Ca peste tot în lume, și în România, segmentul rezidențial de lux are un public-țintă redus numeric, dar foarte activ, extrem de selectiv și cu o mare putere de cumpărare. De aceea, piața de lux are tendințe distincte, care o diferențiază de piața imobiliară în ansamblu. Am stat de vorbă, pentru Real Estate Magazine, cu câțiva dintre cei mai relevanți actori din acest segment, pentru a identifica principalele tendințe și factori care mișcă în prezent pe piața imobiliară de lux.

Am vrut să știm cine ce cumpără în actualul context și ce se așteaptă să urmeze în real estate-ul rezidențial de lux din România. Dar mai întâi de toate, cum sunt definite imobiliarele de lux din piața autohtonă?

Ce reprezintă luxul în real estate?

Imobilul de lux este o etichetă dificil de pus, deoarece standardele se pot schimba în funcție de piață, spun specialiștii. Conceptul de lux în ceea ce privește imobiliarele nu este diferit în România de ceea ce reprezintă pentru alte țări din Europa sau chiar din lume, raportându-se în primul rând la locație, design, materialele utilizate și, bineînțeles, la facilități. Cu toate acestea, ceea ce poate fi considerat lux într-un oraș ca Turnu Măgurele poate să nu îndeplinească standardele de lux pentru un oraș ca București sau Cluj.

„Fie că ne raportăm la România sau vorbim despre oricare alt colț al lumii, piața locuințelor premium și upper-premium se caracterizează, în principal, prin locație și prin calitate, și se adresează unui grup mai concentrat de clienți, cu venituri generoase, care au un anumit stil de viață și care se uită în primul rând la locație, la vecini, la calitatea construcției – de la structură, materiale folosite și finisaje și până la calitatea execuției – care trebuie să fie impecabilă, la facilitățile proiectului – fie că vorbim de parcări subterane, terase spațioase, grădini proprii sau zone de relaxare, la arhitectura și designul clădirii și al spațiilor comune, la facilitățile zonei, dar și la partea de servicii”, a punctat Yitzhak Hagag, cofondator și acționar al Hagag Development Europe, pentru Real Estate Magazine.

În România, piața rezidențială de lux este o nișă spre care tind din ce în ce mai multe dezvoltări, din dorința de a construi clădiri iconice și de a răspunde nevoilor unei societăți în schimbare, interesate de calitatea vieții. Între poziționarea de tip premium și cea de tip luxury este o linie fină, pe care doar cunoscătorii o identifică în mod corespunzător, este de părere Daniel Penciuc, partener și director de strategie și comunicare în cadrul Nordis Group: „Caracteristicile care plasează proiectele la cel mai înalt standard vizează locația, arhitectura și designul organic, integrat armonios în cadrul natural. Calitatea construcției, eficiența energetică ce trebuie să răspundă și rigorilor din viitor, dezvoltarea tehnologică, designul interior și facilitățile din proximitate sunt factori care oferă un altfel de stil de viață, în care armonia locuirii primează”.

Beatrice Dumitrașcu, CEO Residential Division, One United Properties, afirmă că vorbim încă de o piață care se află în plină formare în România, în acest moment: „Nu aș defini-o ca o piață matură. One United Properties este dezvoltatorul care a redefinit acest segment imobiliar în România și încă de la primele sale dezvoltări a abordat o nișă neexploatată până la acel moment în adevăratul sens al cuvântului. Ne-am câștigat deja imaginea de dezvoltator care a venit pe piața locală în primul rând cu locuințe premium, realizate la standarde nemaivăzute până atunci, în locații dintre cele mai exclusiviste din București. Am pus accent nu numai pe locație, ci și pe un design cu totul și cu totul spectaculos, pe calitatea superioară a materialelor și finisajelor, pe înglobarea unor tehnologii de ultimă generație și, nu în ultimul rând, pe sustenabilitate – atunci când aproape nimeni din piață nu vorbea despre așa ceva. În acest moment, oferta pe segmentul locuințelor de lux în Capitală consider că este încă la nivel insuficient pentru a răspunde numărului de cereri”.

