Emiratele Arabe Unite, Grecia, Spania și Cipru reprezintă în momentul de față cele mai atractive zone pentru românii care vor să investească în proprietăți imobiliare în străinătate. Interesul pentru aceste proprietăți a cunoscut o creștere semnificativă în ultima perioadă, investițiile românilor în Dubai, de pildă, ajungând în 2022 la sume colosale. Am aflat de la unii dintre cei mai importanți specialiști din real estate-ul românesc care sunt avantajele, riscurile, pericolele unei astfel de investiții și care sunt tipurile de proprietăți cele mai căutate de români.

Piața imobiliară este, se pare, cel mai mare depozit de averi la nivel global. Compania internațională de consultanță imobiliară Savills estimează că valoarea globală a proprietăților imobiliare a atins 326,5 trilioane de dolari la sfârșitul anului 2020, în creștere cu 5% față de anul precedent. Suma reprezintă de aproape patru ori valoarea PIB-ului global.

În același timp, la fel ca în cazul oricărei alte clase de active, și imobiliarele au fost afectate de pandemia de COVID-19. În perioada de vârf a pandemiei, tranzacțiile imobiliare s-au aflat cu adevărat într-un blocaj. În ceea ce privește impactul războiului din Ucraina asupra pieței imobiliare globale, acesta se datorează în special efectelor indirecte ale invaziei Rusiei, și anume creșterea prețurilor la energie sau materialele de construcții, inflația și randamentele obligațiunilor. În schimb, investițiile imobiliare din Europa Centrală sunt afectate în mod special în acele zone care sunt atinse negativ de sancțiunile impuse Rusiei.

„Contextul geopolitic al anului 2022 a trezit apetitul investițional pentru piețe externe, atât sub egida locuințelor de vacanță, cât și în scopul închirierii acestora. Cele mai numeroase oferte externe întâlnite în România au fost acelea ale dezvoltărilor din Dubai, dar interesul este pe un trend ascendent și pe alte zone cu potențial turistic cum ar fi Cipru și Spania. Cele mai căutate sunt proprietățile în ansambluri rezidențiale cu acces facil către plajă, dezvoltări care au în componență o serie de facilități ce deservesc proprietățile în cauză, cum ar fi piscine, terenuri de sport, piste de jogging și biciclete, restaurant, cafenele”, a declarat, pentru Real Estate Magazine, Andreea Comșa, fondator și CEO al Premier Estate Management.

Pe de altă parte, odată cu o investiție de tip imobiliar, mai multe țări europene oferă rezidență permanentă și cetățenie. Astfel, Grecia, Spania, Malta, Cipru, Portugalia sau Letonia permit investitorilor străini să obțină relativ ușor rezidența dacă investesc în active imobiliare în aceste țări. Printre statele preferate de români pentru investiții imobiliare se numără Emiratele Arabe Unite (cu precădere Dubai), Spania și Grecia, iar scopul achizițiilor este preponderent investițional. „Investițiile în afara țării reprezintă un domeniu încă de nișă, care a câștigat în notorietate în ultimul an datorită promovării agresive a proprietăților din Orientul Mijlociu, în special Emiratele Arabe, care sunt în căutare de noi piețe. Proprietăților din Dubai li se alătură cele din țări mediteraneene precum Spania, Cipru sau Grecia în topul preferințelor investitorilor români în această nișă”, a punctat, pentru Real Estate Magazine, Daniel Crainic, CMO Imobiliare.ro.

Profilul tipic al investitorului român în proprietăți din afara țării pare să fie conturat de persoane cu vârste cuprinse între 35 și 55 de ani, middle & top management și/sau antreprenori cu venituri ridicate și cu un cash flow susținut, care le permite să investească sume începând de la 250.000 de euro, ce pot fi achitate într-o perioadă de până la cinci ani. „În cazul fericit discutăm de oameni cu o educație financiară avansată care caută alternative de diversificare a portofoliului de investiții. Aș trage un semnal de alarmă aici, cu privire la necesitatea unei informări riguroase înainte de a lua o astfel de decizie investițională. În cele mai multe cazuri discutăm despre diversificarea portofoliului investițional, cu obiectiv fie pe termen scurt, prin revânzarea proprietății odată finalizate, fie pe termen mediu/lung, aceste destinații având un potențial ridicat de închiriere în regim hotelier – există, de altfel, și o infrastructură în acest sens, companii de facility management”, notează Crainic.

Good to know

Investitorul în imobiliare din străinătate, cu un buget de cel puțin 250.000 de euro

În ceea ce privește riscurile aferente unei investiții imobiliare în afara granițelor țării, Andreea Comșa este de părere că „nu se identifică riscuri speciale sau diferite față de cele ce ar putea fi întâlnite în orice piață rezidențială internațională, independente de dezvoltator, ci preponderent de mediul economic, geopolitic etc.”. Pe de altă parte, Daniel Crainic amintește că localizarea este un element-cheie atunci când vorbim despre o investiție imobiliară: „Bineînțeles că există o serie de riscuri, ca peste tot, și în aceste zone. Una este să ai o proprietate într-o zonă foarte atractivă și alta e să achiziționezi o proprietate într-o zonă care are un relativ potențial de dezvoltare, dar pe termen mai lung, deci și un potențial ridicat de risc ca ceea ce vedem în randări să nu se întâmple”.

