Noile centre de birouri: Zonele din București cu potențial pentru investiții

Proiecte de birouri localizate în nordul, centrul și partea de vest a Bucureștiului au fost vândute cu succes în 2018 în cadrul unor tranzacții cu o valoare totală de câteva sute de milioane de euro. Aceste zone rămân în continuare pe radarul investitorilor, iar în anii următori am putea vedea noi proiecte care apar în zonele de est și sud ale orașului, locații cu activitate de dezvoltare în creștere graduală. 

Pe parcursul anului 2019 ar urma să fie demarate 15 noi proiecte de birouri care totalizează 304.000 de metri pătrați, potrivit datelor firmei de consultanță imobiliară CBRE. Aproape jumătate din suprafață o reprezintă proiectele dezvoltate în partea de vest a orașului, urmată de zona de nord și cea centrală, cu o cotă totală de aproape 50%. Și la capitolul tranzacții de închirieri, tot vestul Capitalei a rămas pe primul loc în 2018, înregistrând o cotă de piață de 36%.

Good to know

31.500 de metri pătrați au fost închiriați în 2018, în creștere cu aproape 45% față de anul precedent

„Livrările de clădiri de birouri se vor apropia în acest an de volumul-record din 2009 (420.000 de metri pătrați), fiind așteptată inaugurarea unei suprafețe noi de 400.000 de metri pătrați. Cele mai mari livrări vor fi înregistrate în zona Grozăvești (84.000 de metri pătrați) și Expoziției – Piața Presei Libere (72.000 de metri pătrați), în timp ce stocul noului business district din jurul stației de metrou Aurel Vlaicu va crește cu 51.500 de metri pătrați, urmând să ajungă la 420.000 de metri pătrați”, a declarat Florian Gheorghe, head of research la Activ Property Services, pentru Real Estate Magazine.

Poli emergenți pe piața bucureșteană

Geo Margescu Forte Partners 300x200 - Noile centre de birouri: Zonele din București cu potențial pentru investițiiZona de centru-vest a Capitalei a reprezentat în 2018 unul dintre polii fierbinți pentru tranzacțiile cu birouri. În cea mai mare tranzacție imobiliară între antreprenori români, Geo Mărgescu a vândut proiectul de birouri The Bridge din zona Grivița către Dedeman. Mărgescu, CEO și cofondator Forte Partners, a precizat pentru Real Estate Magazine că „pentru următoarele dezvoltări de office ne concentrăm pe centrul Bucureștiului și zona Tineretului”. Strategia companiei este de a dezvolta birouri mai aproape de zonele unde locuiesc angajații, adaugă Mărgescu.

În centrul Capitalei, piața birourilor din zona Piața Victoriei a înregistrat anul trecut un volum-record de tranzacții de închiriere și o activitate în creștere în ceea ce privește dezvoltarea de noi proiecte, potrivit unei analize a firmei Activ Property Services. În 2018, au fost închiriate spații cu o suprafață totală de 31.500 de metri pătrați, în creștere cu aproape 45% față de anul precedent, arată datele companiei.

În prezent, Piața Victoriei are un stoc speculativ de peste 220.000 de metri pătrați de spații moderne de birouri, fiind depășită ca mărime doar de zonele din nordul Capitalei, precum Barbu Văcărescu sau Pipera. În schimb, zona Timpuri Noi se prefigurează ca un nou pol de birouri, prima investiție masivă de aici aparținând dezvoltatorului Vastint. „Tendința este de creare a unor noi poli de birouri în Capitală. Zona Timpuri Noi, care se află în partea de centru-sud a orașului, este printre cele mai ofertante”, a declarat, pentru Real Estate Magazine, Răzvan Iorgu, managing director al firmei de consultanță imobiliară CBRE România.Razvan Iorgu CBRE 300x200 - Noile centre de birouri: Zonele din București cu potențial pentru investiții

Acesta menționează, de asemenea, zona Tineretului și Bulevardul Expoziției – Piața Presei Libere ca alte locații cu dezvoltare rapidă în segmentul de birouri. „Zonele de est și de sud ale Bucureștiului au și ele un potențial foarte mare de dezvoltare și un stoc de terenuri ce îndeplinesc toate condițiile pentru construcția de ansambluri de clădiri de birouri”, susține Iorgu.

Mădălina Cojocaru, partener office agency la firma de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, adaugă faptul că zona Expoziției se „dilată” către Jiului – Bucureștii Noi, în timp ce zona de centru-vest se extinde către Răzoare – Progresului. În cazul polului din zona mall-ului Promenada, extinderea va fi către centru, pe bulevardul Barbu Văcărescu, unde sunt terenuri disponibile care se pretează investițiilor în birouri. Cojocaru sugerează că investițiile vor continua și în zona Timpuri Noi și Tineretului datorită existenței rețelei de metrou și apropierii de Piața Unirii.

Randamentele birourilor din București, în topul regional

Sectorul birourilor va continua să atragă investiții datorită randamentelor ridicate din București în comparație cu alte capitale din Europa Centrală și de Est. Anul trecut, randamentul pentru spații de birouri prime din Capitală era de 7,25%, a doua cea mai mare valoare din regiune fiind înregistrată în capitala slovacă Bratislava, de 6,00%.

Oliver Derksen Knight Frank România 300x244 - Noile centre de birouri: Zonele din București cu potențial pentru investiții„Yield-urile (randamentele – n.red.) foarte bune din București vor atrage investitori în continuare, mai ales că a început tot mai mult să se depășească bariera percepției asupra ideii de a investi în România/București”, a precizat, pentru Real Estate Magazine, Oliver Derksen, associate director office division în cadrul companiei de consultanţă imobiliară Knight Frank România.

În medie, randamentele pentru suprafețele prime de birouri din București erau cu 125-285 puncte de bază mai mari decât cele din alte piețe din regiune. În 2019, randamentele pentru birouri vor înregistra o contracție între 25-50 puncte de bază, potrivit unei analize realizate de cei de la Cushman & Wakefield Echinox. Între timp, interesul investitorilor pentru birouri rămâne ridicat.

La nivelul anului 2018, birourile au generat peste jumătate din valoarea pieței de investiții. Astfel, investitorii au alocat aproximativ 531 de milioane de euro pentru clădirile de birouri, reprezentând 55% din volumul total de investiții atrase de imobiliare anul trecut, conform analizei Cushman & Wakefield Echinox.

  

Randamente spații prime în 2018 (%)

Oraș                Birouri             Retail              Industrial

București         7,25                 6,75                 8,75

Varșovia          4,75                 4,50                 6,50
Praga               4,40                 3,50                 5,50

Bratislava        6,00                 5,25                 6,50

Budapesta       5,15                 4,75                 7,25

Sursă: Cushman & Wakefield Echinox

 

Proiectele de birouri vândute în 2018

Proiect           Cumpărător                Vânzător         Zonă    Preț (milioane euro)

The Bridge I&II            Dedeman        Forte PartnersOrhideea (centru-vest)           140*

Oregon Park A&B        Lion’s Head Investments        Portland Trust – Ares  Pipera (nord)   110*

The Landmark             Revetas – Cerberus Capital     Piraeus Bank   Piața Romană (centru)            65*

Campus 6.1                 CA Immo         Skanska           Politehnica (centru-vest)        53

Crystal Tower              PPF Real Estate           Search Corporation     Iancu de Hunedoara (centru-vest)     43                   

*estimare

Sursă: Cushman & Wakefield Echinox, cercetare Real Estate Magazine

 

Articol publicat în Real Estate Magazine, Nr. 25, Martie 2019

 

Leave a Reply