Piața imobiliară din România traversează o etapă de maturizare accelerată, în care sustenabilitatea a încetat să mai fie un simplu accesoriu de marketing, pentru a deveni un fundament al viabilității financiare. Pe măsură ce investitorii instituționali și marii chiriași internaționali își definesc strategiile pe termen lung, absența unei certificări verzi valide transformă activele imobiliare în entități riscante, greu de finanțat și dificil de ocupat.

Tranziția către noile versiuni ale schemelor de certificare și accentul pus pe reziliența climatică definesc peisajul actual, obligând dezvoltatorii să privească dincolo de conformitatea tehnică, către o analiză strategică a întregului ciclu de viață al clădirii.

În primele luni ale acestui an s-a observat o cerere ridicată pentru certificarea proiectelor nou-dezvoltate, o dinamică alimentată în mare parte de tranziția către noile versiuni ale schemelor internaționale.

Cerere în creștere la început de an

Gabriel Vinte, business development manager în cadrul departamentului Project & Development Services al Cushman & Wakefield Echinox, a subliniat că mulți dezvoltatori au accelerat procesul de înregistrare a proiectelor din pipeline până la finalul lunii ianuarie, pentru a se încadra în versiunea BREEAM New Construction aflată încă în vigoare la acel moment.

Această strategie a generat un val concentrat de solicitări, provenind în special din zona proiectelor greenfield, marcând o dorință a dezvoltatorilor de a securiza standardele cunoscute înainte de implementarea unor criterii mai stricte.

Efectul direct al acestei efervescențe este vizibil în planificarea pe termen mediu. O mare parte dintre proiectele noi aflate în dezvoltare sau planificate pentru 2026 și 2027 au demarat deja procesul de certificare, cel puțin din perspectiva înregistrării și a definirii strategiei inițiale.

„Pentru multe dintre acestea, certificarea verde nu mai este percepută doar ca un element de diferențiere, ci ca o condiție de bază pentru poziționarea corectă în piață, mai ales în relația cu chiriașii internaționali sau investitorii instituționali”, a precizat Vinte pentru Real Estate Magazine.

Această schimbare de optică este susținută și de evoluția standardelor internaționale. Noile versiuni, precum BREEAM New Construction v7 sau LEED v5, introduc cerințe minime suplimentare care mută focusul pe teme stringente ale economiei globale.

Actualizările pun un accent mai puternic pe teme precum reziliența climatică, evaluarea riscurilor legate de schimbări climatice și impactul asupra carbonului, pe întreg ciclul de viață al clădirii.

Practic, procesul de certificare evoluează dintr-un exercițiu de conformare tehnică într-un instrument de analiză strategică a performanței și riscurilor unui activ imobiliar.

Marius Mureșan, head of project & development services, iO Partners Romania, a explicat pentru Real Estate Magazine că „vedem mai multe solicitări de suport pentru obținerea certificărilor BREEAM și LEED, dar vorbim de o cerere mai matură, unde certificarea este un criteriu real în decizia chiriașilor și a investitorilor”.

Impactul acestor standarde se resimte cel mai puternic în zona financiară și de ocupare, unde deciziile au devenit radicale.

Potrivit lui Silviu Pop, director | CEE & Romania Research la Colliers, pentru mulți actori din piață, deciziile au devenit aproape binare – fie că vorbim despre chiriași în căutarea unui spațiu, despre bănci care acceptă o garanție ipotecară sau despre investitori care doresc să plaseze capital într-un activ imobiliar.

În acest context, dacă o clădire nu îndeplinește standardele minime de eficiență energetică, aceasta riscă să fie exclusă complet din procesele de selecție.

„Certificările verzi nu mai reprezintă un avantaj competitiv, așa cum se întâmpla în urmă cu câțiva ani, ci au devenit un criteriu esențial de selecție”, afirmă Pop.

În ciuda acestor evidențe, există încă un segment de proprietari care ezită să inițieze procesul de certificare, adesea din cauza lipsei de informare sau a percepției că standardele sunt de neatins pentru clădirile mai vechi. Totuși, realitatea din teren arată că barierele pot fi depășite.

Gabriel Vinte susține că „există clădiri care pot atinge niveluri superioare de certificare, inclusiv Excellent, fără investiții semnificative în activele imobiliare, printr-o strategie corectă și o bună înțelegere a criteriilor aplicabile”.

Pentru a facilita această tranziție, specialiștii propun pași intermediari care să reducă incertitudinea.

Vinte a explicat că Cushman & Wakefield Echinox a introdus un produs simplificat de evaluare inițială care să ofere o estimare realistă a nivelului de certificare posibil și să ghideze un proprietar sau dezvoltator de clădire către sistemul cel mai potrivit situației sale specifice.

Ce s-a schimbat în cele mai recente versiuni de certificări LEED și BREEAM

Implementarea noilor standarde BREEAM New Construction v7 și LEED v5 în strategiile de dezvoltare marchează trecerea definitivă de la o abordare bazată pe simpla conformitate tehnică la o viziune strategică asupra valorii pe termen lung a activului imobiliar.

BREEAM New Construction v7 a fost conceput special pentru a proteja activele individuale și portofoliile globale împotriva provocărilor viitoare, sporind valoarea acestora prin transformarea datelor complexe despre clădiri în foi de parcurs clare pentru sustenabilitate.

Standardul facilitează identificarea și implementarea unor ținte precise de eficiență, oferind dezvoltatorilor informațiile necesare pentru a se distinge într-un mediu de piață din ce în ce mai competitiv.

Un beneficiu major adus de v7 este capacitatea de a gestiona proactiv riscurile climatice și de a identifica oportunități concrete de creștere sustenabilă, ceea ce consolidează valoarea proprietății în fața investitorilor instituționali. De asemenea, standardul se aliniază cu cadrele internaționale de raportare, reducând riscurile și facilitând accesul la finanțări verzi cu costuri de capital mai scăzute.

BREEAM v7 asigură proprietarii că activele rămân reziliente în fața schimbărilor climatice și a reglementărilor tot mai stricte, oferind investitorilor o imagine clară asupra randamentelor cuantificabile și ajustate la risc.

Simultan, LEED v5 răspunde direct provocărilor globale legate de emisiile de carbon, calitatea vieții și reziliența climatică, punând un accent fără precedent pe performanța operațională a clădirii.

Această versiune marchează o schimbare față de accentul pus anterior doar pe design și construcție, adoptând o abordare adaptivă care ia în calcul întregul ciclu de viață al activului și interacțiunea sa cu mediul înconjurător.

Un element definitoriu al LEED v5 este faptul că eforturile de decarbonizare concentrează acum 50% din punctajul total disponibil, scopul fiind crearea unor clădiri cu amprentă de carbon ultra-scăzută.

Toate proiectele înscrise trebuie să își estimeze amprenta de carbon operațională și beneficiază de instrumente pentru dezvoltarea unor planuri de decarbonizare pe termen lung.

Mai mult, LEED v5 pune în centrul strategiei sale sănătatea și bunăstarea ocupanților și a comunității, concurând direct cu standarde precum WELL, prin promovarea unui impact uman pozitiv și a transparenței în utilizarea materialelor.

Aceste actualizări oferă investitorilor seturi de date vitale pentru a capitaliza oportunitățile de investiții și pentru a raporta performanța companiei într-o manieră riguroasă, asigurând astfel relevanța activelor imobiliare.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.58.