Specialiștii din domeniu estimează un trend ascendent pe termen scurt și mediu în ceea ce privește investițiile imobiliare ale românilor peste graniță, dar în ciuda potențialului evident de creștere, va rămâne doar la nivel de nișă, deoarece necesită sume relativ mari pentru investiții.

Emiratele Arabe Unite – Dubai

Potrivit unor date neoficiale, se pare că străinii au investit până în prezent peste 146 de miliarde de dolari pe piața imobiliară din Dubai. Mulți români cunoscuți au devenit brokeri imobiliari, promovând intens proprietăți din Dubai. Ștefan Mandachi, prin Mandachi Imobiliare, o companie fondată de omul de afaceri alături de Marius Bogdan Pîslariu, afirmă că „în Dubai, imposibilul devine posibil, cu fiecare «cel/cea mai» sau «primul» din lume atins: cea mai înaltă clădire, cele mai spectaculoase fântâni arteziene, cea mai mare insulă creată de om, cel mai luxos hotel de 7 stele, cel mai vizitat mall. Printre altele. Iar toate acestea sunt plusate de avantaje sau sunt posibile datorită acestora, fiind motive cât se poate de eligibile pentru a investi în imobile, în Dubai”.

Răzvan Pascu, un cunoscut consultant în marketing turistic, pasionat de călătorii și organizator de vacanțe premium, a devenit și el promotor al investițiilor imobiliare în Dubai, după ce a investit personal acolo. În acest an, în numai trei luni, Pascu spune că a intermediat vânzarea de apartamente în Dubai, în valoare de 15,7 milioane de euro.

Brokerii români cu activitate în Dubai, considerat unul dintre cele mai cosmopolite orașe ale lumii, susțin că există avantaje incontestabile ale pieței imobiliare de acolo. Dincolo de faptul că nu există taxe pe proprietăţi, investiţii şi pe veniturile imobiliare rezidenţiale, investițiile imobiliare sunt protejate de guvern, care a adoptat numeroase măsuri menite să le încurajeze şi să rezolve litigiile rapid. Cei care doresc să investească sunt nevoiți să achite către guvern, după achiziție, doar un comision pentru tranzacții imobiliare, de 4%. Totodată, investiţiile imobiliare le permit investitorilor să obţină o viză de şedere în condiţii avantajoase, pentru perioade între trei şi zece ani, în funcţie de sumele investite în proprietăţi, sau chiar cetăţenie. Răzvan Pascu le spune clienților români că pentru o investiție imobiliară de peste 185.000 de euro pot obține „aproape automat rezidența în Dubai. Iar dacă locuiți mai mult de șase luni în primul an aici, puteți obține și rezidența fiscală. Unul dintre avantajele rezidenței fiscale ar fi că nu ați plăti taxe pe veniturile generate și din alte businessuri, dacă este cazul (impozit pe venitul din chirie oricum nu se plătește). De asemenea, nu există limitări în ceea ce privește transferurile bancare în afara UAE”.

Good to know

Randamente de până la 15% în proiectele off-plan

În ceea ce privește randamentele, se promit randamente nete pentru închiriere între 4-8% pe proiecte gata construite, cu condiția achitării sumelor integral la achiziție, sau de 10-15% pe proiectele off-plan. Daniel Crainic de la Imobiliare.ro menționează că este vorba, într-adevăr, de randamente crescute, dar vorbim de randamente potențiale: „Randamentele potențiale – și acesta este un cuvânt-cheie în contextul dat – sunt de 2-2,5 ori mai mari decât în România”.

În Dubai, investitorii români pot opta pentru apartamente pornind de la 148.000 de euro, până la vile exclusiviste pentru care se cer sume de peste 5 milioane de euro (pe site-ul Imobiliare.ro).

Spania

O țară foarte căutată de străini atât pentru turism, cât și pentru investițiile imobiliare este, cu certitudine, Spania. Principalii investitori străini pe piața de real estate spaniolă au fost, în 2021, germanii, urmați de investitori americani și francezi. În ciuda efectelor pe care pandemia de COVID le-a avut pe piața imobiliară spaniolă, potrivit unui clasament publicat recent, Spania a fost desemnată, în 2021, în Top 5 piețe cu cele mai multe investiții imobiliare făcute de străini. Topul a fost întocmit de Catella și Urban Land Institute și acoperă prima jumătate a anului 2021. În total, imobiliarele spaniole au adus 5,2 miliarde de euro, depășite doar de piețele din Franța, Marea Britanie și Germania. Spania este o destinație căutată de mulți români pentru spiritul și cultura sa unică și plajele uimitoare. Prețurile imobiliarelor din această țară au scăzut în ultimii ani, ceea ce a făcut-o și mai atractivă pentru investitori.

