Cererea în piața rezidențială, evoluție cu viteze diferite spre a doua jumătate a anului

Ovidiu Posirca

, Real Market

Prețurile apartamentelor au continuat să crească în primul trimestru al anului, iar nivelul ridicat al inflației, creșterea dobânzilor și conflictul din Ucraina ar putea conduce la încetinirea cererii pe segmentele dependente de creditarea bancară. La rândul lor, dezvoltatorii care au în lucru locuințe se confruntă cu o volatilitate mare a costurilor cu materialele de construcție, care ar putea pune presiune ascendentă suplimentară pe prețul final al locuințelor.

Livrările de locuințe au atins, în 2021, un record al ultimilor 32 de ani, fiind finalizate peste 72.000 de case și apartamente, relevă un raport al firmei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Rezultatul foarte bun de anul trecut vine după perioada 2016-2020, în care volumul de locuințe noi finalizate s-a situat în media de 60.100. Interesant este că anul trecut s-a depășit recordul de livrări înregistrat în 2020, când, în primele luni, tranzacțiile au încetinit puternic din cauza apariției crizei sanitare. Regiunea București-Ilfov a rămas cea mai mare piață rezidențială, fiind adăugate peste 22.000 de locuințe, iar în țară, județul Timiș a avut cea mai activă piață, cu aproape 7.500 de locuințe finalizate.

„Anticipăm că investițiile în activele rezidențiale, deci implicit și cererea, vor rămâne pozitive pe termen scurt și se vor modera ușor pentru restul orizontului de proiecție. Desigur că deficitul de forță de muncă și chiar scumpirile sau criza care se anunță pe piața de materii prime au capacitatea de a afecta negativ nu doar activitatea de dezvoltare per se, ci și dinamica cererii”, a explicat Yitzhak Hagag, cofondator și acționar Hagag Development Europe, pentru Real Estate Magazine.

Paltim 1024x614 - Cererea în piața rezidențială, evoluție cu viteze diferite spre a doua jumătate a anului

„Însă în pofida conflictului din țara vecină, a inflației ridicate sau a dobânzilor în creștere, cred că în următoarea perioadă vom continua să vedem un interes notabil din partea cumpărătorilor și mai ales din partea investitorilor cu venituri peste medie care vor dori să plaseze capital într-un activ sigur, cum sunt unitățile rezidențiale, sau a celor care vor prefera să profite de condițiile de finanțare actuale, până ca acestea să devină mai puțin favorabile”, a adăugat acesta. Cererea pentru locuințe este dinamizată acum și de potențialii cumpărători din Ucraina și Republica Moldova, care caută securizarea investițiilor în piața imobiliară din România.

În perioadele de dificultate, segmentul rezidențial de lux are o performanță bună, iar acest lucru a fost dovedit de-a lungul timpului, susține Andreea Hamza, senior director Living Department în cadrul agenției de consultanță imobiliară JLL. Compania integrează în categoria de lux proprietăți cu un preț de peste 3.000 de euro pe metru pătrat.

„Nu prevedem o schimbare a apetitului potențialilor cumpărători pentru proprietăți rezidențiale de lux. Cererea este de așteptat să rămână stabilă, limitată doar de disponibilitatea proprietăților de înaltă calitate, deoarece așteptările clienților sunt în continuă creștere”, a precizat Hamza pentru Real Estate Magazine.

Segmentul premium s-a dovedit a fi foarte activ pe parcursul anilor 2020 și 2021, întrucât această nișă de piață este influențată într-o măsură mai mică de recesiunile economice. JLL include în această categorie apartamentele cu prețuri între 2.000 și 3.000 de euro pe metru pătrat. Hamza opinează că aceeași evoluție va fi înregistrată și anul acesta. La aceste prețuri, cumpărătorii vor putea beneficia de reducerea TVA la 5% la achiziții de locuințe cu prețuri de până la 140.000 de euro.

În același timp, pe măsură ce prețurile cresc, este posibil să apară noi subpiețe, precum Tineretului – Timpuri Noi și Bucureștii Noi – Străulești.

Good to know

Segmentul rezidențial de business are prețuri până în 2.000 de euro pe metru pătrat

O încetinire a cererii este prognozată pentru apartamentele din segmentul business, cu prețuri între 1.300 și 2.000 de euro pe metru pătrat. Acest lucru s-ar datora faptului că un număr semnificativ de potențiali cumpărători solicită credite ipotecare și se așteaptă ca, pe viitor, condițiile de creditare să devină mai restrictive ca urmare a creșterii bruște a ratei dobânzii de referință.

„Acest lucru va fi parțial compensat de o creștere a cererii pentru segmentul cu prețuri de vânzare între 93.000 și 140.000 de euro, reprezentat în principal de unități cu unu-două dormitoare”, a explicat reprezentantul JLL.

Pentru locuințele cu prețuri de până la 1.300 de euro pe metru pătrat, cererea ar putea să scadă din cauza condițiilor de creditare mai restrictive. Totuși, cumpărătorii eligibili pot obține un credit mai avantajos prin programul Noua Casă, prin care sunt acordate garanții de stat.

