Ana Dumitrache, country head, CTP România:
„Avem în plan investiții de 120 de milioane de euro pentru 2019”

La începutul acestui an, Ana Dumitrache a revenit la conducerea CTP România, cu un know-how aprofundat și cu obiective îndrăznețe. Ea a fost alături de CTP încă de la intrarea companiei pe piață, din poziția de head of real estate department în cadrul Erste Bank. Despre noul său mandat la CTP și despre obiectivele pe care și le propune din poziția de country head, ne-a vorbit în interviul acordat Real Estate Magazine.

CTP, cel mai mare dezvoltator și administrator pe termen lung de parcuri industriale și logistice premium din România și Europa Centrală și de Est, controlează, la nivel de grup, cinci milioane de metri pătrați de spații industriale. Pe plan local, deține 15 parcuri, situate în apropierea Bucureștiului și a altor nouă orașe, care însumează o suprafață construită de un milion de metri pătrați, cu o rată de neocupare de sub 5%. De la intrarea sa pe piață, CTP a investit aproximativ 500 de milioane de euro în România și va continua, spune Ana Dumitrache: „Avem în plan investiții de încă 120 de milioane de euro pentru 2019”.

Cum a fost anul 2018 pentru dumneavoastră?
A fost un an foarte interesant din punct de vedere profesional, pe care l-am petrecut lucrând în cea mai mare companie de consultanță imobiliară din România și la nivel internațional.

Cred că sunt o persoană foarte norocoasă, în general, și cred că pur și simplu anul 2018 nu a fost cu nimic diferit în această privință – am avut norocul să pot încerca direct experiența de agenție, să îmi creez o mulțime de contacte și să mă conectez cu piața de real estate într-un
mod în care nu aș fi putut să o fac din poziția anterioară.

Am revenit în noul mandat la CTP cred că mult mai bine echipată, cu o perspectivă completă asupra întregii industrii și cu avantajul major al perioadei de detașare care cred că mă ajută să fiu mult mai înțeleaptă în deciziile pe care le iau în prezent.

Sunt multe de făcut, țintele sunt ambițioase conform profilului companiei, dar acesta este lucrul care pe mine mă motivează – și, cum îmi place să spun: fără scuze! Suntem lideri de piață și nu avem voie să fim altfel decât cei mai buni.

Care a fost argumentul principal pentru decizia de a vă reîntoarce la CTP?
Este foarte simplu – mi-a plăcut la nebunie și îmi place la nebunie. CTP este un concept integrat deosebit. Această companie nu construiește doar hale industriale, ci construiește comunități atât la nivelul partenerilor pe care îi are în parcuri, cât și la nivelul oamenilor care lucrează aici. Toate planurile pe care Remon Vos le are pentru România coroborate cu viziunea completă și complexă pe care am acumulat-o lucrând în consultanță sunt argumentele care m-au făcut să revin cu mare plăcere și dorință de a merge mai departe. Iarăși, faptul că este o echipă la a cărei formare am contribuit substanțial și că sunt oameni cu care împărtășesc valori profesionale și morale au fost argumente solide în decizia mea de carieră.

CTP este o companie care mi se potrivește foarte bine ca profil, prin dinamica pe care o are, dar și prin verticalitatea pe care o adoptă în relațiile de afaceri. Este o companie în care reușesc să pun în valoare foarte multe lucruri pe care le-am acumulat în cariera mea de până acum – inclusiv scurta, dar intensa experiență de agenție, cât și experiența bancară extinsă.

