Se vorbește mult în retail despre un război între high street și mall-uri. Într-o țară în care mall-ul este cea mai trendy destinație de shopping, iar zonele pietonale cu magazine pot fi deocamdată numărate pe degete, decizia oricărui retailer de a opta fie pentru una, fie pentru cealaltă zonă comercială pare normală. Dar dacă soluția ideală este să fii prezent în ambele?

Stocul modern de centre comerciale a depăşit pentru prima dată trei milioane de metri pătraţi suprafaţă închiriabilă şi o densitate de 150 metri pătraţi la mia de locuitori, po­trivit unui studiu realizat de firma de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield.

Acest an va fi dedicat inaugurărilor a două proiecte majore în Capitală, ambele programate pentru toamnă. ParkLake, cu o suprafață de 70.000 metri pătrați, se va deschide în apropierea parcului Titan, după ce inaugurarea fusese anunţată iniţial pentru primăvară. Investiţia în mall-ul dezvoltat de Sonae Sierra şi Caelum Development este de 180 milioane de euro.

Spre sfârşitul anului, va fi deschis în zona Obor şi Veranda Mall, centrul comercial al companiei Prodplast Imobiliare, proprietar fiind Andrei Pogo­naru. Acesta va avea peste 27.000 de metri pătrați, iar investiţia este de 60 milioane de euro.

În acest context, cine sunt retailerii care optează pentru spații comerciale stradale și care sunt zonele care îi atrag?

Bulevarde din ce în ce mai tăcute, poate dezolante sau poate doar leneșe… dar cum orice panoramă devine mai discretă sau mai generoasă în funcție de perspectivă, la fel și liniștea de pe principalele artere comerciale poate fi percepută drept sumbră sau, din contră, optimistă. Totuși, cumpărăturile „la pas” nu par a fi într-o popularitate crescută față de oferta retail prezentată în mall-uri.

Lansarea primului magazin Stefanel dezvăluia în zorii perioadei postdecembriste magnetismul unor alte standarde, înțelegerea unei piețe tinere cu un entuziasm ardent înaintea calității nereușind, în lipsa experienței, să distingă clar între segmentele premium mass market, diffusion și high-end, astfel încât Calea Victoriei s-a impus – alături de complexul Grand Avenue din incinta hotelului JW Marriott – drept destinație principală a retailului de lux.

O asemenea percepție asupra arterei, ce-i asigură popularitatea și, implicit, profitabilitatea în urma gradului de ocupare, ar putea naște reflecții cu privire la posibilitatea transpunerii unei promovări similare și asupra altor zone comerciale din București. Luând în considerare atât numărul de oferte de spații de închiriat, cât și desfășurarea eterogenă ca activitate și segment a retailerilor prezenți pe Calea Victoriei, ar fi eficientă o asemenea politică?

Vizibilitatea anumitor zone a inspirat, ca obiectiv, colaborarea dintre proiectele din respectiva comunitate pentru a o promova în fața cât mai multor vizitatori, atât prin acțiuni de cross-promotion, cât și prin evenimente ce vor fi asociate identității unei străzi și percepției ei ca punct de relaxare și divertisment, dincolo de o destinație comercială.

Destinația high street preferată de retaileri, cu precădere de brandurile care se adresează clienţilor cu venituri peste medie din Capitală, rămâne Calea Victoriei.

Brandul de fashion COS, parte a grupului H&M, a intrat pe piaţa din România şi a inaugurat primul magazin pe Calea Victoriei. Colliers International a intermediat tranzacţia prin care COS a deschis un magazin de aproximativ 900 de metri pătrați, structurat pe două etaje, într-o clădire istorică de pe Calea Victoriei. Deschiderea magazinului COS completează lista brandurilor premium prezente pe piaţa din România, în condițiile în care, conform reprezentanților Colliers, în 2015, mare parte din retailerii internaţionali prezenţi pe piaţa autohtonă au înregistrat creşteri semnificative ale volumelor de vânzări comparativ cu 2014, de 10% – 20%. Zona din imediata vecinătate a hotelurilor Radisson și Hilton continuă să fie cea mai atractivă pentru brandurile de lux, având expunerea cea mai mare pentru turiştii cazaţi aici, dar şi datorită parcării generoase din apropiere. Calea Victoriei rămâne în continuare o arteră comercială cu tradiţie, destinată clienţilor cu venituri medii şi ridicate, acolo unde branduri de renume – precum Gucci, Burberry, Max Mara, Furla, Musette sau Antony Morato – au deschis deja magazine.

