IULIUS, cel mai mare dezvoltator și operator de proiecte de tip mixed-use din România, își consolidează portofoliul prin investiții masive de peste 1,3 miliarde de euro în centrele regionale Cluj-Napoca și Constanța, dar și prin proiectul de remodelare al Palas Iași.

În timp ce proiectul RIVUS din Cluj marchează o premieră financiară pentru piața locală printr-un credit sindicalizat de 400 de milioane de euro, compania pariază pe regenerarea patrimoniului industrial și pe integrarea funcțiunilor culturale în retail, explică Raluca Munteanu, director de dezvoltare al IULIUS, într-un interviu acordat Real Estate Magazine.

Aceeași viziune a fost regăsită și în cadrul TILIA Summit, conferința organizată recent la Iași. Încă de la prima ediție, evenimentul s-a transformat într-o platformă strategică de dialog între administrații, finanțatori și societatea civilă pentru dezvoltarea sustenabilă a ecosistemelor urbane.

Aș vrea să începem cu proiectul RIVUS din Cluj-Napoca, o investiție de peste 500 de milioane de euro despre care vorbiți de mai mulți ani. Care este, din perspectiva dumneavoastră, cea mai mare provocare în acest moment?

RIVUS este, înainte de toate, un proiect de regenerare urbană. Vorbim despre 14 hectare care sunt readuse orașului și integrate într-un traseu pietonal, urbanistic și funcțional extrem de complex. În etapa în care ne aflăm acum, principala provocare este șantierul. Este foarte dificil să construiești o suprafață atât de mare, într-o zonă centrală, fără să creezi disconfort comunității din jur.

Organizarea șantierului într-un oraș viu, cu trafic intens, cu locuințe, birouri și universități în apropiere, presupune o atenție extremă la detalii. În paralel, trebuie să ne respectăm obiectivele față de chiriași, față de finanțatori și față de comunitate, astfel încât proiectul să fie livrat la timp, la costurile asumate și la standardele de calitate promise.

RIVUS reunește funcțiuni foarte diferite. Cât de dificil este acest mix?

Este probabil cea mai mare provocare, dar și cea mai mare valoare a proiectului. RIVUS nu este un simplu proiect comercial. Include funcțiuni culturale, zone de parc, clădiri de birouri, funcțiuni recreative, dar și investiții importante în infrastructură publică: construim trei poduri, lărgim străzi, realizăm sensuri giratorii și alte intervenții care vor deservi întreaga zonă.

Din punctul nostru de vedere, un proiect de această anvergură trebuie să răspundă mai multor nevoi ale orașului, nu doar uneia singure.

Sigur că este complicat să coordonezi zeci de companii implicate în construcție, antreprenori generali și subcontractori din întreaga țară, dar suntem entuziasmați tocmai pentru că vorbim despre unul dintre cele mai mari și mai complexe proiecte din Europa.

Concept RIVUS Cluj-Napoca – proiect mixed-use de reconversie și regenerare urbană

Ați ales să păstrați elemente de patrimoniu industrial din fosta platformă Carbochim. Cum ați gândit acest echilibru între comercial și cultură?

Nu ni se pare deloc complicat și, mai mult decât atât, încurajăm și alți dezvoltatori să facă același lucru. În interiorul fiecărui proiect pe care îl dezvoltăm, ne dorim să existe elemente care țin de identitatea orașului sau a locului respectiv.

La RIVUS, păstrăm două clădiri emblematice: Hala cu Arcade și Clădirea de cărămidă roșie a fostei fabrici Carbochim. Acestea nu sunt păstrate ca simple relicve, ci vor primi funcțiuni noi – spații pentru evenimente, co‑working, întâlniri comunitare. Le redăm viață și sens într-un context contemporan.

Credem că îmbinarea lor cu funcțiunile comerciale, cu zona de entertainment, cu parcul, este una foarte fluidă. Nu sunt funcțiuni contradictorii, ci complementare.

Proiectul va fi livrat etapizat sau integral?

Estimăm aproximativ trei ani pentru partea de construcție. RIVUS va fi inaugurat integral, pentru că vorbim despre o dezvoltare care include infrastructură publică. Nu putem deschide doar o parte a proiectului fără ca toate aceste elemente să fie finalizate.

Un alt obiectiv major este deschiderea completă a platformei către râul Someș. Înainte de achiziția noastră, acea zonă era complet inaccesibilă publicului. Ideea de bază a fost alinierea cu viziunea orașului de a-și redeschide comunitatea către râu.

Dacă ne mutăm la Iași, complexul Palas este într-un amplu proces de reamenajare. Care sunt prioritățile acestui proiect?