Zona este doar un element al capitolului locație, luxul fiind definit și de vecinătăți și de gradul de intimitate. Locația proprietății, facilitățile și designul sunt influențate de prețul pentru zona respectivă. O proprietate poate fi comercializată ca având una sau două facilități de lux, dar asta nu înseamnă că merită un preț de lux. „Dacă vorbim de București, nordul este consacrat pentru acest segment de piață, dar putem găsi locuințe de lux și în zonele ultracentrale sau centrale. În ceea ce privește designul, acesta este semnat, de cele mai multe ori, de arhitecți celebri români sau străini, dacă ne referim la imobilele nou construite, dar există multe clădiri istorice care au fost renovate după cele mai noi standarde. Finisajele și facilitățile fac însă diferența, iar la acest capitol, investițiile alocate sunt foarte generoase”, a precizat, pentru Real Estate Magazine, Mihaela Pană, partner Residential Agency, Cushman & Wakefield Echinox.

În privința suprafețelor locuințelor de lux, vorbim de apartamente de 200-300 de metri pătrați, la care se adaugă terase generoase. În ceea ce privește vilele din segmentul luxury, suprafețele se situează de la 250 de metri pătrați până în jur de 1.000-2.000 de metri pătrați.

Cum au evoluat standardele de lux în ultimul deceniu?

Pentru piața imobiliară, locația a fost dintotdeauna cel mai important standard, cu atât mai mult pentru segmentul de lux. Dar dincolo de zonă, în prezent, luxul este asociat cu exclusivitate, comunitate, intimitate, suprafață, facilități, nivelul și calitatea finisajelor. În plus, dezvoltatorii din această piață consideră tehnologiile de ultimă oră pentru case smart și standardele cele mai ridicate de eficiență energetică drept criterii obligatorii atunci când vine vorba de un stil de viață de lux.

Despre noile valențe ale conceptului de locuință premium, căpătate în ultimii zece ani, reprezentanta dezvoltatorului One United Properties spune că dezvoltările imobiliare trebuie să întrunească caracteristici stricte, precum: o locație foarte bună, foarte căutată, spații verzi, intimitate, design superior și care înglobează cele mai recente tehnologii, certificări superioare de eficiență energetică: „Un cumpărător de penthouse-uri sau de locuințe de lux caută o zonă mai bună, în care gradul de siguranță este unul sporit, și vrea, de cele mai multe ori, să-și îmbunătățească condițiile în care locuiește. Acest cumpărător are deja un nivel de confort ridicat, dar își dorește ceva mai mult. Condițiile oferite de noile locuințe din segmentul premium și de lux sunt foarte importante, dar la fel de importantă a devenit și locația, mai ales într-un oraș cum este Bucureștiul.

Totodată, în ultimii ani, proiectele mixte pe care le dezvoltăm și care oferă mai multe facilități în proximitatea locuinței au devenit și ele tot mai căutate, pentru că asigură accesul foarte rapid la un restaurant bun, la un birou sau spațiu de co-working sau la un anumit tip de distracție.

Pe acest segment rezidențial, clientul cam știe ce vrea, pentru că este un client care a călătorit în toată lumea și vrea să aibă și în România ce a văzut în afară. În același timp, îi place să se implice și, de cele mai multe ori, colaborează îndeaproape atât cu noi, ca dezvoltator, cât și cu echipa de design interior de la Lemon Interior Design, care poate implementa concepte unice, adaptate personalității fiecăruia, fie că vorbim de piscină interioară, sală de cinema, bar sau o compartimentare inteligentă a penthouse-ului”.

În 2022, cel mai înalt nivel pe piața rezidențială înseamnă un cadru de wellbeing, în care confortul casei este completat de condiții de viață superioare – de la aerul respirat, la vederi deosebite și facilități în cadrul ansamblului, care favorizează petrecerea timpului liber prin cât mai multe activități de wellness, crede reprezentantul Nordis Group: „Comunitatea în care trăim este extrem de importantă, iar cererea pentru proiecte care atrag o comunitate selectă este în creștere. Cu toții ne dorim aproape oameni de calitate, cu care să avem preocupări și subiecte comune, chiar și idei de business, ce deschid noi oportunități. Iar Nordis creează o comunitate a investitorilor interesați de o continuă dezvoltare, oameni cu valori și pasiuni similare.