În ceea ce privește retailul stradal din restul Capitalei, potrivit lui Carmen Godeanu, senior real estate broker în cadrul departamentului de spaţii industriale şi comerciale al companiei Regatta Real Estate, „în ciuda unui grad de neocupare mic, în piață se poate observa o schimbare foarte frecventă a chiriașilor, multe dintre proiectele retailerilor nerezistând. Piața închirierilor de spații stradale este dominată de retailerii români, manifestându-se un interes deosebit din partea lanțurilor ce operează în domeniile farmaceutic, alimentar sau al jocurilor de noroc. Din păcate, proiectele din fashion retail și-au restrâns mult prezența pe comerțul stradal, majoritatea preferând mall-urile, un argument invocat adesea fiind cel al unui buget care nu atinge profitabilitatea lor”.

Cea mai recentă confirmare a popularităţii mall-urilor vine din gradul de ocupare ce depăşeşte 94% din suprafața închiriabilă pentru ParkLake – parteneriatul dintre Caelum Development și portughezii de la Sonae Sierra – şi gradul de ocupare de circa 70% în Veranda Mall, proiectul familiei Pogonaru.

Coagularea unei culturi a cumpărăturilor îmbrățișează influența americană, care distinge vizitarea unui mall ca fiind mai tentantă decât o promenadă dedicată cumpărăturilor. Acceptarea acestei tendințe în comportamentul de consum apare ca un contrast față de principalele repere culturale regăsite în percepția localnicilor, dar și a vizitatorilor principalelor destinații din turismul de cumpărături. Ca o particularitate a zonelor comerciale din alte orașe – cum ar fi, spre exemplu, Quadrilatero della Moda din Milano sau Mariahilfer Straße din Viena –, dezvoltarea acestora a respectat delimitarea arterelor pietonale stabile ca simboluri ale comunităților în istorie, de-a lungul cărora se așterne unul dintre cele mai valoroase patrimonii ale diverselor culturi.

Un alt tezaur ce poate fi tradus într-o distanță culturală este dat de însemnătatea artelor și meșteșugurilor și considerația față de moștenirea unor tradiții de familie. Datoria măiestriei artizanale, privită chiar cu o anumită solemnitate față de respectul adus înaintașilor prin creație, definește inclusiv concentrația de ateliere și prăvălii găzduite adesea de secole în multe dintre aceste zone, actele normative ale municipalităților stabilind un regim juridic special pentru contractele de închiriere încheiate cu administrația locală.

Dincolo de aceste convenții, necesitățile societății moderne evidențiază inconvenientele logistice precum problema spațiilor de parcare, dar și pragmatismul ce indică atât diversitatea superioară în oferta spațiilor comerciale, cât și paleta de facilități de relaxare și divertisment care menține atractivitatea mall-urilor. Peste aceste dezavantaje regăsim totodată promulgarea legii ce interzice desfășurarea de activități în spațiile comerciale precum magazine, săli de spectacole și structuri turistice, în clădirile cu risc seismic ridicat, până la consolidarea acestora, act normativ care afectează eventualele tranzacții de închiriere.

Cifra de peste 400.000 de vizitatori curioşi să cunoască încă din primele zile ale lansării Mega Mall atracţiile celui mai mare centru comercial din ţara noastră reflectă fidel receptivitatea în rândul publicului român.