Palas Iași este un proiect extrem de iubit și de utilizat, iar asta vine cu o responsabilitate foarte mare. Obiectivul principal este extinderea suprafeței comerciale și diversificarea ofertei de petrecere a timpului liber. Clienții își doresc mai multe opțiuni – restaurante, entertainment pentru copii, experiențe diferite.

Lucrăm cu Foster + Partners, ceea ce aduce un nivel suplimentar de complexitate și responsabilitate, pentru că ne aflăm în centrul istoric al Iașiului, în imediata vecinătate a Palatului Culturii. Dincolo de obiectivele comerciale, scopul arhitecților este să integreze și mai bine dezvoltarea noastră în relație cu acest reper urban major.

Palas Iași – primul proiect mixed-use de regenerare urbană din România

Viziunea Foster + Partners – Remodelare ansamblu Palas Iași

Ce alte schimbări sunt prevăzute în zona Palas?

Ne dorim să îmbunătățim semnificativ partea de parc, să aducem noi zone verzi și să regândim esplanada Teatrului „Luceafărul”, astfel încât să fie un spațiu mai utilizat și mai prietenos pentru comunitate.

Avem două categorii de magazine: branduri aflate în premieră în România și magazine existente care își doresc să-și actualizeze conceptul și să se extindă, pentru a oferi o experiență nouă clienților lor. În plus, introducem funcțiuni complet noi – spații mari de joacă pentru copii, noi restaurante și zone de relaxare.

Good to know

1,3 miliarde de euro – investițiile totale ale IULIUS în Cluj-Napoca și Constanța

Cât va dura acest proces și cum gestionați funcționarea mallului?

Estimăm aproximativ doi ani și jumătate. Este esențial de menționat că toate aceste lucrări se desfășoară fără închiderea mallului. Ne luăm foarte în serios responsabilitatea față de chiriași și față de angajații lor.

Toate etapele sunt gândite astfel încât activitatea să nu fie întreruptă și experiența clienților să rămână aceeași. Palas nu este doar un mall, este o continuare firească a centrului orașului – oamenii vin aici pentru parc, pentru plimbare, pentru timp petrecut în aer liber, nu doar pentru shopping.

Revenind la Cluj, dezvoltați proiectul împreună cu Atterbury Europe. Cum funcționează acest parteneriat?

Este un parteneriat de peste opt ani, extrem de solid. Atterbury Europe este parte din joint-venture-ul de dezvoltare și din acționariatul proiectelor noastre din Cluj, Timișoara, Suceava și Iași.

Rolul lor este esențial în componenta de equity. Orice proiect mare presupune finanțare bancară, dar componenta de capital propriu este la fel de importantă, mai ales când vorbim despre o investiție de peste 550 de milioane de euro.

Ați obținut pentru RIVUS un credit sindicalizat de 400 de milioane de euro – cel mai mare acordat vreodată în România. Ce a contat cel mai mult pentru bănci?

Reputația noastră și istoricul nostru. IULIUS nu începe proiecte pe care să nu le finalizeze. Avem 100% proiecte livrate și 100% proiecte închiriate. Suntem conservatori în ceea ce privește riscul și dimensionăm proiectele conform realității pieței locale.

Sustenabilitatea, mixul de funcțiuni relevante pentru comunitate și mentalitatea de „homeowner” – construim ca și cum am construi propria noastră casă – sunt factori care au contat enorm. Nu suntem un dezvoltator speculativ care construiește și vinde rapid.

Cum vedeți piața de birouri în contextul muncii hibride?

Dimensionarea este cheia. La Cluj, de exemplu, nu am venit cu o suprafață foarte mare de birouri, pentru că orașul are deja un stoc semnificativ. În proiectele mixte, birourile trebuie să fie relevante ca mărime și integrate într-un ecosistem viu.

Portofoliul nostru este 100% certificat verde, amplasat central și parte din proiecte mixte. Oamenii vin la birou pentru experiență – pentru parc, pentru food court, pentru interacțiune. Din acest motiv, suntem mai puțin afectați de munca hibridă decât alte segmente ale pieței.

Good to know

400 de milioane de euro – creditul sindicalizat record acordat în România pentru IULIUS

La Constanța, proiectul este într-o fază incipientă. Care sunt principalele provocări?

Suntem în etapa de masterplanning, în parteneriat cu Oil Terminal. Vorbim despre 38 de hectare contaminate cu produse petroliere, aflate la doar 2,5 kilometri de centrul orașului, dar complet izolate de infrastructură feroviară.

Este unul dintre cele mai ambițioase proiecte de regenerare urbană din Europa. Așteptăm soluțiile de infrastructură propuse de municipalitate și, odată ce acestea vor fi clare, vom intra în etapa de avizare.

Cum vedeți viitorul real estate-ului comercial în România?