„Dacă vorbim de zona de interes investițional din Spania, cum ar fi, de exemplu, Malaga, regăsim aici dezvoltări noi, de dimensiuni mult mai reduse decât cele din Cipru, situate la 500 de metri de plajă. Dezvoltările noi includ apartamente cu două, trei sau patru camere, cu suprafețe cuprinse între 67 de metri pătrați construiți pentru un apartament de două camere și 123 de metri pătrați construiți pentru un apartament de patru camere. Prețurile pornesc de la 238.000 de euro, plus TVA”, a precizat fondatorul agenției Premier Estate Management, pentru Real Estate Magazine.

Spania are și un program de obținere a rezidenței în urma unor investiții în real estate, oferind investitorilor și antreprenorilor dreptul de rezidență aici dacă fac o investiție de minimum 500.000 de euro în imobiliare. Odată ce solicitantul îndeplinește toate cerințele, plătește taxele și prezintă un cazier judiciar curat și o stare bună de sănătate, eliberarea permisului de ședere durează, de obicei, aproximativ 20 de zile. Solicitantul trebuie să-și mențină investiția dacă dorește să-și reînnoiască permisul de ședere, o dată la doi ani. Abia după cinci ani se poate obține rezidența permanentă, iar cetățenia după zece ani, în funcție și de alte condiții.

Pe site-ul Imobiliare.ro, găsim proprietăți în Spania cu prețuri pornind de la 105.000 de euro.

Grecia

O altă țară cu opțiuni de investiții imobiliare interesante pentru străini și cu un program foarte simplu de obținere a rezidenței cu ajutorul unei investiții imobiliare este Grecia. Investitorii străini care doresc să obțină un permis de ședere o pot face dacă achiziționează o proprietate de minimum 250.000 de euro. În urma acestei investiții, investitorul și familia sa primesc un permis de ședere de cinci ani. Ceea ce face acest program grecesc de obținere a rezidenței competitiv este pragul său de investiții mai mic în comparație cu alte țări europene. Grecia permite investitorului să-și includă membrii familiei în cererea de obținere a vizei. Într-un termen de aproximativ trei luni, solicitantul principal și persoanele aflate în întreținerea acestuia vor obține permisul de ședere, care le va oferi apoi acces fără viză în țările Schengen.

Good to know

Permis de ședere în Grecia pentru achiziția unei proprietăți de cel puțin 250.000 de euro

În afară de achiziționarea proprietății în valoare de 250.000 de euro și păstrarea acesteia pe o perioadă de minimum cinci ani, solicitantul poate, alternativ, să investească într-un contract de închiriere pe cinci ani cu un hotel, un contract de închiriere pe zece ani cu un complex turistic, o bucată de teren care urmează să fie folosită pentru agricultură sau construcții, sau o cotă parte dintr-o proprietate turistică. Toate aceste opțiuni, totuși, necesită o perioadă de proprietate de cinci ani, dar pot fi închiriate după cumpărare. Permisul de ședere în Grecia este eliberat pentru cinci ani și poate fi prelungit cu încă cinci ani. Dacă investitorul va locui în Grecia timp de șapte ani, poate solicita cetățenia greacă. Cetățenia unui stat membru al Uniunii Europene este privilegiată cu acces atât la zona Schengen, cât și la țările UE, precum și la asistență medicală și educație.

Cipru

Cipru este renumit pentru costul scăzut al vieții. De asemenea, este o zonă de interes pentru oamenii de afaceri din afara Uniunii Europene, având în vedere că guvernul cipriot oferă rezidență permanentă pentru cetățenii din afara UE și membrii familiei acestora dacă achiziționează bunuri imobiliare, rezidențiale sau comerciale, cu o valoare de minimum 300.000 de euro. Eliberate în termen de două până la trei luni de la data depunerii cererii, permisele de rezidență cipriote sunt valabile pe viață, cu condiția ca investitorul și persoanele aflate în întreținerea acestuia să viziteze Cipru cel puțin o dată la doi ani.

Printre proprietățile de care sunt interesați românii se numără o serie de ansambluri rezidențiale noi în Ciprul de Nord: „Este o zonă care a explodat din punct de vedere rezidențial și turistic în ultimii ani, se regăsesc în derulare o varietate de proiecte noi, ce întrunesc principiile resorturilor din punct de vedere al facilităților și funcționalității. Un astfel de ansamblu, de exemplu, situat la 60 de kilometri de aeroportul Nicosia și 70 de kilometri de aeroportul Larnaca, este format din 686 de unități locative, studiouri, două-patru camere, 4+1 și 5+1 penthouse-uri, toate apartamentele având o orientare de 180 de grade față de mare, plaja aflându-se la 400 de metri. Prețurile de vânzare ale unităților disponibile pornesc de la 186.000 de lire sterline pentru un apartament de două camere, în suprafață de 81,9 metri pătrați construiți, cu o terasă de 13,68 metri pătrați, și pot ajunge la 355.000 de lire sterline pentru un apartament de patru camere, în suprafață construită de 162,13 metri pătrați, cu o terasă de 18,72 metri pătrați, în timp ce, pentru un penthouse de 480 de metri pătrați construiți, prețul ajunge la 925.000 de lire sterline”, aflăm de la Andreea Comșa.

Articol publica inițial în Real Estate Magazine, Nr.45.