Piața rezidențială din zona București-Ilfov se află în faza de formare a unui nou preț în această perioadă, după ce începutul anului a fost marcat de o scădere a tranzacțiilor.

Tranzacțiile cu apartamente în București au înregistrat o scădere de 18,6% în primele două luni ale anului 2026, față de perioada similară a anului trecut. Această tendință de declin este vizibilă și în județul Ilfov, unde volumul vânzărilor a coborât cu 10,9%.

Scăderea vine după un an 2025 deja marcat de o contracție de 8,5% a volumului total de tranzacții în zona metropolitană, în timp ce prețurile pentru unitățile noi au urcat cu aproximativ 20%, atingând o medie de 2.500 de euro pe metru pătrat.

Principalul motor al acestui recul este deficitul de autorizare acumulat în ultimii ani, care limitează sever oferta nouă, potrivit unei analize Crosspoint Real Estate.

Piața a intrat în 2026 cu cel mai restrâns pipeline din ultimii cinci ani, având doar 4.013 autorizații emise în 2025. Deși livrările au crescut marginal cu 2% anul trecut, atingând 17.293 de unități, această cifră a fost influențată artificial de schimbările fiscale.

Dezvoltatorii au grăbit finalizarea proiectelor până la sfârșitul anului 2025 pentru a beneficia de cota de 9% TVA, condiționată de livrarea efectivă a locuințelor.

De asemenea, scăderea cererii nu mai este coroborată cu reducerea ofertei noi, susțin consultanții SVN Romania.

Peste 20.000 de locuințe noi așteptate în regiunea București

Agenția a identificat peste 20.500 de noi locuințe care ar putea fi finalizate în 2026 în București și Ilfov, înregistrarea acestui volum fiind dependentă, ca în fiecare an, de respectarea ritmurilor de construcție și eficiența întocmirii procedurilor de recepție și înregistrare în statistici.

„Înregistrarea acestui volum de livrări ar fi sinonimă cu o creștere anuală de 18,5% comparativ cu nivelul de aproximativ 17.300 de locuințe livrate în 2025 în regiunea Bucureștiului – la începutul anului trecut am estimat, în raportul SVN anual, un volum de livrări rezidențiale de aproximativ 18.000 de unități. În plus, la fel de important, am identificat un volum la fel de ridicat de locuințe și proiecte aflate în dezvoltare și care ar urma să fie finalizate în 2027 și 2028”, a explicat Mircea Marin, managing partner, SVN Romania | New Homes Division, pentru Real Estate Magazine.

El a adăugat că destul de multe dintre aceste proiecte au un grad satisfăcător de pre-contractare, iar finalizarea lor, treptată, se va transpune și în numărul de tranzacții, dar sunt și numeroase proiecte demarate înaintea anunțului privind creșterea TVA-ului, care trebuie să se adapteze noului context.

Good to know

Prețurile locuințelor pot depăși 4.000 de euro pe metru pătrat în București

„Perspectivele sunt foarte diferite comparativ cu cele existente în 2007-2008, perioadă cu care se fac numeroase comparații, însă există și o serie întreagă de noi provocări – și de aceea considerăm că fiecare dezvoltator trebuie să arate o atenție sporită și un grad de adaptabilitate ridicat. Se poate face în continuare business, însă adaptabilitatea va fi crucială”, a spus Marin.

Chiar dacă piața este redusă ca volum, ea se află într-un echilibru, a completat Daniel Crainic, CMO al Imobiliare.ro.

Datele Imobiliare.ro arată că, în timp ce prețul mediu în Cluj-Napoca se situează în jurul valorii de 3.300 de euro pe metru pătrat util, Sectorul 1 a atins o medie de 4.192 de euro pe metru pătrat util, iar Sectorul 2 a urcat la 3.767 de euro pe metru pătrat util. Discrepanța este alimentată de o creștere accelerată a prețurilor în București, unde valorile au avansat cu 22% în ultimul an, față de un plus de doar 6% înregistrat în Cluj la nivelul lunii februarie 2026.

Good to know

Sectorul 1, campion al prețurilor rezidențiale, cu un nivel de aproape 4.200 de euro pe metru pătrat

La nivelul Bucureștiului, în zone de lux precum Herăstrău sau Floreasca, prețurile pot ajunge până la 13.000 de euro pe metru pătrat util.

La polul opus, în zone periferice precum Rahova sau Ghencea, metrul pătrat nu depășește 1.500 de euro, fapt ce coboară media întregului oraș și plasează Capitala pe locul trei la nivel național, după Cluj-Napoca și Brașov.

Ce impact ar putea avea tensiunile din Orientul Mijlociu asupra pieței imobiliare locale

Economia locală se confruntă în continuare cu o inflație de peste 9% și o creștere modestă a PIB-ului, estimată la aproximativ 1% pentru întregul an. La aceste provocări interne se adaugă conflictul din Orientul Mijlociu, care a condus deja la o creștere accelerată a prețului petrolului, cu impact suplimentar asupra inflației prin costurile mai mari la pompă.