Și ce considerați că aduceți în cadrul echipei?
Entuziasm, foarte mult entuziasm! Nu avem probleme, ci soluții și totul stă în puterea noastră, uneori chiar și vremea… (râde – n.red.) Îmi place să lucrez cu oameni pasionați care își doresc să facă performanță ca și mine, impun standarde ridicate, muncesc mult, dar și eficient, încerc să nu îmi pierd niciodată simțul umorului și să gândesc pozitiv în toate circumstanțele. Consider că echipele cele mai performante sunt cele ai căror membri vin la serviciu cu plăcere și sunt pasionați de ceea ce fac. Din fericire, echipa CTP este formată din astfel de oameni. Eu sunt aici pentru a-i susține, a-i îndruma și a-i încuraja să ia decizii folositoare pentru companie și pentru dezvoltarea lor profesională, dar și pentru a ne bucura împreună de rezultate, pentru a crește împreună și a ne bucura de ceea ce facem în fiecare zi.

Ați revenit în echipa CTP în pragul marcării unei performanțe deosebite a companiei, și anume atingerea a un milion de metri pătrați construiți în România. În mod evident, a fost o muncă asiduă pentru atingerea acestui obiectiv și, cu siguranță, este și meritul dumneavoastră, având în vedere că ați „lipsit” din companie mai puțin de un an. Cum vedeți contribuția adusă de dumneavoastră în „primul mandat” la CTP?
Sunt, cu siguranță, foarte încântată de performanța pe care am reușit-o împreună cu CTP și cu echipa grozavă pe care compania o are în România. Orice proiect de acest tip are în spate foarte multă muncă, dar aș spune muncă de calitate, strategie, planificare și o bună rezistență la stres. Nu sunt doar un milion de metri pătrați, ci un milion de metri pătrați de spații sigure, confortabile, parcuri curate și verzi, îngrijite, clădiri eficiente, servicii de management integrate. Acești un milion de metri pătrați sunt meritul unei echipe locale concentrate pe rezultate și care s-a dedicat acestui proiect, dar și meritul unei colaborări de succes dintre CTP și furnizorii și chiriașii săi.

Care sunt, din punct de vedere geografic, zonele de interes major pentru CTP?
Strategia CTP a fost aceea de a construi în principal la cererea clienților, în detrimentul dezvoltărilor speculative. Ne concentrăm pe regiunile în care chiriașii noștri vor să se extindă. Astfel, în afară de zona Bucureștiului, unde avem deja trei parcuri importante și planificăm o extindere pentru viitorul apropiat, suntem un jucător foarte activ în partea de vest a României, în orașe de importanță strategică pentru chiriașii CTP.

Cu toate acestea, dimensiunile portofoliului ne permit să avem mereu spații disponibile care să acopere creșterea sau nevoile punctuale ale clienților noștri și avem flexibilitatea de a găsi soluții de tip 24 de ore, soluții temporare sau permanente, avem idei și experiență și, de cele mai multe ori, tot ceea ce au de făcut partenerii noștri este să ne contacteze pentru rezolvarea unei probleme de spațiu, iar soluțiile vin de la sine.

Cum vedeți evoluția pieței locale din ultimii zece ani, în contextul pieței internaționale, și cum s-a schimbat profilul clientului în această perioadă?
Piața locală are un potențial uriaș și oferă avantaje importante, printre care se află și stocul de terenuri disponibile, care este mai mare decât al altor țări din regiune. Forța de muncă de calitate este un alt punct forte al României, cu precizarea că trebuie să ne concentrăm mai mult pe retenția specialiștilor în țară. Segmentul logistic și industrial a trecut printr-o etapă de stagnare, între 2008 și 2014, urmată de un reviriment în 2015. În ultimii patru ani, a continuat să crească în mod constant și estimăm că în 2019 va urma aceeași tendință.

