Fulga Dinu, country manager operations, IMMOFINANZ România

Oana Weinstein

, Real Cover

Fulga Dinu, country manager operations, IMMOFINANZ România:
„Pentru IMMOFINANZ, România este o piață de importanță strategică”

Unul dintre cele mai mari grupuri imobiliare comerciale din Europa, IMMOFINANZ este prezent în România cu un portofoliu de peste 800 de milioane de euro. Cu venituri din chirii de aproape 50 de milioane de euro și un randament brut de 7,9% la activele românești, țara noastră reprezintă una dintre piețele de bază pentru grupul austriac, ne spune Fulga Dinu, country manager operations în cadrul IMMOFINANZ România, într-un interviu exclusiv pentru Real Estate Magazine.

Am discutat cu Fulga Dinu despre evoluția pieței imobiliare românești și despre ce reprezintă IMMOFINANZ pentru România, dar și pentru traiectoria sa profesională. După ce a absolvit facultatea la New York, luându-și diploma în finanțe și investiții, Fulga Dinu a lucrat o vreme în investment banking pe Wall Street, după care a revenit în România. Și-a dorit să profeseze în domeniul bancar și, cu multă muncă, perseverență și pasiune, a ajuns în funcții de top management în cadrul unor bănci renumite. Cu peste 16 ani de experiență în domeniul imobiliar, dintre care 12 ani în domeniul bancar, în această primăvară ea a preluat funcția de country manager operations al IMMOFINANZ România, coordonând dezvoltarea companiei pe piața spațiilor de birouri și a centrelor comerciale.

„În acest moment, cariera mea este la nivelul așteptărilor”

Ce a însemnat pentru dumnea-voastră această schimbare?
Schimbarea a venit firesc în evoluția mea profesională și mi-a confirmat nevoia constantă de transformare și perfecționare pe care se bazează întreg parcursul meu profesional. Cu atât mai mult procesul a căpătat valoare, cu cât IMMOFINANZ este unul dintre cele mai mari grupuri imobiliare comerciale din Europa, cu o poziție foarte bine stabilită pe piața din România.

În acest moment, cariera mea este la nivelul așteptărilor, deoarece am trecut „pe partea cealaltă” a business-ului, cea a investitorului, fapt care îmi permite să aprofundez lucrurile și să am o viziune mult mai amplă asupra diverselor situații specifice business-ului.

În plus, pun mare accent pe lucrul în echipă – evoluția mea e în strânsă legatură cu oamenii, învăț de la ei în aceeași măsură în care îmi împărtășesc experiența. Cu toții devenim mai buni lucrând în echipe omogene, bine sudate.

Acest prag nu poate fi atins decât cu foarte multă muncă și dedicare, lucruri ce decurg în mod natural din pasiunea pe care o am pentru ceea ce fac.

Fulga Dinu, country manager operations, IMMOFINANZ România

Ce calități credeți că v-au ajutat să obțineți performanța, într-un mediu preponderent masculin?
Trăim într-o epocă a șanselor egale, a toleranței, în care genul, rasa sau orientarea spirituală nu sunt relevante, iar femeile puternice, remarcabile, inspiraționale, își fac auzită vocea din ce în ce mai mult. Este adevărat că atât domeniul bancar, cât și cel imobiliar sunt mai conservatoare și predominant masculine, însă consider că performanța poate fi atinsă indiferent de gen, demonstrând cunoștințe solide susținute de abilități manageriale. Managerii de top trebuie să fie capabili să-și asume responsabilități și să ia decizii importante, să demonstreze abilități de analiză și sinteză, să fie creativi și, foarte important, să relaționeze și să motiveze continuu echipa pe care o conduc.

Ce înseamnă pentru dumneavoastră performanța?
În afaceri, performanța poate fi percepută numai dacă poate fi măsurată, și în acest caz vorbim despre atingerea obiectivelor sau depășirea acestora. Fiecare business în parte necesită o viziune particularizată asupra stabilirii și atingerii acestor obiective, care se bazează pe cunoașterea segmentului respectiv și planificare strategică. Performanța unui business nu poate fi atinsă de un singur om, ci de o echipă întreagă, prin urmare susțin că numai o echipă condusă de un bun manager, o echipă care comunică și colaborează pentru îndeplinirea unor obiective comune poate atinge performanța.