Construcțiile premium trebuie să respecte standarde de eficiență energetică și să includă, din start, sisteme smart home; necesitatea locurilor de parcare s-a intensificat și se observă un interes crescut pentru proiectele cu parcări subterane sau supraetajate. De asemenea, proprietățile premium oferă terase spațioase, cu design biofilic.

În prezent, cumpărătorii sunt dispuși să plătească mai mult pentru calitate, spațiu, mai mult confort în locuință, dar mai ales pentru locație cu priveliște – de preferat în zone naturale, cu infrastructură asigurată, care conferă accesibilitate.

Întrucât proximitatea dictează siguranța și esteticul zonei, securizarea este un criteriu relevant, iar peisagistica și infrastructura sunt criterii externe care influențează poziționarea unui produs imobiliar de top”.

Penthouse vândut cu 6,8 milioane de euro în București

Piața rezidențială de lux este considerată ca fiind unul dintre cele mai sigure plasamente pentru cei care vor să-și diversifice portofoliile de active, beneficiind de prețuri relativ stabile, cu tendință de creștere în condiții economice și sociale normale.

Prețurile pot varia între câteva sute de mii de euro și câteva milioane pentru proprietățile de lux listate la vânzare în România. Două dintre cele mai scumpe proprietăți de lux din Capitală au fost vândute în prima jumătate a acestui an la prețuri-record de 6,8 milioane de euro, respectiv 5,7 milioane de euro. Însă chiar și în segmentul rezidențial de lux, contextul socioeconomic actual a avut implicații importante asupra prețului. Principalii factori sunt reprezentați de creșterea costurilor la materialele de construcție, de inflație, de impactul costurilor energiei. Totodată, specialiștii consideră că unicitatea constituie un factor cu o importanță majoră asupra prețului. Mai mult decât calitatea materialelor, atunci când sunt integrate elemente de arhitectură, design, dotări custom-made, prețul crește considerabil.

În București, unde zonele rezidențiale de lux sunt limitate, în timp va avea loc o diminuare considerabilă a proprietăților disponibile la vânzare, ceea ce va duce și la creșterea prețurilor, este de părere Mihaela Pană: „Pe de altă parte, având în vedere că locuințele de lux sunt construite în zone exclusiviste, prețul terenului este pe măsură. În plus, pe fondul ofertei relativ scăzute de terenuri pretabile dezvoltărilor rezidențiale de lux, prețurile au crescut, majorare care se translatează în prețurile de vânzare. Dacă mai adăugăm și creșterea costului construcțiilor, dar și a dificultăților legate de autorizare din București, este evident că trendul prețurilor pe piața rezidențială de lux este de creștere”. 

În ceea ce privește tranzacționarea unei proprietăți din segmentul rezidențial de lux, specialiștii nu pot indica un anumit tipar general, opinând că vânzarea poate avea loc în câteva săptămâni de la listare, dar și la trei ani după aceea. În schimb, discountul nu reprezintă un factor important în negocierea unei proprietăți luxury, cei care cumpără apartamente de milioane de euro nedorind în mod special să obțină un discount. „Atunci când îți permiți să cumperi un apartament la banii aceștia, nu se pune problema de accesibilitate. Evident, cei care fac achiziția încă din faza de proiect sau în faza de construcție primesc discountul respectiv. Însă pot spune că nu negociem mai mult cu un client care cumpără un penthouse, decât negociem cu unul care cumpără un studio”, ne-a spus Beatrice Dumitrașcu.

Cine este cumpărătorul de lux din această piață?

