Piața imobiliară din România traversează o perioadă de profundă transformare structurală în a doua jumătate a anului 2026, marcată de trecerea la un model de dezvoltare bazat pe capital propriu, bonitate financiară și prudență investițională. Consultanții imobiliari explică faptul că noile rigori legislative și contextul macroeconomic european accelerează maturizarea pieței locale, separând proiectele durabile de cele vulnerabile la ciclurile economice.

Impactul Legii 207/2025 și polarizarea pieței rezidențiale din București

Intrarea în vigoare a Legii 207/2025 și înăsprirea condițiilor de finanțare pentru proiectele rezidențiale vândute în stadiu de proiect (off-plan) generează o selecție riguroasă în rândul dezvoltatorilor activi pe piața locală.

Noua paradigmă legislativă reduce dependența companiilor de avansurile încasate în stadiile incipiente de execuție, favorizându-i pe dezvoltatorii cu acces solid la capital propriu, linii de credit bancar și un istoric dovedit de livrare la termen.

Gabriel Blăniță, director valuation and advisory services în cadrul Colliers, a declarat: „Legea 207/2025 nu pare să reducă interesul dezvoltatorilor pentru piața rezidențială, dar schimbă modul în care proiectele sunt pregătite și lansate. În semestrul al doilea din 2026, ne așteptăm mai degrabă la o repoziționare decât la o retragere: proiecte mai bine capitalizate, lansări etapizate și o atenție mai mare acordată finanțării, ritmului de construcție și capacității reale de absorbție. Reducerea dependenței de avansurile încasate foarte devreme favorizează companiile cu acces la capital propriu, credit bancar și un istoric solid de livrare”.

În ciuda acestor filtre legislative mai stricte, indicatorii de reglementare demonstrează că apetitul pentru dezvoltare rămâne extrem de ridicat în Capitală.

În București, suprafața utilă autorizată pentru clădiri rezidențiale a consemnat o creștere de 3,6 ori în primele cinci luni ale anului 2026, marcând cel mai accelerat ritm de autorizare din ultimii cinci ani.

În paralel, segmentul tranzacțional a demonstrat o capacitate rapidă de absorbție, recuperând începutul lent de an și încheind primul semestru din 2026 cu un volum de tranzacții cu doar 2% mai redus comparativ cu perioada similară din 2025.

Daniel Crainic, CMO la Imobiliare.ro, a precizat: „Asistăm deja la o scădere a ofertei cauzată de etapizarea proiectelor de către dezvoltatori pe fondul unei cereri scăzute. De altfel, acest lucru ține piața în echilibru; chiar dacă avem un număr mai mic de tranzacții, raportul dintre cerere și ofertă este în continuare echilibrat, motiv pentru care nu vedem mișcări de scădere a prețurilor. Înăsprirea condițiilor de finanțare pentru proiectele off-plan este benefică, pe de o parte, deoarece limitează riscurile potențiale, însă, pe de altă parte, va avea un efect de contracție asupra ofertei, care, în București, este oricum limitată”.

Din punctul de vedere al prețurilor, noile reglementări nu vor genera ieftiniri în interiorul Capitalei, costul ridicat al capitalului și oferta limitată susținând valorile de tranzacționare pentru proiectele eficiente și bine localizate. Cu toate acestea, polarizarea pieței se accentuează.

Crainic a adăugat: „Este îmbucurător să vedem că parametrii de calitate, precum locația sau infrastructura, încep să primeze în fața prețului, însă prețul rămâne un factor decisiv. Această schimbare de mentalitate este un proces de lungă durată, deoarece majoritatea românilor își doresc să devină proprietari, sunt foarte atașați de această idee, iar o parte dintre ei sunt dispuși să facă anumite compromisuri. Însă există aspecte care afectează calitatea vieții pe termen lung. Tocmai de aceea vom asista la o polarizare tot mai mare a prețurilor, care va reflecta mult mai fidel diferențele calitative dintre imobile. Deocamdată nu am ajuns complet în acel punct și încă vedem zone cu infrastructură precară în jurul Bucureștiului, unde se realizează tranzacții generate exclusiv de prețurile foarte mici. Acest lucru se observă și în prețul mediu pe București, unde volumul mare de ofertă provine, de fapt, din segmentul low cost”.

Analizele Colliers confirmă această tendință, subliniind că în zona de nord a Bucureștiului prețurile medii pot depăși cu 50% până la 100% media orașului, ritmul vânzărilor fiind susținut de profilul cumpărătorilor cu venituri peste medie.

Dezvoltarea infrastructurii publice, precum extinderea rețelei de metrou și conectivitatea rapidă cu huburile de afaceri, reajustează percepția asupra unor cartiere secundare, unde timpul real de deplasare devine principalul factor de diferențiere față de periferie.

Dinamica tranzacțiilor, presiunile inflaționiste și riscurile macroeconomice

În contextul unei inflații persistente și al unei piețe a muncii tensionate, traiectoria tranzacțiilor din semestrul al doilea va fi dictată în principal de bugetul disponibil al cumpărătorilor, strâns dependent de evoluția salariilor nominale, costul creditării și nivelul de încredere în economie.

Blăniță a specificat: „Costurile de construcție nu sunt principalul factor care va decide dinamica tranzacțiilor în semestrul al doilea, iar într-un context inflaționist este mai realist să vorbim despre continuarea presiunilor asupra costurilor decât despre o corecție semnificativă a acestora. Pentru tranzacții, elementul esențial este bugetul disponibil al cumpărătorilor. Acesta depinde în primul rând de evoluția salariilor, de costul și accesibilitatea creditului, dar și de siguranța locului de muncă și de încrederea populației în evoluția economiei”.

Pe de altă parte, Crainic avertizează asupra riscurilor macroeconomice severe care ar putea afecta stabilitatea sectorului imobiliar: „Vedem o revenire a tranzacțiilor și cred că doar o criză guvernamentală prelungită și efectele ei au făcut ca numărul tranzacțiilor să fie încă sub nivelul celor de anul trecut. Cerere și nevoie în piață există, însă crizele politice prelungite afectează direct sectorul imobiliar.

În condiții normale de redresare nu avem motive de îngrijorare, însă în eventualitatea retrogradării ratingului României în zona de speculativ (junk) de către agențiile internaționale, lucrurile pot degenera. Acest lucru ar implica probleme legate de creșterea în continuare a inflației, majorarea dobânzilor și, implicit, efecte negative severe asupra volumului de tranzacții”.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.59.