De multe ori, mai ales în contextul noilor temeri legate de stabilitatea pieței imobiliare autohtone, ne raportăm la momentul 2008, îndeosebi în cazul pieței rezidențiale. Ceea ce observăm, de mai puține ori, este că piața imobiliară s-a schimbat fundamental, mai ales în cazul Capitalei, de la cele mai scumpe zone, la noi poli de dezvoltare și, cel mai important, vizavi de produsele pe care le vedem în piață.

Cătălin Socol

Anul trecut, în Capitală, potrivit analizelor Imobiliare.ro, prețurile erau cu 42% mai jos ca la finalul anului de referință 2008, cunoscând o scădere masivă, de la un preț mediu solicitat de 2.160 de euro pe metru pătrat util în perioada de maximă creștere a prețurilor, la un preț mediu solicitat de 1.250 de euro pe metru pătrat util la finalul lui 2018. Aceeași diferență se resimte și în majoritatea centrelor de dezvoltare regională din țara noastră, cu excepția, deja de notorietate, a orașului Cluj-Napoca, unde prețurile solicitate au ajuns să depășească pragul de 1.550 de euro pe metru pătrat util, atins la finalul anului 2008.

Zonele de cartier, scăderi mai puternice decât zonele premium

Capitala este cea care a trecut, din anul 2008 încoace, prin cele mai vizibile schimbări. Dacă în 2008 cele mai scumpe zone ale Bucureștiului erau cele centrale, cum ar fi Decebal sau Cișmigiu, situate ca nivel de preț mediu ușor peste zone recunoscute pentru nivelul ridicat al prețului, precum Kiseleff, Aviatorilor sau Primăverii, acestea au pierdut mare parte din importanța pe care o aveau înaintea crizei. Cu siguranță, diferența se resimte mai ales datorită migrării interesului cumpărătorilor către clădiri noi sau complexuri rezidențiale și conturării unui profil de cumpărător tot mai responsabil.

Good to know

7% scădere a prețului mediu solicitat în Aviatorilor – Kiseleff, față de primul trimestru din 2008, de la aproximativ 2.750 de euro pe metru pătrat util, la circa 2.500 de euro 

Analizând diferențele de prețuri înregistrate în această perioadă (2008 – 2019), este foarte interesant de observat cum zonele de cartier au consemnat scăderi mai puternice decât zonele premium. În cartierul Drumul Taberei, spre exemplu, în medie, un apartament poate fi achiziționat cu aproximativ 48% mai ieftin decât în anul 2008. Ce nu aveam însă în anul 2008 erau numeroasele proiecte rezidențiale și apartamente noi scoase la vânzare. În acest moment, cele mai mari proiecte rezidențiale din zonă sunt Moghioroș Residence, Drumul Taberei Residence, Timișoara 58 Apartments sau Latin Residence, ultimul situat în zona Prelungirea Ghencea. De asemenea, zonele Brâncuși sau Prelungirea Ghencea vin cu multe alte proiecte de dimensiuni mici sau medii. Latin Residence este printre puținele proiecte mari ce au avut un debut timpuriu, în anul 2007, însă toate celelalte proiecte rezidențiale enumerate au început construcția ulterior anului 2012. Pentru acest an, doar proiectul Timișoara 58 Apartments urmează să livreze aproximativ 250 de apartamente, iar noul imobil scos la vânzare de Latin Residence conține încă peste 150 de apartamente. Cu rate de vânzare foarte bune, devine tot mai clar că apartamentele noi cunosc o căutare tot mai mare în rândul cumpărătorilor, iar dacă în anul 2008 un apartament vechi se cumpăra la un preț chiar și de 2.000 de euro pe metru pătrat, acum un cumpărător poate achiziționa în zonă un apartament nou, la cheie, cu prețuri cuprinse între 900 și 1.200 de euro pe metru pătrat util.