În mod evident, clientul din această piață dispune de sume mari de bani, fiind reprezentat de oameni de afaceri sau personal din top managementul companiilor, români sau expați, dar și persoane publice. Aceștia locuiesc deja în condiții foarte bune, însă își doresc un upgrade, proprietăți cu standarde de locuire ridicate, exclusiviste, care să le ofere intimitate și facilități speciale. „De asemenea, un segment de cumpărători este reprezentat de antreprenori care au făcut exit parțial sau total din business și care au preferat să investească din bani în acest tip de produs, care le oferă siguranța investițiilor”, susține reprezentanta Cushman & Wakefield Echinox. Este un client care știe ce caută, s-a plimbat prin străinătate și a văzut cum arată locuințele premium și asta caută și în București, completează CEO-ul diviziei rezidențiale a One United Properties: „Este un client implicat, care participă activ la discuțiile despre conceptul de design interior al locuinței pe care a achiziționat-o. Vorbim de clienți care înțeleg și apreciază beneficiile unei clădiri verzi, care vor o locuință cu finisaje și tehnologii ultramoderne, cu piese de mobilier statement”.

Daniel Penciuc îl definește ca fiind un client cu un stil de viață activ, „care practică acel joie de vivre și apreciază calitatea și esteticul în toate formele sale. Deși cochetează și cu alte tipuri de investiție, clientul Nordis alege imobiliarele pentru că sunt o investiție sigură, de viitor. Investitorul din Vest este mai deschis către alte tipuri de investiții, riscă mai mult și nu se rezumă doar la imobiliare. Avantajul investitorului român este că, în comparație cu cel din Vest, achită un preț mult mai accesibil pentru proprietățile din România, care au încă un preț mic pe metru pătrat la nivel european”.

Ce imobile se vând în prezent în România sub conceptul luxury?

Vorbind despre conceptul luxury, reprezentantul Nordis Group consideră că, în momentul de față, acest etalon este perceput drept un concept overrated în piață, extrem de folosit în marketing, fără a reprezenta realitatea: „Drept urmare, am decis ca prezentarea pe care o facem ansamblurilor noastre să fie caracterizată de clasificarea 5 stele, întrucât dezvoltările Nordis din cele mai populare stațiuni sunt construite la cel mai înalt nivel de calitate, pentru a răspunde celor mai exigente așteptări. Mixul hotelier și rezidențial este completat de o gamă largă de facilități, deschise tot timpul anului, atracții turistice cu grad ridicat de interes. Ansamblurile pe care le dezvoltăm sunt în locații de top, zone naturale extraordinare, amplasate între mare și lac sau pe versanți montani, în inima naturii.

Penthouse-urile Nordis sunt impresionante, întrucât beneficiază de o vedere panoramică de excepție, motiv pentru care le numim superstarurile proiectelor noastre. Faptul că te trezești și ai vedere spre mare și lac, spre natură și orașul Brașov reprezintă un plus de wellbeing care contribuie la calitatea vieții”.

Perspectivele asupra a ceea ce înseamnă o proprietate de lux au fost schimbate de abordarea One United Properties, susține Beatrice Dumitrașcu: „Avem clienți care ne-au mărturisit că sunt bucuroși să vadă că găsesc și în București locuințe așa cum văd în Londra sau la New York, pentru că penthouse-urile pe care le livrăm sunt, într-adevăr, de nivelul celor din Occident. Exemplele de penthouse-uri pe care le construim în dezvoltări precum One Mircea Eliade, One Verdi Park sau One Floreasca Vista, sau de vile, așa cum este cazul One Peninsula, răspund celor mai riguroase cerințe în materie de fine living. Vorbim de spații foarte generoase, care beneficiază de intimitate și acces direct de la lift (de cele mai multe ori, penthouse-urile se întind pe un etaj), priveliști absolut spectaculoase, o compartimentare eficientă a spațiului care înglobează și elemente de relaxare și entertainment (o sală de sport sau o piscină în unele cazuri, birou, bibliotecă, sală de cinema etc.), un design contemporan axat pe cele mai rafinate și elegante piese de mobilier, sisteme avansate de smart home, terase generoase, servicii de concierge etc.”.

