână.

„Când privim înapoi la ultimii cinci ani, continuăm să credem că avantajele de a fi împreună la birou sunt semnificative”, a subliniat Andy Jassy, CEO-ul Amazon, într-un mesaj postat pe site-ul companiei. Executivul a adăugat că revenirea la birou trei zile pe săptămână a generat beneficii pentru companie.

„Înainte de pandemie, nu toată lumea era la birou cinci zile pe săptămână, în fiecare săptămână. Dacă tu sau copilul tău erați bolnavi, dacă aveai o urgență casnică, dacă erai pe drum pentru a vedea clienți sau parteneri, dacă aveai nevoie de o zi-două pentru a termina de scris într-un mediu mai izolat, oamenii lucrau de la distanță. Acest lucru era de înțeles și va fi valabil și în viitor. Dar, înainte de pandemie, nu era de la sine înțeles că oamenii puteau lucra de la distanță două zile pe săptămână, și acest lucru de asemenea va fi valabil și în viitor – ne așteptăm ca oamenii să fie la birou în afara circumstanțelor excepționale (…)”, se mai arată în mesajul CEO-ului Amazon.

Numeroase companii ar putea urma exemplul Amazon și să ceară angajaților pe o voce mai puternică să vină la birou.

În piața americană, decizia Amazon este una cheie, având în vedere că doar 33% dintre companii cereau angajaților să vină la birou cinci zile pe săptămână în T3 2024, potrivit Flex Index. În paralel, vor exista companii care vor dori să rafineze mai mult sistemul de lucru hibrid.

„Sistemul hibrid este cel mai complex mediu de orchestrat sau de realizat”, este de părere Paul Knopp, CEO al KPMG US. „Celelalte două sunt oarecum simple: fie ești la birou tot timpul, fie lucrezi complet de la distanță”, a spus acesta, citat de Wall Street Journal.

Noile birouri așteptate în București în perioada 2024-2027 

 Sursă: Cushman & Wakefield Echinox

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.55.