Piața de birouri din București a înregistrat o suprafață record de tranzacții de leasing în 2023, dar livrările au fost la cel mai scăzut nivel din 2015 încoace. Decalajul dintre clădirile de birouri moderne și cele mai vechi se adâncește arată un raport al Colliers.
În perioadele de incertitudine este nevoie de prudență, iar acest lucru a fost evident în toate aspectele pieței de birouri în 2023, un an mixt din prisma activității. Pe de-o parte cererea totală a înregistrat o creștere de aproximativ 44% față de 2022, până la aproximativ 400.000 de metri pătrați, depășind cu ușurință recordul anterior de 365.000 de metri pătrați atins în 2019, arată raportul anual publicat de Colliers.
Pe de altă parte, 2023 a marcat cel mai scăzut nivel al livrărilor din 2015 încoace și, de asemenea, o scădere cu 42% față de media ultimilor 5 ani. Perspectivele pe termen scurt rămân însă favorabile pentru anumite zone ale pieței, iar consultanții Colliers estimează că, în cazul clădirilor de bună calitate în ceea ce privește eficiența energetică și destul de bine conectate la infrastructura orașului, rata de ocupare ar continua să se îmbunătățească. Acest lucru va înclina și mai mult balanța în favoarea proprietarilor în anumite subpiețe, crescând decalajul dintre birourile bine poziționate care respectă standardele ESG și cele mai vechi.
Anul trecut au fost livrați doar 110.000 de metri pătrați de spații noi de birouri moderne în București, stocul total ajungând astfel la aproape 3,4 milioane de metri pătrați. „Temperarea livrărilor a fost însoțită de o încetinire a cererii noi, în scădere cu aproximativ 6% în 2023, până la 115.000 de metri pătrați. Această cifră este destul de aliniată cu media anuală înregistrată în ciclul anterior. Este de remarcat, pe de altă parte, că tranzacțiile de leasing generate de cereri noi, adică acele contracte care îmbunătățesc gradul de ocupare, deci excluzând relocările din stocul competitiv sau reînnoirile, au reprezentat mai puțin de 30% din totalul tranzacțiilor de leasing, față de 40-50% în anii dinaintea pandemiei. În mod normal, ne-am aștepta la o astfel de prevalență a reînnoirilor în detrimentul cererii noi în piețe mature, nu în cele emergente cum este cea din București”, explică Victor Coșconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
Cea mai importantă tranzacție a anului a fost realizată de Oracle, cunoscut drept unul dintre cei mai mari chiriași din București, care și-a redus spațiul total de birouri la aproximativ jumătate.
„Una dintre tendințele de remarcat din piața imobiliară în 2023 este preferința chiriașilor mai mici pentru spații de birouri moderne de Clasa A. În urmă cu câțiva ani, această cerere ar fi fost mai degrabă orientată vile sau clădiri de birouri mai vechi. O altă observație importantă este legată de instituțiile de stat, care, deși au o prezență limitată în clipa de față pe piața de birouri modern, sunt așteptate să își crească cererea, în special în linie cu obiectivele ESG susținute de UE”, adaugă Victor Coșconel.
În ceea ce privește chiriile, situația s-a schimbat destul de mult în condițiile în care în precedentul deceniu, acestea au fost puțin schimbate în București. Anul trecut, însă, consultanții Colliers au observat o creștere cu aproximativ 16% a chiriilor în zona CBD (Central Business District), până la 22 de euro pe metru pătrat. O creștere similară a fost observată, în general, în clădirile de bună calitate din punct de vedere al eficienței energetice, care sunt, de asemenea, bine conectate la infrastructura orașului. În paralel, clădirile mai vechi sau cele din locații mai puțin atractive pierd chiriași și, prin urmare, nu pot justifica chirii mai mari, contribuind astfel la decalajul semnificativ dintre birourile care respectă standardele ESG și sunt bine poziționate și cele din clădiri mai vechi.
Cu o suprafață închiriabilă de aproximativ 3,4 milioane de metri pătrați în clădiri moderne de birouri, Capitala pare să fie într-o poziție favorabilă în eventualitatea unei încetiniri puternice a economiei globale. Stocul pe cap de locuitor este relativ scăzut în comparație cu nivelurile vest-europene.