Profilul clientului s-a modificat, cu siguranță. În prezent, companiile sunt mult mai educate în acest domeniu și știu mai clar ce își doresc de la un spațiu de depozitare sau producție. Astfel, clienții caută clădiri construite la standarde calitative mult mai ridicate, cu un consum energetic redus și care să fie cât mai „prietenoase” cu mediul înconjurător. A crescut cererea pentru depozite build-to-suit – construite în funcție de specificațiile exacte ale viitorului chiriaș. Un aspect îmbucurător este că majoritatea marilor jucători de pe piață au înțeles că un depozit nu mai este un simplu spațiu, ci vor calitate, confort pentru angajații lor și adaptarea la cele mai noi tehnologii. Atunci când investești în mediul de lucru, investești de fapt în productivitatea angajatului și îți securizezi forța de muncă. Astfel, chiriașii au realizat importanța serviciilor și a unui administrator pe termen lung, în parcurile logistice și industriale. Prin urmare, dezvoltatorul nu mai este văzut ca un furnizor, ci ca un partener care are de multe ori un rol major în succesul afacerii chiriașilor.

Cum vedeți contribuția CTP la dezvoltarea pieței locale?
CTP a avut o contribuție majoră la dezvoltarea pieței locale în primul rând prin faptul că a impus standarde ridicate ca și calitate a clădirilor și calitate a locuirii în parcuri. Construim la aceeași calitate peste tot unde suntem prezenți în Europa și încercăm să menținem aceeași calitate a serviciilor cu focus pe client. În felul acesta, toți clienții noștri din alte piețe care se uită la România au certitudinea că putem răspunde tuturor cerințelor pe care le-ar putea avea, ca în orice altă piață din CEE, și acest lucru, nu vă ascund, a contribuit uneori la decizia lor de a veni în România.

Avem, printre clienți, jucători extrem de importanți din domenii de activitate variate, printre care se numără: Arctic, Ekol Logistics, DB Schenker, DSV, Faurecia, Quehenberger Logistics, Opsan, Ursus etc. De asemenea, suntem mândri de faptul că, prin intermediul CTP, companii cum sunt Logwin, în București, sau Fränkische, în Turda, au intrat în premieră în România.

Un lucru despre care discutăm mai puțin este ceea ce am făcut la nivelul achizițiilor. CTP a intrat puternic pe piața din România începând cu 2013-2014, printr-o serie de achiziții importante. Toate aceste spații, construite majoritatea acum zece ani sau mai mult, au fost preluate în diferite stadii de degradare, fără autorizații, fără fit out-uri, fără infrastructură etc. De la momentul achiziției și până în prezent, CTP a investit sume extrem de importante în reciclarea acestor spații, aducerea lor la standarde actuale privind siguranța și eficiența energetică, privind aspectul exterior și infrastructura parcurilor.

Aportul CTP la îmbunătățirea infrastructurii de transport, crearea a mii de locuri de muncă, precum și sprijinirea unor sectoare de activitate în plină dezvoltare, cum sunt comerțul electronic sau producția, au avut la rândul lor un impact pozitiv din punct de vedere economic.

Cum vedeți piața în 2019 și ce obiective și-a propus CTP pentru acest an?
Segmentul spațiilor industriale și logistice va crește și în 2019, urmând tendința ultimilor patru ani, pentru că stocul existent are în continuare nevoie de împrospătare și spațiile vechi, improprii, fără autorizații corespunzătoare și fără facilități nu mai fac față provocărilor unei lumi dominate de tehnologie, ca să nu mai vorbim că unele ar trebui chiar închise din cauza pericolului pe care îl reprezintă pentru rezidenți. Din datele actuale, în 2019 este anunțată construcția a circa 600.000 de metri pătrați, ceea ce ar însemna că asistăm la cea mai intensă activitate din ultimii ani, ca și creștere organică prin construcții noi. Jumătate din acest stoc va fi livrat de către noi și ne bucurăm că și competitorii noștri au de această dată ținte ambițioase de livrare de construcții noi.

Există și câteva proiecte de investiții care ne-au trezit interesul la începutul acestui an și estimăm că, în comparație cu anul trecut când nu am făcut nicio achiziție notabilă, în 2019 vom achiziționa cel puțin un proiect care să ne crească dimensiunile, dar și valoarea portofoliului prin sinergiile care se creează cu ceea ce administrăm deja.