Care a fost cea mai mare realizare din carieră? Dar cel mai mare eșec?
Toate realizările din cariera mea au fost importante și au marcat momentele respective din evoluția mea profesională. Deoarece din fire privesc lucrurile cu foarte mult optimism, am perceput chiar și situațiile care păreau a nu fi un succes drept lecții din care m-am inspirat și care mi-au fost de mare ajutor ulterior.

IMMOFINANZ este unul dintre primii investitori în piața imobiliară locală, intrând pe piața românească în 2004, odată cu achiziția Iride Business Park. Cum credeți că s-a schimbat contextul investițional din România în cei 14 ani care au trecut de atunci?
Piața locală a demonstrat un puternic potențial în acești ani, marcată, fără îndoială, de ciclicitatea specifică acestui business. Pentru IMMOFINANZ, România este o piață de importanță strategică și vom continua să depunem toate eforturile pentru a fi unul dintre jucătorii de top, mai ales prin dezvoltarea și implementarea brandurilor noastre: myhive pe partea de office și VIVO! și STOP SHOP pe partea de retail. 

România, 19,0% din portofoliul de standing investment la nivel de grup

Fulga Dinu, country manager operations, IMMOFINANZ România

Ce înseamnă astăzi IMMOFINANZ România? Care este portofoliul actual al companiei în țara noastră?
Cu un portofoliu de peste 800 de milioane de euro, România este, așa cum am menționat anterior, una dintre piețele noastre de bază. Portofoliul de birouri cuprinde nouă clădiri cu un volum brut al activelor de 315 milioane de euro.

Principalele noastre active sunt myhive S-Park, myhive Metroffice, myhive Iride Tower, Victoria Park, Băneasa Airport Tower, Global Business Center etc. În plus, deținem și șase proprietăți de retail în valoare de aproximativ 310 milioane de euro, printre care menționez patru centre VIVO! în Cluj, Constanța, Pitești și Baia Mare.

Care a fost evoluția veniturilor din chirii în România, în ultimul an? Ce procent reprezintă veniturile din România la nivelul întregului grup?
Veniturile din chirii au fost constante în ultimii ani, reprezentând 49,8 milioane de euro pentru anul financiar 2017, ceea ce reprezintă 21,2% din totalul veniturilor din chirii la nivel de grup. În plus, gradul de ocupare a atins un nivel ridicat, de aproape 95%.

La ce procent din portofoliul total al companiei se ridică proprietățile din România?
În România deținem 19,0% din portofoliul de standing investment la nivel de grup.

„Clădirile de birouri trebuie să ofere astăzi mai mult decât un spațiu de lucru”

Fulga Dinu, country manager operations, IMMOFINANZ România

Ce planuri are compania, pe termen scurt și mediu, în ceea ce privește dezvoltările sau investițiile pe piața locală?
Investim constant în calitatea portofoliului nostru de office și de retail, precum și în oferta pentru chiriașii noștri, iar feedback-ul primit este unul foarte bun referitor la abordarea orientată spre client.

Piața spațiilor de birouri rămâne un mediu în continuă schimbare. Locația a fost întotdeauna un element-cheie, dar astăzi, clădirile de birouri trebuie să ofere mai mult decât un spațiu de lucru. Ne-am axat pe lansarea și dezvoltarea conceptului nostru internațional myhive și în România. myhive este deja un succes printre chiriașii noștri, reprezentativ pentru designul inspirat de industria hotelieră și gama de servicii care le permite să se concentreze asupra business-ului, să atragă noi talente și să construiască o comunitate de succes.

În acest sens, deținem deja trei clădiri de birouri myhive în București și planificăm și alte rebranding-uri.

În ceea ce privește portofoliul de retail din România, acesta este cel mai mare din cadrul grupului, reprezentat în principal de cele patru centre comerciale VIVO!.

Urmărim cu atenție, permanent, tendințele consumatorilor atât pe piețele internaționale, cât și pe cea locală și căutăm să ne adaptăm nevoilor lor. Centrele noastre VIVO! sunt complet închiriate și observăm constant creșteri de trafic.

În plus, planificăm să creștem portofoliul parcurilor de retail sub brandul STOP SHOP și suntem în faza finală de rebranding a centrului nostru de la Botoșani.

Care ar fi, în acest moment, cele mai profitabile active IMMOFINANZ din România?
Fără a menționa la nivel individual, vă pot spune că obținem un randament brut foarte bun de 7,9% pentru activele noastre românești.

