Piața spațiilor de birouri din București traversează o etapă de recalibrare structurală în 2026, determinată de integrarea inteligenței artificiale generative și de noile standarde de sustenabilitate. Modelul tradițional de investiții bazat exclusiv pe locație este înlocuit de un cadru definit de eficiența operațională și specificații tehnice avansate.
Potrivit unei opinii semnate de Robert Butoi, Partner & Investment Manager la SyndiFi, această evoluție marchează o tranziție de la activele „core” de ieri la noile oportunități ale erei AI.
Adoptarea AI în funcțiile de suport, contabilitate și servicii juridice a generat deja reduceri de personal cuprinse între 20% și 35% în cadrul echipelor chiriașilor. Această contracție a personalului se traduce direct într-o scădere a cererii de spațiu, vizibilă pe măsură ce contractele de închiriere ajung la scadență. În acest context, Robert Butoi a punctat: „Rezultatul nu este o criză generalizată a pieței, ci o oportunitate tot mai clară între activele care rămân relevante și cele care nu mai găsesc cerere la chiria modelată”.
Stocul modern de birouri din București totalizează aproximativ 3,4 milioane mp, fiind al patrulea ca mărime din Europa Centrală și de Est. Datele indică o fragmentare în funcție de vechimea activelor: clădirile livrate în ultimii 7 ani (aproximativ 1,05 milioane mp) mențin o rată de neocupare de doar 5%, cu chirii medii de 16,5 euro/mp.
La polul opus, imobilele mai vechi de 15 ani (aproximativ 1,43 milioane mp) se confruntă cu o neocupare de 16% și chirii de 13 euro/mp. Aproximativ 60-70% din stocul total va intra într-o zonă de analiză critică sau va necesita intervenții în următorii 3-5 ani pentru a rămâne competitiv.
Această polarizare afectează direct randamentele investiționale. În timp ce activele premium, dotate cu infrastructură modernă și certificări verzi, își conservă sau cresc chiriile, proprietarii de clădiri de clasă B fără bugete de modernizare se confruntă cu degradarea raportului împrumut/valoare (LTV).
Robert Butoi notează că „o modernizare selectivă, cu un buget estimat la 300-600 euro/mp, poate menține activul în joc”.
Consecințele structurale includ o reașezare a costului capitalului, unde yield-urile prime se stabilizează la 5-6%, în timp ce activele învechite ar putea cere yield-uri de peste 10% pentru a atrage cumpărători. Totodată, între 15% și 25% din stocul învechit ar putea fi supus conversiei către segmente precum cel rezidențial, medical sau mixt. Piața se va divide astfel între investitori specializați în active „core” pe termen lung și fonduri de tip „value-add” sau oportuniste.
