Potențialul de dezvoltare al orașului București și al județului Ilfov va fi augmentat în anii următori de marile proiecte de infrastructură rutieră precum Autostrada de Centură A0 și proiectul „Orbital București”, prin care vor fi dezvoltate nouă drumuri radiale între București și comunele vecine. În sectorul de real estate, aceste investiții vor mobiliza la rândul lor noi dezvoltări în segmentul comercial, dar și în cel rezidențial.
La nivelul Capitalei, pe măsură ce zona de centru a devenit din ce în ce mai aglomerată, disponibilitatea terenurilor pentru dezvoltări de mari dimensiuni a scăzut, astfel că dezvoltatorii au migrat în ultimii ani spre zone mai puțin explorate.
Ilinca Timofte, head of research la firma de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate, susține că, pe segmentul office, zona de centru-vest s-a dezvoltat considerabil în ultimii cinci ani, facilitând astfel și dezvoltarea segmentului rezidențial în zonă.
„Dezvoltarea huburilor de birouri este mai mult ca niciodată corelată cu proximitatea de stațiile de metrou, deoarece este o cerință-cheie a chiriașilor – peste 70% din spațiile închiriate în 2022 se află în clădiri de birouri localizate la mai puțin de 500 de metri distanță de o stație de metrou. Prin urmare, zona Expoziției are un potențial ridicat de dezvoltare pentru piața de birouri, având în vedere că discuțiile legate de construirea magistralei de metrou M6 au fost reluate la începutul acestui an. Construirea Autostrăzii A0 va facilita în principal dezvoltări pe segmentele rezidențial și industrial”, a explicat Ilinca Timofte pentru Real Estate Magazine.
Good to know
Pe A0 sunt 71 de kilometri în construcție
Pentru segmentul de birouri, în perioada următoare, atenția dezvoltatorilor se îndreaptă către periferia orașului, în apropierea zonelor rezidențiale, de retail, precum și în proximitatea campusurilor universitare, adaugă Didier Balcaen, CEO și cofondator Speedwell.
Pentru Speedwell, nordul și centrul Bucureștiului rămân în atenție, iar pe partea industrială, compania este în proces de a acoperi întreaga Capitală printr-un concept industrial. În primă fază a fost deschis un proiect în zona Chitila și va urma o nouă investiție în zona Popești-Leordeni, tot pe segmentul industrial.
Noua Șosea de Centură A0, impact pe termen lung asupra dezvoltării imobiliare
În privința noii Autostrăzi de Centură, în prezent sunt în curs de execuție circa 71 de kilometri, iar pe partea de sud, două din trei loturi ar urma să fie gata și deschise încă din acest an, potrivit estimărilor Asociației Pro Infrastructură.
În același timp, s-a înregistrat un progres în privința proiectului „Orbital București”, în sensul în care s-a finalizat licitația pentru studiul de fezabilitate pentru drumul expres Vidra-Gara Progresu.
Totodată, în proiectul „Orbital București” sunt propuse două noduri rutiere principale, care au rolul de a conecta reţeaua rutieră existentă la Autostrada A0.
Potrivit reprezentantei Crosspoint Real Estate, pentru o dezvoltare armonioasă și la standardele secolului XXI a segmentului rezidențial, în zonele periferice ale Bucureștiului, Șoseaua de Centură nu va fi suficientă. Prin urmare, va fi nevoie de o infrastructură rutieră secundară, precum și de una de apă și canalizare care să deservească viitoarele cartiere.
„Astfel, localitățile aferente Autostrăzii A0 vor avea un potențial investițional ridicat, dacă se vor respecta standardele urbanistice și atâta timp cât autoritățile locale și potențialii dezvoltatori vor colabora pentru a crea zone rezidențiale unitare și ușor accesibile. Pentru segmentul industrial, Șoseaua de Centură va facilita traficul intra și extraurban și va permite extinderea parcurilor existente și construirea de noi parcuri”, a adăugat Ilinca Timofte.
Construcția A0 va fi un plus pentru dezvoltarea orașului, însă nu trebuie să ne așteptăm la un impact pe termen scurt.
„Dezvoltarea va fi treptată, pe termen lung, iar din acest punct de vedere credem că A0 nu ar trebui să motiveze proprietarii de terenuri din zonă să crească prețurile, pentru că, în lipsa unor proiecte de infrastructură suplimentare care să integreze A0, dezvoltatorii nu vor fi foarte deschiși să cumpere terenuri și să construiască proiecte imobiliare”, a explicat Alexandru Mitrache, head of transactions – land & investment în cadrul agenției de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, pentru Real Estate Magazine.
În schimb, Jan Demeyere, arhitect și cofondator Speedwell, susține că dezvoltatorii se confruntă cu o reticență din partea autorităților, care sunt de părere că, prin blocarea tuturor dezvoltărilor private, problemele vor fi rezolvate.