Noua Casă vine cu un plafon de garantare de 1,5 miliarde de lei și este adoptat de 14 bănci, iar dobânda aplicată este compusă din indicatorul IRCC plus maximum 2%. Alin Popa, business development director, Residential, în cadrul agenției de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate, estimează că fondurile garantate vor fi accesate în primele șase luni ale anului în curs, ceea ce este un indicator al cererii mari.

Pe partea de dezvoltare de locuințe, Popa notează faptul că lipsa predictibilității pentru costul de construire este un element care influențează investițiile.

„Sunt fie cazuri în care încep construcția, însă lansează proiectul pe piață mai târziu, pentru un business plan cât mai autentic, fie amână demararea lucrărilor. În ambele situații va exista o presiune pe cerere. În concluzie, există apetit ridicat pe segmentul rezidențial, iar dacă prețul materialelor de construcție și condițiile de creditare sunt menținute sub control, vom asista la un parcurs pozitiv al pieței în perioada următoare”, a comentat Popa pentru Real Estate Magazine.

Doar în zona București-Ilfov ar urma să fie finalizate anul acesta aproximativ 100 de ansambluri rezidențiale noi, la jumătate față de anul trecut, relevă un raport al Crosspoint Real Estate. Încetinirea dezvoltării are legătură cu suspendarea Planurilor Urbanistice Zonale (PUZ) coordonatoare la nivel de sectoare și creșterea accelerată a costurilor de construcție.

Creștere semnificativă a prețurilor locuințelor din Capitală

Locuințele din București au înregistrat o majorare a prețurilor de 17% în 2021 față de 2020, până la 1.729 de euro pe metru pătrat pentru apartamentele noi, arată raportul Crosspoint Real Estate. Pe segmentul vechi, prețul locuințelor a fost, în medie, de 1.567 de euro pe metru pătrat. Bucureștiul a întrecut creșterea medie la nivel național, de 12%.

Cele mai ieftine locuințe din Capitală, în principal la periferie și în sudul orașului, au prețuri ce pornesc de la 1.200 de euro pe metru pătrat, în timp ce în zona de nord se ajunge la prețuri de 3.500-4.000 de euro pe metru pătrat.

La nivel național, prețurile cerute pentru apartamente au ajuns la o medie de 1.654 de euro pe metru pătrat la sfârșitul lunii martie, în creștere cu 2,8% față de luna precedentă, atestă un raport al Imobiliare.ro.

Good to know

Prețuri de peste 1.700 de euro pe metru pătrat pentru apartamentele noi din București

Cluj-Napoca rămâne cea mai scumpă piață rezidențială din România, cu un preț mediu solicitat de 2.330 de euro pe metru pătrat. Apartamentele din Timișoara, Constanța și Brașov au prețuri medii de peste 1.400 de euro pe metru pătrat, în vreme ce Iași este singurul oraș regional cu locuințe care costă puțin peste 1.200 de euro pe metru pătrat.

„După șocul resimțit la începutul crizei din țara vecină, când cererea scăzuse brusc pe un fond puternic emoțional, piața rezidențială și-a revenit în ultimele trei săptămâni, astfel încât cererea este din nou la nivelul de dinainte de 24 februarie. Pe fondul cererii crescute și al creșterii costului de construcție, ne așteptăm ca prețurile apartamentelor să continue acest trend ascendent”, a spus Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro, potrivit unui comunicat.

Dobânzi mai mari pentru diminuarea inflației

Cu o inflație care a atins 10,15% în luna martie, Banca Națională a României (BNR) a mărit dobânda-cheie la 3% și există semnale că această tendință se va menține și în perioada următoare. Pe acest fond, indicele ROBOR, adică media dobânzii pentru creditele în lei acordate pe piața interbancară, se îndreaptă spre 5%.

Pentru persoanele fizice care au luat un credit cu dobândă variabilă este important indicele IRCC, care ajunsese la 1,86% în trimestrul patru din 2021. Analiștii susțin că și IRCC va reflecta în perioada următoare creșterea dobânzilor inițiată deja de banca centrală.

Vlad Săftoiu, head of research în cadrul agenției de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, consideră că nivelul mai mare al dobânzii-cheie va avea un impact direct asupra creditării imobiliare din a doua jumătate a anului.

„Există în schimb premisele ca, începând cu prima parte a anului viitor, inflația să fie ținută sub control, iar impactul acesteia asupra creditării să fie diminuat, fapt ce ar mai reduce incertitudinea din acest segment, segment ce are, fără discuție, nevoie de noi proiecte de calitate, luând în calcul că mai puțin de 15% din stocul de locuințe la nivel național a fost finalizat după 1989”, a declarat Săftoiu, conform unui comunicat.

Inflația devine un „motor” al pieței rezidențiale, în special pentru acei clienți cu depozite bancare care sunt expuși la o devalorizare mai mare, adaugă Popa din partea Crosspoint Real Estate.

Chiar și într-un mediu cu inflație scăzută, achizițiile imobiliare în scop investițional crescuseră. Cumpărătorii căutau să obțină un randament mai mare pentru capitalul lor, față de clasicul depozit bancar. Situația nu s-a modificat semnificativ, însă randamentul mediu de 7% obținut din închirierea unei locuințe nu acoperă nivelul inflației din aceste luni.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.43.

MACHETA - austrotherme