În categoria upper-premium, clienții pot găsi la momentul actual în portofoliul Hagag două proiecte rezidențiale boutique: H Eliade 9 și H Primăverii 1. „Ambele au ca numitor comun locația privilegiată, pentru că, din punctul nostru de vedere, gradul de atractivitate al unui astfel de proiect pornește, în primul rând, de la locație. Iar dacă, pentru anumite persoane, conceptul de lux în real estate este mai degrabă despre construcții noi, fațade din sticlă și sute de apartamente, pentru noi este despre confort, despre intimitate, spațiu, servicii, vecini selecți și, bineînțeles, despre experiența de a locui într-un imobil în care să te simți mereu ca într-o vacanță. Proprietățile noastre se remarcă prin toate cele amintite mai sus. Și cel mai bun exemplu care ne întărește convingerea că oferta noastră se aliniază cerințelor acestei tipologii de clienți cărora ne adresăm sunt rezultatele remarcabile pe care le-a înregistrat proiectul nostru rezidențial de pe Calea Victoriei, H Victoriei 139, care, cu mai bine de jumătate de an înainte de finalizarea lucrărilor, numără peste 90% dintre unități contractate. Asemenea H Eliade 9 și H Primăverii 1, și imobilul de pe Calea Victoriei se remarcă prin locație, prin arhitectură și personalitatea proprie a clădirii, prin numărul redus de unități, dar și prin servicii”, afirmă Yitzhak Hagag.

Portofoliul imobilelor de lux din cadrul agenției Cushman & Wakefield Echinox cuprinde proprietăți aflate la vânzare sau închiriere, atât apartamente și penthouse-uri în imobile noi, cât și vile impresionante în zone reprezentative ale Bucureștiului. Un loc aparte în portofoliul companiei îl reprezintă imobilele construite în perioada interbelică, achiziționate de proprietari dedicați și implicați în renovarea și transformarea proprietăților în ceea ce erau odinioară. Aceste renovări necesită mult timp, implicare și bani, pe care puțini cumpărători sunt dispuși să le aloce.

Cum văd principalii investitori evoluția pieței de lux pe termen mediu și lung

Beatrice Dumitrașcu, CEO Residential Division, One United Properties:

„Piața nu răspunde, în acest moment, suficient cererii existente, astfel că noi vom continua să dezvoltăm locuințe premium. Avem o piață care abia în ultimii zece ani a început să ofere locuințe bune, de calitate, astfel că vedem o fereastră de oportunitate pe acest segment, atât pentru locuințele high-end, cât și pentru cele medium și medium-high. Recent am intrat și pe segmentul medium și medium-high, cu dezvoltări așa cum este, de exemplu, One Cotroceni Park.”

Yitzhak Hagag, cofondator și acționar, Hagag Development Europe:

„Pe termen lung, anticipăm o evoluție pozitivă pentru segmentul de locuințe premium și upper-premium. Chiar și în contextul economic actual există cerere în piață și, în continuare, volumul cererii depășește oferta. Mai mult decât atât, cred că marea majoritate a clienților care au în plan să achiziționeze o locuință în următorii ani vor fi dispuși să aloce un buget suplimentar și se vor îndrepta către apartamente mai spațioase, în locații bine conectate atât la instituții de învățământ, centre comerciale, zone verzi sau localuri destinate timpului liber, cât și din punct de vedere al infrastructurii de transport și al accesului facil către locul de muncă.  Și cred că va cântări destul de mult în decizia de cumpărare a unei astfel de locuințe această parte de servicii despre care vă povesteam, pentru că, deși sună a clișeu, cu toții știm că detaliile sunt cele care fac diferența.”

Daniel Penciuc, partener și director de strategie și comunicare, Nordis Group:

„Imobiliarele high-end trebuie să bifeze toate criteriile la mare căutare: construcții solide, sustenabile, arhitectură deosebită, design modern, calitate și confort – nu este un trend, este un mix necesar.

Competiția acerbă vizează locațiile. Nu mai sunt atât de multe locații care să ofere și un cadru natural, dar și accesibilitate față de punctele de interes din marile orașe, motiv pentru care fiecare locație de top este factorul principal pentru ca un proiect să devină o realitate iconică. Acesta a fost obiectivul nostru cu privire la Nordis Primăverii și continuă cu Nordis View, un bloc boutique cu o arhitectură futuristă, cu o localizare favorabilă pentru piața premium din București.”

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.46.