Analiză Real Estate Magazine: Creștere ponderată a prețurilor în piața rezidențială pentru 2019

După mai bine de zece ani de la debutul crizei imobiliare, mulți se întreabă dacă istoria se repetă. Începutul de an a venit, din nou, cu știri care prevăd un an catastrofal pentru sectorul imobiliar, unii analiști susținând că segmentul rezidențial va consemna scăderi chiar și de peste 25%. Cu toate acestea, mulți specialiști imobiliari afirmă că previziunile de scădere drastică sunt departe de adevăr. Care să fie, însă, realitatea?

Cătălin Socol

„Este vorba mai mult despre un marketing apocaliptic”, a declarat Nicușor Miliță, sales manager al The Concept Real Estate Advisers și branch manager al diviziei premium a companiei, în cadrul panelului de discuții organizat la Gala Premiilor Real Estate 2018, venind totodată cu următoarele observații: „Bineînțeles că există niște indicatori care ne dau anumite semnale, dar nici pe departe să fie o criză. O să avem eventual o corecție, și este normală. Mă bucur că domeniul bancar a luat această decizie (noile reglementări ale BNR – n.red.) pentru a răci puțin avântul în care oamenii, în entuziasmul lor, cad uneori”.

9e03995c 515a 4f17 9d91 804e9f1f9bb8 original 1024x717 - Analiză Real Estate Magazine: Creștere ponderată a prețurilor în piața rezidențială pentru 2019

Anul ce a trecut a fost pentru piața imobiliară românească unul de expansiune, iar numai în Capitală, marile proiecte rezidențiale însumau peste 30.000 de noi apartamente, care sunt deja livrate sau urmează să se livreze într-o perioadă de câțiva ani, majoritatea până la finalul anului 2020. Cu o rată foarte bună de absorbție a locuințelor noi, datorată unor venituri medii ridicate în multe domenii-cheie, cum ar fi IT-ul sau domeniul bancar, dar și mulțumită unui avânt al creditării, piața rezidențială este într-o continuă creștere, iar la o simplă plimbare prin București, nu există zonă unde să nu vedem cel puțin o macara. Fie că este vorba de proiecte de birouri (după o analiză a ESOP, urmează să se livreze aproape 30 de noi clădiri de birouri în 2019), complexuri rezidențiale sau clădiri comerciale, în București se construiește tot mai mult. Pentru zona de sud, doar Metalurgiei Park Residence va fi livrat, până la finalul lui 2020, un total de aproximativ 5.000 de apartamente.

Good to know

Prețul mediu din Capitală se situează acum cu aproape 30% mai jos decât în ultimul trimestru al anului 2008

„Fie că ești cumpărător, fie că ești vânzător, îți recomand să privești piața în ansamblu și să ții cont de toate datele”, spune și Georgian Marcu, consultant & owner Green Angels. Acesta atrage atenția asupra imaginii create de scăderea numărului de vânzări imobiliare din anul 2018, relevată de datele oferite de ANCPI, într-un articol publicat pe site-ul companiei imobiliare menționate. Având în vedere că, în acest moment, multe dintre achizițiile din piața imobiliară se îndreaptă către apartamente noi, situate în proiecte rezidențiale în construcție, consultantul ne oferă următorul exemplu: „Imaginează-ți o zonă în care se tranzacționează doar apartamente vechi și apare un proiect nou livrat cu 200 de unități – vei avea plus 200 de tranzacții într-o lună, comparativ cu cele 20 făcute pe segmentul locuințelor vechi, respectiv o apreciere a prețului mediu pe zonă cu cel puțin 30% pe respectiva lună, după care piața se calmează pe șase luni – un an, până apare următorul proiect nou. Ca să îți faci o idee, în august 2018 vs. august 2017, la nivel național, avem o scădere în livrările construcțiilor rezidențiale cu 42,1%, în condițiile în care ANCPI a raportat o scădere cu 29% a numărului tranzacțiilor – aș putea anunța tranzacții în creștere pe segmentul unităților vechi, nu? La nivel agregat, pe tot anul, volumul construcțiilor rezidențiale este la 40 – 50% comparativ cu cel de anul trecut. În condițiile acestea, ar fi nerealist să ne așteptăm la tranzacții în creștere”.