„Ținând cont de contextul actual, considerăm că prețurile vor crește și în acest an, chiar dacă într-un ritm semnificativ mai redus comparativ cu cel înregistrat anul trecut. Principalul factor care va duce la această creștere va fi contextul inflaționist în sine, cu o majorare în linie a costurilor de construire și dezvoltare”, a precizat reprezentantul SVN Romania.

Daniel Crainic adaugă faptul că prelungirea conflictului din Orientul Mijlociu poate duce la scumpirea materialelor de construcție și a produselor derivate, ceea ce va pune presiune suplimentară pe prețurile de vânzare.

Cu toate acestea, accesibilitatea cumpărării unei noi locuințe este încă la un nivel satisfăcător, deși a înregistrat o depreciere notabilă pe parcursul ultimului an.

Indicele SVN de profil arată că la începutul lui 2026 erau necesare aproximativ 103 salarii medii pe economie la nivel național pentru a cumpăra un apartament cu două camere în București, sau echivalentul unei perioade de 8,6 ani, față de un nivel de 84 de salarii medii la începutul lui 2025 (sau echivalentul unei perioade de șapte ani).

„Este o depreciere semnificativă, însă nivelul actual este similar cu cel din 2020 și doar puțin mai slab comparativ cu cel din 2022, an în care, atenție, s-a stabilit recordul de vânzări rezidențiale din București-Ilfov, când indicele SVN avea o valoare de 8,4 ani. În plus, în 2008, chiar în momentul de vârf al pieței de dinaintea declanșării crizei economice, erau necesare salariile pe o perioadă de 33 de ani pentru a cumpăra același apartament – deci astăzi este, în continuare, de aproape patru ori mai facil să achiziționezi o locuință nouă”, a detaliat Marin.

Cum pot dezvoltatorii să stimuleze vânzările anul acesta

În continuare, nevoia de locuire există la nivelul regiunii București, deci cererea există, însă problema e una de aliniere între așteptările cumpărătorilor și nivelul prețurilor, potrivit reprezentantului Imobiliare.ro.

„Pârghia unei deblocări este, firește, prețul. Însă cam tot ce vedem în construcție este în mare parte precontractat. Deci presiunea imediată pe dezvoltator e mică. Totodată, în contextul inflației mari, al instabilității la scară macro, cumpărătorii rămân cumpătați vizavi de nivelul actual al prețurilor”, a declarat Crainic.

În prezent există numeroase proiecte noi care au o strategie greșită de poziționare, unde așteptările privind prețurile de tranzacționare sunt nerealiste și unde este necesară o regândire totală a planurilor de business.

„Sunt proiecte care, doar cu o reajustare a mixului de prețuri, au înregistrat rezultate mult mai bune într-un interval foarte scurt, ceea ce arată, încă o dată, că cerere există, atât timp cât produsele sunt atent concepute și promovate”, a conchis Marin.

Inflația și costurile de construcție, o problemă pentru dezvoltatorii rezidențiali

Piața locală navighează în prezent printr-un complex efect de tip „boomerang” al costurilor de construcție, care rămân ridicate în ciuda previziunilor anterioare de scădere, conform unei analize realizate de dr. Sebastian Sipos-Gug, analist EECFA România.

Deși finalul anului 2025 a adus speranțe pentru o tendință descendentă, instabilitatea geopolitică a împins prețurile petrolului spre nivelurile din 2022, amenințând să declanșeze un nou val de inflație condus de sectorul energetic.

Anul precedent a fost definit de schimbări fiscale și liberalizarea pieței, care au alterat semnificativ peisajul economic. La începutul lui 2025, eliminarea facilităților fiscale pentru angajații din construcții a dus la scăderea veniturilor nete ale acestora, crescând în același timp cheltuielile salariale pentru companii.

Această măsură a fost urmată de liberalizarea piețelor de energie în iulie și de o creștere a TVA în august, fenomene care au împins indicele prețurilor de consum la 9,88% în luna septembrie.

Acești factori au creat un efect de domino care a redus sever puterea de cumpărare a populației. Salariile reale în decembrie 2025 au scăzut cu 4,5% față de aceeași lună a anului 2024, conducând la o reducere marcată a consumului privat. În consecință, veniturile disponibile mai mici au diminuat cererea pentru proiecte rezidențiale noi pe termen scurt și mediu, fapt evidențiat de o scădere anuală de 21% a valorii lucrărilor de construcție începute în 2025.

Mai mult, deoarece prețurile locuințelor au crescut mai lent decât costurile de construcție, potențialul de rentabilitate financiară și marjele de profit pentru dezvoltatori au fost erodate semnificativ.

Pe măsură ce accesibilitatea devine o preocupare principală, piața pivotează către opțiuni de locuire mai dense. În timp ce autorizațiile de construire pentru case individuale au rămas relativ stabile în ultimul deceniu, clădirile multifamiliale au susținut cea mai mare parte a creșterii pieței. Migrația internă din zonele rurale către cele urbane continuă să alimenteze nevoia pentru astfel de construcții dense.

În plus, precedentele istorice sugerează că recesiunile economice duc adesea la construcția de locuințe mai mici pentru a menține accesibilitatea pieței.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.58.