CEO-ul Imobiliare.ro la Real Estate Talks: Piața rezidențială nu este în situația din 2008

Invitat la Real Estate Talks, seria de interviuri video realizată de Real Estate Magazine, Dan Puică, CEO la Imobiliare.ro, a vorbit despre perspectivele prețurilor pe piața rezidențială, diferențele față de nivelul pieței în 2008 și motivele pentru care Cluj-Napoca are cele mai scumpe locuințe din România. 

Ce perspective are piața rezidențială în al doilea semestru al anului? 

Pentru a putea face o prognoză este bine să analizăm și evoluția din anul precedent, când prețurile solicitate pentru locuințe s-au majorat cu aproximativ 25%. Cu doi ani în urmă, vedem o creștere de aproape 20%, deci venim după doi ani consecutivi cu majorări de prețuri foarte mari în zona de real estate ca balans clasic între cerere și ofertă.

În următorul semestru, situația poate să fie și mai interesantă deoarece au fost multe evenimente în ultimele luni care vor influența prețurile. S-au schimbat semnificativ ratele dobânzilor, ceea ce va descuraja o parte din cumpărători sau îi face să se gândească mai bine atunci când se înhamă la un credit imobiliar. Războiul a produs o stare de incertitudine care s-a mai stabilizat. Noi am realizat recent un studiu la Imobiliare.ro privind elementele care pot convinge cumpărătorii să încheie sau să renunțe la o tranzacție, iar războiul nu era în primele trei puncte care i-ar face să se răzgândească. Mai degrabă era o problemă macroeconomică cu inflația, ratele dobânzilor și prețurile proprietăților în prim plan.

În privința prețurilor proprietăților, deși sunt elemente care le vor mai tempera, nu ne putem aștepta la o reducere sau alte schimbări semnificative de preț. Mai degrabă o creștere care să se manifeste în continuare, dar în procente mai mici decât până acum. Cererea continuă să fie ridicată în orașele mari din România, iar proprietățile noi nu se mai livrează în același ritm față de anii precedenți, iar din acest motiv prețurile vor continua să crească.

Cum se explică prețurile foarte mari din Cluj-Napoca?

Cererea ține prețurile sus evident și dacă ne gândim ce ar putea influența evoluția în Cluj-Napoca, cred că este și un element demografic. Orașul este un punct de interes și atrage populație din alte zone.

Contează componenta economică și sunt multe companii care angajează și plătesc salarii care să susțină achiziția de proprietăți scumpe. Nu în ultimul rând, fiind un centru educațional, putem observa o creștere a cererii, ceea ce poate explica nivelul ridicat al prețurilor pe această piață.

Observați o încetinire a cererii pe anumite segmente rezidențiale?

Da, se observă o încetinire cu grade diferite. Din datele pe care le avem pe platforma Imobiliare.ro reiese că interesul pentru achiziții imobiliare rămâne ridicat având în vedere și numărul ridicat de vizitatori unici care s-a menținut. În schimb, interacțiunile cu vânzătorii au scăzut cu 15-20%. Vorbind cu vânzătorii, care sunt agenții, persoane fizice sau dezvoltatorii, interacțiunile se traduc în mai puține tranzacții efectuate. Știu clienți de-ai noștri care spun că sunt scădere de 30-40%. Interesant iarăși este că scăderea nu este egală. Proprietățile premium și scumpe au rămas în continuare la mare căutare, iar aici achiziții sunt efectuate de persoane cu posibilități financiare foarte bune și vorbim despre tranzacții cash.

Scăderile mai importante sunt la proprietățile medii, iar cumpărătorii se duc mai mult spre zona „low” cu proprietăți mai ieftine care să se încadreze în noile condiții de creditare.

În zona de finanțare, dosarele pe care le-am închis în ultimele luni sunt la niște cifre istorice. Însă, este posibil ca în a doua parte a anului, creditarea și numărul de tranzacții pentru acest tip de proprietăți să scadă.

Care sunt diferențele pieței din 2022 față de 2008?