 

Creșterea de prețuri din România este cu puțin peste media de 4,3% pe care au înregistrat-o statele comunitare

După cum am punctat și cu alte ocazii, piața imobiliară arată fundamental diferit față de anul de grație 2008, iar dacă atunci, în Capitală, ne era greu să găsim un apartament de două camere, într-o zonă fie ea și semicentrală, la un preț rezonabil, în acest moment situația arată cu totul altfel. Chiar dacă, pentru o persoană cu venituri medii, zonele în care și-ar putea achiziționa un apartament, prin credit imobiliar, luând în considerare noile reglementări BNR, nu sunt zone centrale sau de nord, ci zone de cartier, această stratificare a prețurilor este prezentă în oricare din capitalele europene.

Up site Bucharest sursa atenor.de  1024x742 - Analiză Real Estate Magazine: Creștere ponderată a prețurilor în piața rezidențială pentru 2019

Luând în calcul diferența de curs de schimb leu/euro, prețul mediu din Capitală se situează acum cu aproape 30% mai jos decât în ultimul trimestru al anului 2008. Sectorul imobiliar se află în continuare pe un trend ascendent al prețurilor, însă anul 2018 a însemnat o ponderare a acestor creșteri. Dacă ne uităm în piața de imobile vechi, prețurile au rămas constante sau au înregistrat, din punct de vedere statistic, în cele mai multe orașe, creșteri ușoare, de până la 2 – 3%. Conform Analize Imobiliare și Imobiliare.ro, anul 2018 a înregistrat o creștere medie a prețurilor apartamentelor de 5,3%, mult inferioară anilor precedenți, când prețurile apartamentelor au crescut cu 12% (2016) sau 9% (2017). Comparând creșterea de prețuri din țara noastră cu cea din Uniunea Europeană, aceasta este cu puțin peste media de 4,3% pe care au înregistrat-o statele comunitare. Apartamentele noi au înregistrat cele mai importante creșteri de preț, însă în spatele acestora se află un factor tehnic, și anume o creștere masivă a costurilor de construcție. Față de acum doi-trei ani, costul înregistrat cu manopera a ajuns să fie și cu 40% mai mare și inclusiv în prețul materialelor de construcții a ajuns să se simtă o diferență de aproximativ 12%. În contextul unei crize continue pe piața materialelor de construcții și al unei creșteri constante în privința salariilor din domeniul construcțiilor, este de așteptat ca aceste costuri să se mărească în continuare și, implicit, să afecteze și prețul apartamentelor nou construite.

Previziunile de scădere s-au bazat și pe alți factori importanți. Având în vedere că un număr ridicat de achiziții se face în țara noastră prin credit imobiliar, unul din argumentele importante a fost legat de programul guvernamental Prima Casă. Acesta a debutat în anul 2009, iar de atunci, un număr ridicat de vânzări imobiliare s-a realizat prin acest program. Dacă, în anul 2009, plafonul pentru programul Prima Casă era de 57.000 de euro, pentru un apartament nou, acum acesta a crescut cu aproape 10.000 de euro, pentru a avea o acoperire mult mai bună și în piața bucureșteană. Mulți dezvoltatori ce construiesc pentru segmentul mass market iau în considerare acest program. Este adevărat că ponderea de vânzări înregistrate prin programul guvernamental Prima Casă a scăzut în ultimii ani, însă acest fapt se corelează și cu tendința cumpărătorilor de a accesa tot mai des un credit ipotecar. Dacă la debutul programului băncile practicau un avans minim pentru un credit imobiliar de 25%, în acest moment tot mai multe instituții bancare oferă credite imobiliare cu un avans minim de 15%, ceea ce face un credit ipotecar mult mai accesibil populației. De asemenea, dobânzile scăzute practicate în ultimii ani au făcut creditele imobiliare clasice tot mai atractive.

Articol publicat în Real Estate Magazine, Nr. 25, Martie 2019

 

Leave a Reply