În 2019, CTP are în plan să crească, dar nu numai ca suprafață de depozite aflate în proprietate, ci și ca eficiență și calitate a serviciilor oferite rezidenților parcurilor noastre, prin proiecte de infrastructură ambițioase, prin extinderea gamei de facilități în parcurile noastre, astfel încât să crească și calitatea locuirii și să îi putem susține pe chiriașii noștri în atragerea de forță de muncă de calitate. Este un an în care vrem să ne definim foarte clar strategia de CSR și să contribuim la îmbunătățirea calității vieții comunităților în care acționăm. Este un an în care dorim să creștem și ca număr și tip de clienți, să ne diversificăm portofoliul, dar și să culegem roadele unui management implicat și atent la nevoile clienților și ale angajaților acestora.

Ce obiective vă propuneți pe termen mediu și lung în cadrul companiei?
Unul dintre obiectivele mele principale este, în mod firesc, continuarea dezvoltării CTP în același ritm accelerat, dar sănătos. Ne dorim ca până la finalul lui 2020 să ajungem la un portofoliu național de 1,5 milioane de metri pătrați. Deschidem arii noi – de exemplu, la nivelul Bucureștiului, ne vom extinde în partea de nord-est și ne vom concentra intens pe CTPark Bucharest West, pe care îl vom transforma într-un nod logistic pentru Europa de Est și cel mai mare proiect de acest tip din Europa Centrală. Avem în plan proiecte în orașe în care nu suntem încă prezenți și unde avem oportunități extrem de interesante la acest început de an. Creștem odată cu clienții noștri și, dacă ei merg în zone unde nu suntem prezenți încă, suntem oricând gata să îi urmăm. De asemenea, avem în diverse stadii de dezvoltare construcții interesante în CTPark Bucharest, CTPark Sibiu, CTPark Pitești și CTPark Timișoara II. Vrem să introducem concepte noi care s-au bucurat de succes în alte țări din CEE unde CTP este prezent. Credem că piața din România a ajuns la maturitatea necesară încât să absoarbă și alte tipuri de proiecte și alt gen de spații care răspund unor nevoi mai sofisticate și care se încadrează diferit în peisajul de spații logistice și industriale.

Anul acesta, avem în plan să construim în CTPark Bucharest West un pavilion modern, destinat în primul rând angajaților din parc, dar nu numai, care va găzdui un restaurant, un supermarket, zonă de servicii, parcări, săli de conferințe și spații de birouri. În interiorul parcului vom avea și piste de biciclete, iar drumurile de acces vor fi lărgite, fiind asigurat și un iluminat stradal confortabil. Cei care au ajuns în parc au remarcat deja o mare diferență față de felul în care arăta locul acum trei ani, dar am fost încântați că atât chiriașii, cât și bancherii și, în general, toți vizitatorii parcului apreciază în mod deosebit CTPark Bucharest West datorită organizării generale, felului în care este concepută infrastructura parcului, curățenia, grija pentru spațiile verzi și alte elemente asupra cărora spațiul și stadiul în care am preluat proiectul ne-au permis să ne concentrăm așa cum se cuvine.

Este poate de menționat aici că toate clădirile noi pe care le-am dezvoltat în CTPark Bucharest West, dar și în CTPark Bucharest în ultimii doi ani sunt în diferite stadii de certificare verde. Țintim BREEAM Very Good și nu credem că va fi un impediment să ne atingem ținta având în vedere investițiile alocate și atenția pentru eficiența energetică a clădirilor noastre.

După cum se vede, am o agendă destul de extinsă pentru noul mandat la CTP – și mai sunt câteva proiecte care îmi sunt foarte dragi. De exemplu, proiectul prin care creăm conexiuni între rezidenții parcurilor noastre și absolvenții școlilor și liceelor din comunitățile apropiate.