„România oferă în continuare posibilități substanțiale de creștere”

Ce ne puteți spune despre particularitățile pieței imobiliare din România și despre dezvoltarea acesteia, în context regional?
Piața imobiliară din România a cunoscut o evoluție dinamică înainte de criză, urmată de o dezvoltare moderată, mai structurată și mai sănătoasă, post-criză. Totuși, în contextul CEE, România oferă în continuare posibilități substanțiale de creștere, mai ales datorită faptului că încă nu există suficientă masă critică a tipului de produs pe care îl caută investitorii imobiliari.

Care sunt, în opinia dumneavoastră, zonele care vor atrage majoritatea investițiilor în dezvoltare?
În prezent, zonele segmentului imobiliar se dezvoltă într-un ritm rapid și, după cum am menționat mai devreme, mult mai sănătos decât la începutul anilor 2000. Aceasta se traduce printr-o abordare structurată a dezvoltărilor, fără atât de multe proiecte speculative; în plus, dezvoltatorii sunt deja specializați pe o anumită nișă și își folosesc expertiza pentru succesul proiectului. IMMOFINANZ, unul dintre principalii jucători de pe piață, va continua să pună un accent puternic pe segmentele de office și retail.

Ce achiziții sau vânzări de active mai aveți în plan pentru optimizarea portofoliului de proprietăți din România?
Evaluăm în mod regulat terenurile pe care le avem în București și în țară pentru potențiale dezvoltări. Dar, de asemenea, vindem și loturi care nu se mai încadrează în strategia noastră.

„Segmentul de piață premium a crescut foarte mult în ultimii ani”

Care sunt, în opinia dumneavoastră, principalele atribute care descriu clădirile ideale office și retail din România, în special din București?
În prezent, accentul trebuie pus pe utilizatorii finali, pe oameni, fie în calitatea lor de clienți de office ori de retail, sau în cea de cumpărători în centrele comerciale. Astfel, birourile și zonele de retail trebuie să deservească mai mult decât scopul lor principal, trebuie să asigure confort și un nivel de servicii care să simplifice viața acestor utilizatori finali. În acest scop, IMMOFINANZ a dezvoltat conceptul myhive pentru clădirile de birouri, un concept ce aparține viitorului și unde accentul se pune pe facilitățile oferite chiriașilor. Designul premium este modern și creează o atmosferă primitoare, cu zone pentru networking, cumpărături și servicii concierge, chiar și parcări pentru biciclete, deservite de vestiare și dușuri. În plus, parte a conceptului myhive este și ideea creării unei comunități, motiv pentru care dezvoltăm în permanență evenimente și concepte de real succes în această direcție. Centrele comerciale trebuie să ofere, de asemenea, o experiență completă, care să includă varietate atât în ceea ce privește tipul de cumpărături, cât și acela de servicii, facilități, precum locuri de joacă pentru copii și spații verzi, concepte atractive de divertisment și experiențe sofisticate în food court-uri.

Cum descrieți segmentul de piață premium?
Segmentul de piață premium a crescut foarte mult în ultimii ani, iar cerințele consumatorilor au devenit din ce în ce mai diversificate și sofisticate. Piața imobiliară s-a adaptat rapid tendinței actuale în care accentul se pune pe calitatea spațiilor și pe facilitățile și serviciile oferite în cadrul lor. Revin la conceptul myhive, acest concept fiind creat în întregime cu respect și grijă pentru nevoile și dorințele oamenilor moderni.

Care sunt provocările unui investitor imobiliar pe piața actuală din România?
România a înregistrat o îmbunătățire extraordinară în ultimii 15 ani în ceea ce privește ușurința de a face afaceri. Cu toate acestea, se confruntă încă, într-o oarecare măsură, cu birocrația și cu probleme de natură juridică. Eu îmi păstrez optimismul și cred că lucrurile vor continua să se schimbe în bine.

Cât de important este pentru dumneavoastră echilibrul dintre viața personală și job? Ce vă place să faceți în timpul liber?
Mă străduiesc fără încetare să creez acest echilibru între cele două componente esențiale ale vieții mele – viață personală și carieră. De cele mai multe ori și reușesc. Sunt însă și perioade foarte solicitante în care mă dedic aproape cu totul carierei, iar familia este cea care îmi redă echilibrul și forța de a merge mai departe.

Leave a Reply