Finalul acestui an și 2026 vor fi definite de o piață de birouri echilibrată la nivel național, cu Bucureștiul în prim-plan datorită viitoarelor livrări. În orașele regionale, cererea se va orienta în funcție de calitatea spațiilor disponibile și de accesul la forța de muncă pregătită în domeniile-cheie.

Doar în Capitală erau în construcție noi proiecte de birouri care depășeau 132.000 de metri pătrați spre a doua jumătate a lui 2025, însă nicio clădire nouă nu a fost livrată pe parcursul primelor nouă luni ale anului.

În București, presiunea continuă să fie pe stocul de clădiri clasa A, rata de neocupare scăzând la 13,4%. În același timp, chiria prime lunară în arealul Piața Victoriei – Charles de Gaulle (CBD) rămâne la 21 euro/metru pătrat, cu un potențial de creștere ușoară în următoarele 12 luni.

„Observăm în continuare o abordare prudentă din partea chiriașilor, având în vedere atât contextul intern – o economie destul de slăbită, la pachet cu măsurile fiscale de austeritate și cu angajările care stagnează (în cel mai bun caz) –, cât și contextul extern – incertitudini majore legate de evoluțiile geopolitice și economice din rândul principalilor parteneri ai României”, a precizat Silviu Pop, director | CEE & Romania Research în cadrul Colliers.

Rata de neocupare a birourilor depășește 10% în orașele regionale

Datele Colliers arată că rata de neocupare a clădirilor de birouri în orașele regionale depășește 10%, însă cea mai mare parte a suprafețelor vacante se regăsește în relativ puține clădiri.

Aproximativ două treimi dintre proiectele de birouri din București, de pildă, au o rată de neocupare de până la 5%, multe având chiar spații libere inexistente.

„În acest context, chiar și cu o cerere relativ moderată, credem că piața va putea absorbi într-o manieră satisfăcătoare noile proiecte de birouri programate pentru 2026-2027, mai ales că nu vorbim despre un calendar de livrări foarte încărcat, iar gradul de neocupare al clădirilor bune, în locații bune, este extrem de scăzut. Aceleași argumente se aplică, mai mult sau mai puțin, și orașelor regionale, chiar dacă, acolo, dinamica piețelor este ceva mai lentă decât în București”, a declarat Pop.

Capitala rămâne polul principal de atracție, însă și orașele regionale Cluj-Napoca, Timișoara, Iași își păstrează relevanța, cu interes direcționat către clădiri moderne, eficiente energetic și bine conectate la transportul public.

Nicolae Ciobanu, managing partner – head of advisory la Fortim Trusted Advisors, membră a alianței BNP Paribas Real Estate, a explicat: „În 2026 mă aștept la o intensificare a cererii, odată cu apropierea termenelor de livrare pentru proiecte majore precum Timpuri Noi Square Faza 2 (60.000 de metri pătrați), U-Center Faza 3 (14.000 de metri pătrați), ARC Office Experience (28.574 de metri pătrați), Promenada Tower (16.000 de metri pătrați) și AFI Central Tower (28.000 de metri pătrați, după un amplu proces de modernizare ce va fi finalizat la finele lui 2027)”.

Toate aceste dezvoltări, programate între T2 2026 și T4 2027, pot funcționa ca ancore pentru noi tranzacții. În paralel, va conta modul în care piața absoarbe stocul existent și cum va evolua rata de neocupare, care poate influența nivelul chiriilor în diverse submarket-uri.

În 2026 este așteptat un număr limitat de livrări de noi clădiri de birouri (aproximativ 63.000 de metri pătrați în total), însă ritmul de dezvoltare va crește în 2027, când este preconizată finalizarea unor clădiri ce cumulează mai mult de 100.000 de metri pătrați suprafață închiriabilă.

Good to know

Birouri de peste 100.000 de metri pătrați, așteptate în 2027

În orașele regionale (Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov, Iași), cererea va continua să fie selectivă în T4 2025, fiind dominată de companii din domeniul tehnologiei și telecomunicațiilor, ce au generat mai mult de 60% din suprafața totală închiriată în ultimele 18 luni, a subliniat Alin Obretin, senior consultant office agency la Cushman & Wakefield Echinox, pentru Real Estate Magazine.

„Precum în cazul Bucureștiului, în lipsa unui pipeline consistent, clădirile existente și preponderent cele cu certificări energetice, gata să ofere spații adaptate nevoilor chiriașilor, vor absorbi cea mai mare parte a cererii. La nivel regional, Timișoara și Cluj-Napoca vor rămâne cele mai active orașe datorită infrastructurii și ecosistemului de business, în timp ce Iași și Brașov vor atrage în continuare o cerere bazată în principal pe un anumit profil de chiriași”, a mai spus Obretin.

Cererea pentru birouri, condusă de sectorul de tehnologie

Numărul de angajaţi din clădirile de birouri de clasa A şi B din Bucureşti a depășit 340.000 la finalul primului semestru, reprezentând circa 30% din efectivul total al salariaţilor din Capitală.

În S1 2025, companiile au contractat spații de birouri pentru peste 7.000 de angajați, având în vedere că, în acest interval, cererea nouă (suprafața închiriată ce exclude renegocierile contractelor existente) a totalizat 64.300 de metri pătrați.

Companiile din domeniul IT&C au generat cea mai mare parte din cererea nouă de spații de birouri, 25% din total, acestea fiind urmate de operatorii de FMCG și retail, cu 17%, și de cei din domeniul financiar, cu 15%.

Luând în calcul suprafața clădirilor de birouri existente în diferitele zone ale Bucureștiului, în centru-vest (zona Politehnica – Grozăvești) lucrează cel mai mare număr de angajați (aproximativ 65.000 de persoane), circa 60.000 lucrează în zona Floreasca – Barbu Văcărescu și în jur de 50.000, în centru.

Proiecte de birouri în dezvoltare pe piața din București

Sursă: Cushman & Wakefield Echinox

Articol pubicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.57.