Evoluția prețului locuințelor rămâne unul dintre cele mai dezbătute subiecte în industria imobiliară, însă puțini vorbesc despre calitatea construcției, și mai precis despre cât de „verde” este locuința. De aici s-ar putea să reiasă valoarea pe termen lung a unei proprietăți, ceea ce interesează atât instituția financiară care acordă un împrumut, dar și pe proprietar care poate dorește să vândă locuința într-un orizont de timp mai întins.
O opinie cu adevărat interesantă pe acest subiect provine de la fondul de investiții suedez Catella Group, care are active de 7,5 miliarde de euro în zece țări europene. Pe scurt, ipoteza acestora este că piața rezidențială va trece prin „Marea Transformare”, ceea ce va conduce la un decalaj foarte mare între valoarea locuințelor vechi și a celor noi, dezvoltate sub standarde de sustenabilitate.
Deși opinia grupului este adresată mai mult fondurilor de investiții specializate pe sectorul rezidențial, putem trage anumite concluzii ce pot fi utile și persoanelor fizice care vor să-și facă un portofoliu de locuințe de închiriat sau celor care pur și simplu vor să știe dacă locuința pe care o cumpără acum va mai fi la fel de valoroasă peste 10-20 de ani.
Evaluările proprietăților care nu sunt conforme cu ESG vor urma o traiectorie în formă de „L”, ajungând la un „brown discount”, și vor fi reevaluate sau nu vor fi achiziționate deloc. Dacă investitorul nu-și va îmbunătăți eficiența proprietăților, riscul este ca acest discount să se permanentizeze, ceea ce se traduce printr-un preț mai mic la o eventuală vânzare a proiectului sau locuințelor individuale.
Experții Catella Group descriu mai plastic această evoluție ca având forma literei grecești epsilon (∈). În partea superioară avem locuințele în clădiri verzi, cu certificări și unde rezidenții au asigurat chiar și consumul de energie din sistemele regenerabile prezente în proiecte. La mijloc sunt locuințele renovate și care au rezultat mai bun în privința consumului de energie sau a emisiilor de carbon. În partea inferioară regăsim proiectele de tip „brown”, ineficiente din punctul de vedere al consumului de resurse și cu necesar ridicat de investiții. În mod evident, proprietarii de clădiri verzi vor putea cere prețuri mai mari și vor avea deschidere mai mare să negocieze cu potențialii cumpărători.
În cele din urmă, ceea ce susțin reprezentanții fondului de investiții se aplică într-o anumită măsură și în piața noastră. Prima diferență este că în România încă nu avem fonduri internaționale de investiții care să achiziționeze clădiri întregi de apartamente. La acest capitol sunt așteptări din nișa de rezidențial strict pentru închiriere, care încă este în fază embrionară.
În al doilea rând, standardele de clădiri verzi nZEB au devenit obligatorii și la noi abia în perioada recentă și va mai dura până vom vedea mii de locuințe care să respecte aceste criterii stricte. Și în al treilea rând, revenim la prețuri. Sustenabilitatea costă, tehnologiile care sunt eficiente au un grad mai mare de complexitate și un preț încă ridicat. Atingerea unei mase critice de rezidenți care să aprecieze aceste elemente va fi un proces destul de anevoios, însă primii pași au fost făcuți deja. În prezent, avem dezvoltatori care livrează locuințe cu adevărat verzi, la un preț care reflectă inovația în construcție.
Ovidiu Nicolae Poșircă, redactor-șef, Real Estate Magazine.
Editorial publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.51.