„Însă acest lucru nu face decât să polarizeze comunitățile. Pentru a crea noi poli de dezvoltare, este nevoie de o colaborare strânsă între autoritățile și viziunea lor și dezvoltatorii privați care au resursele financiare necesare investițiilor”, a declarat Jan Demeyere pentru Real Estate Magazine. Acesta consideră că un dezvoltator are responsabilitatea de a crea ansambluri în cadrul cărora oamenii vor să trăiască și să formeze comunități.
„Desigur, nu putem rezolva problemele ce țin de trafic sau de spațiile verzi, dar putem propune zone de reconversie urbană care să înfrumusețeze cartierele”, a punctat cofondatorul Speedwell. Mai mult, Jan Demeyere vede un pas în direcția corectă prin dezvoltarea proiectului A0 în jurul Capitalei, deoarece acest proiect demonstrează că investițiile consistente sunt posibile, iar efectul asupra orașului va fi imens.
„Vor fi dezvoltate noi zone, iar presiunea traficului va fi ușurată. Cu siguranță, planul ambițios și amplu de construire a autostrăzilor va schimba România într-un mod pozitiv”, a mai spus Jan Demeyere.
Zonele din Capitală care pot atrage noi proiecte imobiliare
Văcărești, Timpuri Noi, Piața Sudului sau Big Berceni sunt zonele care din punct de vedere al numărului de rezidenți au capacitatea de a atrage clădiri moderne de birouri, așa cum s-a întâmplat în vestul, nordul sau estul orașului.
„De asemenea, dacă ne referim la proiecte de retail, orice cartier din București în care numărul de locuitori este mai mare decât într-un oraș de dimensiuni medii are potențialul de a atrage noi astfel de investiții, respectiv scheme de retail ancorate de magazine alimentare. Ne gândim aici mai ales la parcuri de retail de proximitate, care să se adreseze în principal locuitorilor din zona respectivă.
Pe partea de rezidențial, vedem mai degrabă o consolidare a zonelor deja consacrate pentru astfel de investiții. În prezent, fiecare zonă din București are clienții ei, segmentare care s-a produs natural pe baza veniturilor potențialilor cumpărători dintr-o zonă sau alta”, a detaliat Alexandru Mitrache.
Nu trebuie ignorată nici linia de dezvoltare care poate fi generată de terenurile fostelor platforme industriale, însă aici sunt preferate proiectele mixte, cu componente de birouri, locuințe și spații comerciale.
Good to know
Populația județului Ilfov s-a majorat cu 150.000 de persoane
De exemplu, una dintre cele mai mari tranzacții cu terenuri din ultimii ani a fost în sudul orașului – platforma industrială IMGB, de peste 50 de hectare, care va lăsa locul unor dezvoltări mixte de tip rezidențial și comercial, după cum explică Gabriel Blăniță, associate director valuation & advisory services în cadrul firmei de consultanță imobiliară Colliers România.
Pentru Capitală, proiectele mixte par să răspundă mai bine și solicitării autorităților, care vor să vadă și dezvoltarea infrastructurii educaționale sau medicale, pe lângă clădirile efective. Însă totul se reduce la capacitatea companiilor imobiliare de a susține aceste investiții și potențialul pieței de a accepta costuri mai mari de achiziție sau închiriere.
„În estul orașului, zona Pallady a cunoscut o dezvoltare importantă în ultimii ani, unde investițiile s-au concentrat pe segmentele de retail și rezidențial, iar mai recent avem și importante investiții noi în infrastructură. În zona centrală remarcăm o transformare treptată de-a lungul străzii Progresului. Grivița și Obor se pot alătura acestei liste în viitorul apropiat, prin câteva dezvoltări de tip mixed-use de dimensiuni mari, în timp ce zona de nord va continua dezvoltarea impresionantă începută acum aproape 20 de ani”, a precizat expertul Colliers România, pentru Real Estate Magazine.
Perspectivele de dezvoltare ale Capitalei sunt dependente și de modul în care autoritățile reușesc să aibă o colaborare cu sectorul privat. În lipsa acordării de autorizații pentru locuințe în mod special pe piața din București, investițiile au accelerat în localități limitrofe din județul Ilfov. Pe măsură ce proiectele de infrastructură vor fi finalizate, aceste zone vor deveni tot mai căutate de către oamenii care nu își vor mai permite achiziționarea unei locuințe în interiorul orașului. Migrația înspre județul Ilfov este confirmată și de datele celui mai recent recensământ.
Față de 2011, Bucureștiul a pierdut aproape 170.000 de locuitori (scădere de aproape 9%), în timp ce Ilfovul a înregistrat o creștere de peste 150.000 de persoane, ajungând la aproape 550.000 de locuitori. Cu siguranță că dezvoltatorii urmăresc această dinamică și vor selecta cu atenție locațiile din regiunea extinsă a Bucureștiului în care vor demara noi investiții comerciale și rezidențiale.
Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.49.