„Comerțul stradal a fost practic omorât de bănci, farmacii și cazinouri/pariuri, oamenii nemaiavând motivația de a se plimba pe stradă. Au dispărut cinematografele, librăriile, a dispărut diversitatea, iar la asta se adaugă factori precum problemele mari legate de parcare, lipsa unor spaţii adecvate, imobile cu probleme. În ultimii ani s-a făcut o reaşezare a pieţei: au dispărut categorii de retaileri (cum ar fi cei din IT), au apărut foarte mulţi pe domeniul supermarket-urilor, segmentul medical. Din păcate, climatul economic împiedică o schimbare în bine, ca o consecinţă a lipsei puterii de cumpărare neexistând un buget pentru chirii în comparaţie cu cea din tranzacţiile de vânzare a unui spaţiu”, observă Carmen Godeanu.

Cu toate acestea, unele dintre cele mai importante tranzacții din piaţa închirierilor evidenţiază tendinţa deschiderii de magazine flagship ale retailerilor prezenţi în mall-uri, cum ar fi H&M sau Koton, raţionamente explicate de Carmen Godeanu prin strategia axată pe o vizibilitate foarte bună, promovare şi dorinţa de a nu pierde, respectiv de a câştiga un segment de piaţă. Astfel, dacă H&M este deja prezent cu un flagship în Centrul Vechi, retailerul turc Koton, prezent pe piaţa locală cu magazine în Bucureşti şi marile oraşe ale ţării, se pregăteşte să se aşeze în centrul istoric al Capitalei, vizavi de H&M, în spaţiul pe care l-a cumpărat acum doi ani şi jumătate de la un om de afaceri irlandez. Turcii au pus deja sigla pe spaţiul pe care îl deţin în inima Bucureştiului, Koton devenind astfel al treilea retailer internaţional de modă care pătrunde în centrul istoric – după H&M şi Adidas – o zonă dominată încă de baruri, cafenele şi restaurante. Un alt retailer important care a deschis un magazin de tip flagship în Centrul Vechi este Cărturești, librăria Cărturești Carusel fiind una dintre cele mai mari și, categoric, cea mai frumoasă librărie a lanțului.

Pe de altă parte, unii dintre retailerii care caută spaţii comerciale stradale s-au reorientat către Bulevardul Unirii, în special către tronsonul dintre Piaţa Unirii şi Piaţa Alba Iulia, după ce fir­mele au fost obligate să pără­seas­că clădirile cu risc seismic ridicat.

„Bulevardul Unirii a fost ocolit timp de patru ani, iar preţurile au scăzut foarte mult. Acum, mai ales şi pe fondul problemelor cu acele clădiri cu risc seismic, încet – încet, bulevardul Unirii aproape s-a um­plut şi zona şi-a schimbat statutul. În ultima vreme s-au închiriat spaţii către toate categoriile de firme, de la res­tau­rante, showroom-uri, până la birouri. Mai sunt oferte, însă per ansamblu, faţă de acum un an, lu­crurile s-au schim­bat”, susține Carmen Godeanu, adăugând că printre problemele zonei se nu­mără spaţiile comerciale de mari dimensiuni, care în ciuda preţurilor mici pe metru pătrat, ajung la tarife lunare mari pe fondul suprafeţelor vaste.

Conform datelor companiei de consultanță imobiliară Colliers, chiriile din Centrul Vechi diferă în funcție de zone, astfel că pe artera principală, strada Lipscani, chiria medie este de 40 – 60 euro/metru pătrat/lună (pentru suprafețe de aproximativ 100 metri pătrați, parter), în timp ce pentru spații similare de pe străzile adiacente, cum ar fi Șelari, Smârdan, Covaci, valoarea medie a chiriei poate coborî până la 20 – 40 euro/metru pătrat/lună, în funcție de locația exactă, suprafață, dispunerea interioară etc.

Spațiile comerciale din această zonă sunt ușor atipice, fiind situate în clădiri vechi și în cele mai multe cazuri având o suprafață distribuită pe mai multe niveluri. Toate aceste caracteristici influențează în final destinația spațiului și, de asemenea, nivelul chiriei. În general, chiriile au rămas constante în majoritatea zonelor Capitalei, cu mici variații în jurul următoarelor valori: în Piața Victoriei, 45 – 50 euro/metru pătrat, în zona Dorobanți și în Piața Universității, 50 – 60 euro/metru pătrat, în timp ce Piața Unirii înregistrează chirii ușor mai ridicate, în jurul a 60 – 70 euro/metru pătrat.