Pariem pe proiecte mixte, relevante pentru oraș și comunitate. Spații în care oamenii vin pentru că își doresc, nu pentru că nu au alternativă. Sunt proiecte complicate, care durează ani de zile, dar sunt singurele care pot fi sustenabile pe termen lung.

Cum abordați leadershipul și cultura organizațională?

Avem un echilibru real între femei și bărbați în poziții de management – aproximativ 50-50. Este ceva natural pentru noi. Cultura organizațională a evoluat mult și datorită colaborării cu instituții financiare internaționale, care au rafinat inclusiv modul în care ne raportăm la sustenabilitate, incluziune și guvernanță.

Real Estate Magazine a participat la prima ediție a TILIA Summit. Care au fost așteptările voastre inițiale și ce s-a întâmplat, de fapt, în aceste două zile?

Trebuie să spun din start că așteptările noastre au fost depășite. TILIA Summit a pornit de la o idee relativ simplă: să aducem la Iași o expoziție internațională de arhitectură a celor de la Foster + Partners, pentru a arăta ce înseamnă arhitectura de calitate la nivel global.

De aici, ideea a evoluat natural către o conferință care să aducă la aceeași masă toți actorii interesați de felul în care funcționează un oraș: administrații publice, finanțatori, ONG-uri, arhitecți, urbaniști, dezvoltatori. Interesul extraordinar din partea publicului și numărul mare de participanți ne-au confirmat că există o nevoie reală de astfel de conversații.

Ce a diferențiat TILIA Summit de alte conferințe pe teme de urbanism sau real estate?

Am vrut să fie o platformă deschisă, care să ofere spațiu și voce tuturor stakeholderilor relevanți. De aceea, am alocat conținut, panel-uri și sesiuni unor organizații, instituții și profesioniști din afara grupului nostru.

Un alt element diferențiator a fost focusul pe soluții concrete. Vorbim foarte mult, de obicei, fie despre orașele viitorului, fie despre nostalgia trecutului. Noi am vrut să aducem în discuție ce putem face astăzi, cu administrațiile de astăzi, cu instrumentele de astăzi și cu realitățile de astăzi. Ideea a fost ca participanții să plece nu doar inspirați, ci și cu idei aplicabile.

Care a fost dimensiunea acestei prime ediții, dar și impactul său concret?

Am avut peste 55 de speakeri, peste 1.000 de aplicanți în cele două zile ale evenimentului și peste 500 de participanți pe zi. Conferința a fost transmisă live și am avut invitați internaționali de mare calibru.

Un exemplu este Charles Montgomery, aflat pentru prima dată în România, care a susținut o prelegere despre conceptul de „oraș fericit” și despre modul în care spațiul urban influențează direct starea de bine a oamenilor. Pentru noi, a fost extrem de important să aducem astfel de perspective internaționale în dialog cu realitatea locală.

Putem vorbi despre TILIA Summit ca despre o platformă de dialog pe termen lung?

Exact acesta este obiectivul. Ne-am dorit foarte mult să nu fie un eveniment punctual, ci începutul unei platforme de dialog. Am observat că, de multe ori, actorii care ar trebui să colaboreze stau în camere diferite: administrația, finanțatorii, dezvoltatorii, societatea civilă. La TILIA, i-am adus în aceeași cameră.

Credem că un mare câștig al evenimentului este faptul că oamenii au plecat nu doar cu idei, ci și cu contacte. Cu cineva pe care trebuia să îl cunoști de mult, dar contextul nu a existat până atunci.

Ați avut mulți reprezentanți ai administrațiilor locale din orașe regionale. Ce credeți că vor lua concret de la acest summit?

Dincolo de inspirație, credem că au luat instrumente și relații. Am avut alături de noi instituții precum Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare (BERD) și alte organizații care pot finanța studii de fezabilitate sau proiecte concrete.

Noi nu ne-am dorit doar să vorbim despre idei frumoase, ci să punem la aceeași masă oameni care, la final, pot pleca cu un plan sau chiar cu un parteneriat început. Dacă doi participanți pleacă de la TILIA cu un „deal” făcut sau cu un proiect care începe să prindă contur, considerăm că ne-am atins obiectivul.

Care este mesajul central pe care doriți să îl transmită TILIA Summit?

Mesajul este că orașele nu se construiesc de unele singure și nici peste noapte. Este nevoie de dialog real, de încredere și de colaborare între toți cei implicați.

TILIA este despre responsabilitate față de orașele în care trăim, despre asumarea unor decizii bine gândite și despre proiecte care aduc valoare pe termen lung. Este, într-un fel, o extensie a modului în care noi abordăm dezvoltarea urbană la IULIUS.

Interesul comunității și energia pe care am simțit-o în aceste zile ne confirmă că TILIA are un viitor și un rol clar în conversația despre orașele României.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.58.