Tranziția globală către formate comerciale integrate și capacitatea de a genera experiențe complexe redefinesc în mod direct și piața imobiliară comercială din România. În cadrul Real Estate Now Conference, liderii din industrie au subliniat că succesul proiectelor actuale depinde direct de flexibilitatea contractuală, sustenabilitate și calitatea interacțiunii utilizatorului cu spațiul. 

Silviu Băbțan, Asset Management Director în cadrul IULIUS, a explicat această dinamică:

„Oamenii nu mai caută astăzi o singură funcțiune, cum ar fi office sau retail. Caută o experiență completă, care să includă totul — de la spații de lucru la retail, restaurante, fitness, școli sau grădinițe. În proiectele mixed-use încercăm să integrăm toate aceste funcțiuni pentru a crea un ‘oraș în oraș’, în care activitatea este distribuită pe tot parcursul zilei. Vedem acest lucru foarte clar: dimineața zona de office este activă, la prânz se mută fluxul către restaurante, iar seara retailul devine principalul punct de atracție. Acest model funcționează foarte bine și este direcția în care continuăm să dezvoltăm proiecte”.

Această strategie se reflectă în performanța proiectelor majore aflate în derulare, cum este cazul complexului Rivus din Cluj, cel mai mare proiect mixed-use aflat în dezvoltare în România pe o suprafață de 140.000 mp, care înregistrează deja un grad de închiriere de aproximativ 75% pe zona de retail, în timp ce pentru zonele de birouri și hotel se derulează discuții foarte avansate. 

Această integrare funcțională devine esențială și în contextul sistemului de lucru hibrid utilizat de majoritatea celor 150 de companii chiriașe din cele 15 clădiri ale rețelei United Business Center (250.000 mp), unde serviciile adiacente și parcurile integrate acționează ca un magnet principal pentru readucerea angajaților la birou.

Tehnologizarea retailului și reziliența consumului

Ramona Prouteau, Senior Asset Manager Retail în cadrul CPI România, a evidențiat că formatele de retail trec printr-o modernizare accelerată, finanțatorii apreciind proiectele cu o componentă solidă de sustenabilitate și certificări recunoscute. Prouteau a detaliat transformările din teren și comportamentul consumatorilor:

„Mall-ul nu mai este doar un loc de shopping. Este un spațiu social, unde oamenii se întâlnesc, petrec timp, merg la cinema sau rezolvă diverse servicii. Observăm schimbări importante în comportamentul retailerilor. De exemplu, branduri mari solicită suprafețe mai mari, dar integrate într-un concept mult mai digitalizat și orientat către experiență. Magazinele devin din ce în ce mai tehnologizate și eficiente. În prezent, nu vedem o scădere a cifrelor de afaceri, ci mai degrabă o precauție în consum. Traficul s-a stabilizat după perioada post-pandemie, iar retailul își dovedește în continuare reziliența”, a adăugat reprezentanta CPI România.

Această preocupare constantă pentru adaptare generează mutări strategice semnificative în rândul marilor companii de profil. Se observă o tendință clară în rândul brandurilor majore de fashion, cum sunt cele din grupul Inditex, care solicită suprafețe de vânzare duble în ultimii 3-4 ani, o dinamică vizibilă în cadrul centrului comercial Sun Plaza, unde magazinul Zara și-a dublat suprafața utilă prin reconfigurarea optimă a spațiilor interioare existente. 

Noul concept implementat este configurat ca un boutique premium extrem de tehnologizat și digitalizat, permițând clienților să efectueze autonom tranzacțiile de plată și retur, în timp ce sistemele avansate permit managementului să cunoască în timp real nu doar volumul exact al stocurilor, ci și poziția geografică precisă a fiecărui articol vestimentar în incintă, fie că acesta se află la raft, în depozit sau în cabinele de probă, potrivit acesteia.

În plus, procesul de modernizare structurală al CPI România include transformări de anvergură, precum reconfigurarea fostului hipermarket Cora, preluat ulterior de Carrefour, spațiul brut de 23.000 mp fiind redus la un format eficient de hipermarket de 7.000 mp.

Nearshoring, flexibilitate și independență energetică în logistică

Sectorul industrial și logistic din România își menține un spațiu clar de creștere, fiind puternic propulsat de fenomenul de nearshoring — relocarea unităților de producție ale companiilor din Europa de Vest în căutare de costuri competitive și forță de muncă calificată. 

Andrei Marian, Business Development Director la CTP România, a explicat schimbarea structurală în relația cu partenerii logistici:

„Anul a început bine pentru noi, cu un volum semnificativ de tranzacții. Însă piața cere astăzi mai mult decât un simplu produs — trebuie să oferim servicii, facilități și, mai ales, flexibilitate contractuală. Nu câștigă neapărat cel mai mic preț, ci cel care știe să gestioneze riscul și să îl împartă cu partenerii. Aceasta este schimbarea majoră în relația cu chiriașii. Pe zona de sustenabilitate, nu vorbim doar de reducerea costurilor, ci de predictibilitate. Dacă putem oferi clienților un cost stabil pe energie, pe termen lung, acesta devine un avantaj major”.