Urmărirea prețului pe mp este foarte utilă și trebuie să o facem însă trebuie să adăugăm elementul venitului mediu. Noi ne uităm la un indice de accesabilitate al proprietăților și acesta se referă la perioada necesară pentru achiziția unui apartament. În 2008, era nevoie de peste 30 de ani raportat la salariul mediu din acea perioadă. În ultimii ani am avut un interval de sub 10 ani, iar acum a crescut spre 12-14 ani necesari pentru achitarea unui apartament. Indicele de accesabilitate ne arată că nu suntem ca în situația din 2008. Va fi foarte greu pentru dezvoltatori să umble la prețuri în condițiile în care ei construiesc cu materie primă precum fierul care s-a dublat ca preț. Le va fi imposibil să-și urmărească obiectivele financiare pe fondul scăderii prețului de vânzare.

Totodată, mă aștept ca în următorii 2-3 ani să fie o problemă cu livrarea de locuințe noi din cauza blocajului pe partea de autorizări de construcție.

Piața secundară de apartamente vechi are o tendință de aliniere la nivel de prețuri cu stocul nou. Dacă apartamentele noi sunt scumpe, nici cele vechi nu se vor ieftini semnificativ. Așadar, prețurile nu vor scădea deși sunt elemente care individual ar trebui să ducă la această dinamică.

Ce impact va avea situația PUZ-urilor din București asupra viitorului preț al locuințelor 

Aceasta este o problemă pe care încă nu o vedem la adevărata amploare pentru că încă sunt proiecte construite în 2022 pe baza unor autorizații eliberate în anii anteriori.  Impactul blocajului pe zona de autorizări se va simți mai mult în următorii ani, în timp ce cererea de locuințe va fi constantă sau în creștere. Acest balans între cerere în creștere constantă și unități noi în scădere va pune presiune pe prețuri.

Intenția teoretică a regândirii Planului Urbanistic General (PUG) și toate discuțiile care derivă de aici sunt bune, dar ideea este ca lucrurile să se miște repede. Cum am mai văzut în România, unele lucruri pot să tărăgăneze chiar și cinci ani. Dacă vom asista la acest scenariu, atunci da, la nivel de valoare și preț mediu al tranzacțiilor coroborat cu salariul mediu care va fi în continuă creștere, cred că va face ca prețurile din București să se alinieze mai mult cu cele din Europa Centrală și de Vest. 

Ce ar fi mai avantajos pentru cineva care vrea să facă o achiziție imobiliară în acest moment? 

Răspunsul depinde de circumstanțele fiecăruia și de nevoia pe care o îndeplinește achiziția. Este un eveniment de care depinde achiziția și nu este posibil amânarea, cum ar fi căsătoria sau apariția unui copil, atunci este o ocazie să te uiți pentru achiziția unei locuințe noi. Dacă vorbim de o urgență și de circumstanțe personale care generează presiune suplimentară, atunci nu cred că merită foarte mult să amâni o achiziție și să aștepți un moment al pieței în care prețurile să fie semnificativ mai jos.

Dacă ești un student sau un tânăr care stai cu chirie și ai putea să continui în regimul de închiriere câțiva ani, atunci are sens cât timp rata dobânzii este posibil să se îmbunătățească.

Fiecare ar trebui să-și facă o analiză individuală și să vorbească cu un consultant financiar sau un expert în zona de închirieri care să prezinte impactul asupra activului net. Ce înseamnă să cumpăr, aprecierea, rata dobânzii sau cheltuiala cu chiria și să ia cea mai sănătoasă decizie financiară pe termen lung.

Ce înseamnă achiziția DSA Advisors de către Imobiliare.ro pentru cei care vor să cumpere o locuință? 

Motivul a fost unul aproape evident. Imobiliare.ro este platforma în care cumpărătorii intră încercând să-și găsească o locuință și noi îi ajutăm în procesul găsirii casei potrivite. Însă procesul nu se încheie cu partea de căutare și decizia cea mai bună pe care vrem să o facilităm pentru cumpărători are legătură cu identificarea proprietăților și finanțarea potrivită. Aici avem ajutorul colegilor de la DSA Advisors în intenția de a furniza o soluție pe întreaga călătorie a unui cumpărător în a se muta undeva.

DSA Advisor a avut o creștere spectaculoasă, și-a dublat volumele de la un an la altul și credem că împreună putem continua această traiectorie de creștere și să îmbunătățim viața cumpărătorilor de active imobiliare.

MACHETA - austrotherme