Mult mai interesant este ce s-a întâmplat cu zonele centrale, precum Decebal sau Cișmigiu, comparativ cu zonele premium din nord. De exemplu, pentru zona Decebal, prețul mediu solicitat ajungea la aproape 3.000 de euro pe metru pătrat util (2.960 de euro, conform Imobiliare.ro), ca în decembrie 2009, după o scădere drastică, să coboare la 1.600 de euro, iar în acest moment să se situeze la o valoare de aproximativ 1.400 de euro pe metru pătrat util într-un imobil vechi și aproape 1.800 de euro în cazul unui imobil nou. Pentru zona Cișmigiu, prețurile pe metru pătrat util variază acum între 1.300 și 1.600 de euro pentru un apartament într-un imobil construit înainte de 1990, în timp ce prețurile pentru apartamentele noi, situate în general în imobile boutique, ajung să depășească 2.000 de euro plus TVA. Dacă ne raportăm la o medie, prețurile din aceste zone au ajuns la niveluri cu aproximativ 40% mai scăzute față de anul 2008, însă ce ar trebui să luăm în considerare este că, acum zece ani, în aceste zone, se vindeau preponderent apartamente în imobile vechi, construite între perioada interbelică și anul 1990, iar oferta de apartamente noi era limitată. Dacă ar fi să ne raportăm la acest tip de apartamente, scăderile de prețuri ar atinge până la 60% din valoarea solicitată în perioada de dinainte de criza imobiliară.

Zonele din nord cunosc, pe de altă parte, mai multă stabilitate. Dacă vorbim despre Aviatorilor – Kiseleff, prețul mediu solicitat consemnează o diferență de aproximativ 7% față de primul trimestru al anului 2008, cu o ușoară scădere de la aproximativ 2.750 de euro pe metru pătrat util, la aproximativ 2.500 de euro în momentul de față. Proiectele exclusiviste ale zonei se remarcă însă prin prețuri adeseori cu mult peste pragul psihologic de 3.000 de euro pe metru pătrat util. Șoseaua Nordului, o altă zonă cunoscută pentru apartamentele de lux, avea și în 2008 un produs preponderent similar celui actual, zona adiacentă Cartierului Francez fiind în plină dezvoltare. Dacă în 2008 se putea achiziționa un apartament nou lângă parcul Herăstrău cu o medie de 2.700 de euro pentru un metru pătrat, iar un apartament cu o poziție deosebită, cu vedere spre parc, atingea valori și de 5.000 de euro pe metru pătrat, diferența de prețuri nu este la fel de accentuată ca în celelalte zone ale Capitalei, cum ar fi, de pildă, cartierul Drumul Taberei, mai sus menționat. Totuși, chiar și în zona Șoseaua Nordului existau, până la finalul anului 2008, puține proiecte rezidențiale de mari dimensiuni. Raportându-ne însă la valoarea în lei, prețurile ar fi mult similare celor din perioada anterioară crizei.

Dacă pentru zona parcului Herăstrău acum putem vorbi despre proiecte etalon, cum sunt Gafencu Residence, Cortina Residence sau One Herăstrău Park, oferta de apartamente a anului 2008 era complet diferită, fiind vorba, în principal, de imobile de dimensiuni mult mai mici. În ultimul an, pentru piața rezidențială de lux a existat o ofertă variată, începând cu zone ultracentrale precum Calea Victoriei (spre exemplu, Vernescu Residence sau Occidentului 40) și urcând spre nord, cu proiecte deja de referință, ca One Charles de Gaulle, One Herăstrău Park, Gafencu Residence sau Trastevere, ultimul din zona Erou Iancu Nicolae. Față de momentul actual, în anul 2008 piața rezidențială de lux se situa la un nivel incipient, iar proiecte mari, ce au devenit cunoscute, cum sunt Alia Apartments Arcul de Triumf sau Asmita Gardens, erau la începutul dezvoltării lor. La peste zece ani distanță, piața imobiliară bucureșteană pare mult mai matură, echilibrată și cu produse diverse, mai ieftine și superioare calitativ.

Articol publicat în Real Estate Magazine, Nr. 25, Martie 2019