Performanța și perspectivele pieței industriale sunt susținute de date operaționale solide, CTP România securizând o cotă majoritară de 180.000 mp din volumul total de space take-up înregistrat la nivel național în primul trimestru, care a atins 235.000 mp. Pentru o aliniere completă cu media europeană pe cap de locuitor, piața din România necesită o expansiune masivă de încă aproximativ 2 milioane mp de spații de producție și depozitare peste stocul actual de 8 milioane mp, un context în care dezvoltatorul deține deja o amprentă consolidată de 3 milioane mp distribuiți în 35 de locații din țară. 

În prezent, compania avansează cu lucrările la un complex record de 230.000 mp, ce va reprezenta cel mai mare activ industrial și logistic din întreaga Europă Centrală și de Est. 

Această strategie de dezvoltare integrează o flexibilitate contractuală sporită, solicitată intens de parteneri prin introducerea mai frecventă a clauzelor de renegociere și a opțiunilor de tip break pentru un management mai eficient al riscurilor. 

Din punct de vedere al sustenabilității, CTP oferă clienților o predictibilitate totală a costurilor pe termen lung, transformând acoperișurile depozitelor în facilități fotovoltaice și punând la dispoziție panouri și baterii pentru stocarea nocturnă printr-un cost fix de închiriere lunar, pe perioade de 5 sau 10 ani, protejând integral companiile de volatilitatea prețurilor din rețeaua publică.

Finanțarea verde și birourile ca instrument strategic

Nevoia de expansiune fizică și personalizare a spațiilor este resimțită puternic în sectoarele economice cu o creștere accelerată; de exemplu, Waldevar Energy, companie specializată în construcția de parcuri fotovoltaice, s-a relocat recent într-un sediu complet configurat după viziunea proprie în Cubic Center, în nordul Capitalei, însă ritmul intens de dezvoltare impune deja proiecții pentru o triplare a suprafeței ocupate până în anul 2027, potrivit Irinei Tudor, Finance Lead, Waldevar Energy.

Această dinamică coincide cu o transformare profundă a atitudinii instituțiilor financiare față de proiectele verzi, apetitul băncilor crescând semnificativ din jumătatea anului 2024 până în prezent. Dacă în 2023 doar BCR opera prin intermediul unui departament specializat în energie verde, în 2026 bănci mari precum UniCredit, Banca Transilvania și ING finanțează activ sectorul, manifestând deschidere pentru parcuri fotovoltaice, soluții de stocare în baterii și extinderea rețelelor electrice din România. 

Totodată, finanțările de mare anvergură și emisiunile de green bonds sunt direct condiționate de performanțe reale și de obținerea unor certificări ecologice stricte, eliminând practicile de greenwashing și consolidând criteriile ESG ca pilon obligatoriu în real estate-ul comercial.

Revoluția datelor și eficiența AI în Property Management

Impactul direct al inovației tehnologice se traduce în rezultate operaționale concrete și extrem de cuantificabile în activitatea curentă de property management. În procesarea volumelor contractuale, maparea și integrarea a 200 de contracte complexe și nestandardizate dintr-un centru comercial pentru generarea unui tenancy schedule grafic necesita în trecut efortul unei echipe de patru specialiști financiari și auditori pe o perioadă de 2-3 săptămâni, proces redus în prezent la numai 45 de minute prin implementarea unei platforme dotate cu inteligență artificială, după cum a explicat Valeriu Toma, Head of Property Management la CBRE Romania.

În mod similar, în zona administrării portofoliilor rezidențiale extinse, tehnologia digitală permite procesarea intrărilor de date și generarea completă a listelor de întreținere pentru complexe de 962 de unități rezidențiale și spații de retail în maximum 40 de minute.

În final, optimizarea costurilor de exploatare se bazează pe aceeași rigoare a datelor, în condițiile în care o proporție cuprinsă între 40% și 60% din service charge este complet independentă de proprietari, fiind dictată de taxe reglementate și de salariul minim pe economie. În acest context, gestionarea eficientă a segmentului controlabil de 30-40% este realizată exclusiv prin tehnologii inteligente de tip Energy Management și sisteme AI care modifică în timp real parametrii de funcționare ai BMS-ului și ai echipamentelor clădirii.

Aplicațiile practice sunt extinse în restul sectoarelor comerciale. Grupul IULIUS dezvoltă alături de partenerii de la AIVA tehnologii de inteligență artificială aplicate pentru generarea de hărți termice (heatmaps) și monitorizarea fluxurilor de clienți în mall-uri în scopul optimizării activității chiriașilor.

În sectorul energetic, Waldevar Energy utilizează roboți capabili să parcurgă structurile parcurilor fotovoltaice mari, realizând culegerea de date și mentenanța tehnică direct în teren.