În contextul crizei sanitare generate de pandemia de COVID-19, s-au sugerat multe ipoteze privitoare la evoluția pieței imobiliare. În acest moment, când putem deja sintetiza primele date concrete pentru evoluția anului 2020, se poate observa că, dintre toate segmentele, cel de birouri este cel mai afectat. Piața de investiții se arată a fi cea mai puțin atinsă de situația actuală, în timp ce segmentul rezidențial este, de asemenea, destul de ușor influențat, având chiar un ușor avans pozitiv, din punct de vedere al prețurilor pentru ultima perioadă, dar și un număr de vânzări satisfăcător.
Stocul actual de spații de birouri moderne din București a ajuns la peste 3,3 milioane de metri pătrați, iar până la finalul anului vom avea livrări totale de aproximativ 150.000 de metri pătrați. În schimb, volumul tranzacțiilor de închiriere pentru segmentul de birouri a fost, în primele nouă luni ale anului, cu 40% sub cel înregistrat anul trecut.
Good to know
Peste 3,3 milioane de metri pătrați, stocul actual de spații de birouri moderne din București
Necesitatea de adaptare și incertitudinile legate de evoluția situației actuale, cât și menținerea măsurilor sanitare de prevenție au făcut ca multe companii să prelungească spre nedeterminată perioada de muncă de acasă a angajaților. Deși majoritatea companiilor preconizează o întoarcere treptată a angajaților, până spre aproximativ 50%, până la jumătatea anului viitor, nu există încă o certitudine în acest sens. Conform datelor publicate de site-ul de profil Imobiliare.ro și potrivit celor mai recente rapoarte de piață realizate de compania de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, aproximativ 500.000 de metri pătrați de spații de birouri se află în construcție (sau în curs de livrare) în cele mai mari cinci centre regionale ale țării (în Capitală, Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov), cu termen de livrare până la finalul anului 2021. Cu toate că, la momentul actual, putem spune că prețurile de închiriere nu s-au modificat simțitor, opinia generală este că negocierea și renegocierea contractelor s-au axat pe alte facilități oferite de către proprietari chiriașilor, pentru câștigarea sau retenția companiilor.
Închirierile de spații de birouri din trimestrul trei al anului în curs au fost cu 12% mai mici față de aceeași perioadă a anului precedent, și anume de peste 56.000 de metri pătrați
„Nevoia de construcții moderne, de calitate, cu o poziționare atractivă, nu va dispărea odată cu pandemia COVID-19, fie că vorbim de spații de birouri, rezidențiale sau comerciale. Atât dezvoltatorii, cât și băncile și investitorii înțeleg că vorbim doar de o regândire a modului în care spațiile de birouri vor fi folosite, nu de o lipsă a nevoii de astfel de spații, motiv pentru care activitatea a continuat într-un ritm susținut pe toate șantierele mari, atât în București, cât și în țară. Un semn al încrederii în potențialul pieței locale de birouri este dat și de faptul că dezvoltatori precum Speedwell sau Iulius Group au început construcția unor noi proiecte chiar în această perioadă, în București și Timișoara, respectiv în Iași, în timp ce băncile continuă să finanțeze acest sector, iar piața tranzacțiilor a rămas activă”, a declarat Mădălina Cojocaru, partner – office agency, Cushman & Wakefield Echinox.
Deși cu o rată de neocupare a birourilor record, Bucureștiul are o perspectivă optimistă, dacă analizăm un orizont de lungă durată. „Bucureștiul este un oraș cu un stoc relativ mic de spații de birouri în raport cu populația, de câteva ori mai redus față de orașele occidentale și cu peste 50% sub Varșovia, de exemplu, iar diferența este și mai mare în cazul orașelor regionale, ceea ce indică mai degrabă loc de creștere a stocului de birouri pe termen mai lung”, este de părere Sebastian Dragomir, partner & head of office advisory la Colliers International.
Desigur că, în privința spațiilor de birouri, principala provocare este adaptarea acestora la noile condiții, ce poate presupune atât reutilizarea spațiilor, cum sunt sălile de ședințe, sau regândirea spațiilor deschise, pentru a asigura distanțarea socială. Chiar dacă tendința generală a fost de restrângere a spațiilor utilizate, unele companii, care nu au putut să își mute angajații în regim de telemuncă, au fost nevoite să își extindă spațiile închiriate.
Închirierile de spații de birouri din trimestrul trei al anului în curs au fost cu 12% mai mici față de aceeași perioadă a anului precedent, și anume de peste 56.000 de metri pătrați, potrivit unui studiu realizat de ESOP Consulting. „Un semnal pozitiv este reluarea activităţii de tranzacţionare a spaţiilor de birouri în centre de afaceri noi. Chiar dacă volumul de prelungiri de contracte este mai mare decât cel al relocărilor în clădiri noi, trendul relocărilor ar putea fi ascendent în următoarele 12 luni, deoarece chiriaşii pot valorifica acum disponibilitatea mai mare din partea proprietarilor de a oferi chirii competitive şi soluţii la cheie de amenajare a spaţiului de birouri conform noilor condiţii anti COVID-19”, declară Alexandru Petrescu, managing partner la ESOP Consulting l CORFAC International.
Volumul de închirieri a fost asigurat în special printr-o creștere cu 77% a prelungirilor contractuale și mai puțin din relocări. Conform unui sondaj realizat de către Colliers International în rândul a peste 100 de chiriași și proprietari din piața locală, majoritatea companiilor se așteaptă ca peste 50% dintre angajați să se întoarcă la birou până la jumătatea anului viitor. Cu toate acestea, proprietarii estimează că, pe termen mediu, cererea de birouri va fi cu 10% mai mică decât cea din ultimii ani. De asemenea, o revenire a pieței închirierii de birouri este de așteptat să se înregistreze de-abia în anul 2022.
„Comparativ cu perioada 2018-2019, cererea este semnificativ mai mică pentru majoritatea proprietarilor care au participat la acest sondaj, ceea ce oferă argumente pentru ca termenii de leasing să devină mai favorabili pentru chiriași. (…) Mai mult, în timp ce rata de neocupare va crește probabil, pe fondul epidemiei de coronavirus, suntem încrezători că spațiile rămase libere pot fi absorbite în timp, deoarece stocul total de birouri din București și, în general, din România este mic pentru o economie în creștere bazată pe servicii”, a mai spus Sebastian Dragomir.
Material publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.34.
