Tranzacționarea proprietăților rezidențiale în situații speciale

Procesul de vânzare al unei proprietăți este mai simplu și mai eficient atunci când toate părțile participante la tranzacție au la dispoziție cât mai multe detalii cu privire la aceasta, iar profesionistul în imobiliare participă activ și pune la dispoziția clienților săi toate resursele și cunoștințele pe care le deține. Și totuși, se întâmplă uneori ca achiziția în sine să prezinte o serie de particularități, care întârzie procesul și pot crea nemulțumiri.

Cristina Stoianovici

Asumând încă de la început faptul că situațiile sunt vaste și fiecare tranzacție este diferită, vom reda în continuare două dintre aspectele întâlnite în practică și modalitatea în care acestea au fost depășite printr-o structurare adecvată a tranzacției.

Lucrări de intervenție efectuate fără autorizație de construire asupra unor elemente de construcție non-structurale

Urmărind spațialitatea, funcțiunea și confortul propriei locuiri și având la bază imobile în care structura de rezistență este realizată din cadre de beton armat (grinzi și stâlpi), proprietarii multora dintre apartamentele din București/România au efectuat lucrări interne, fără respectarea legislației în vigoare, respectiv fără a obține în prealabil autorizație de construire și, pe cale de consecință, fără a modifica documentația cadastrală.

Pentru claritate, prezentul articol nu încurajează efectuarea unor lucrări fără respectarea legislației în vigoare, ci dimpotrivă, este menit a oferi o alternativă de structurare a unei tranzacții de vânzare, astfel încât să permită obținerea unui asemenea document și intrarea în legalitate, fără a afecta tranzacția de vânzare.  

Structura propusă a avut la bază semnarea unei promisiuni de vânzare în formă autentică (cu termen de finalizare al tranzacției de cel mult șase luni calendaristice), în baza căreia s-a achitat de către cumpărător 10% din prețul de vânzare și care a prevăzut pentru părți o serie de drepturi și obligații valabile pe perioada de valabilitate a promisiunii. Astfel, cumpărătorul va locui în apartament, urmând a achita vânzătorului, cu titlu de avans, o sumă de bani lunară stabilită de către părți. Costurile cu întreținerea și utilitățile aferente apartamentului vor fi în această perioadă în sarcina cumpărătorului. Totodată, vânzătorul va face demersurile de obținere a autorizației de construire și actualizare a documentației cadastrale aferente apartamentului, astfel încât să reflecte situația de fapt a acestuia.

293 1024x684 - Tranzacționarea proprietăților rezidențiale în situații speciale

În situația finalizării cu succes a tranzacției în termenul de șase luni, suma plătită cu titlu de avans (10% din prețul de vânzare + sumele lunare x nr. de luni până la semnarea tranzacției finale) se va deduce din prețul tranzacției, cumpărătorul urmând a achita exclusiv diferența. În situația în care în/la sfârșitul perioada/ei de șase luni cumpărătorul se răzgândește cu privire la semnarea tranzacției finale, vânzătorul păstrează suma plătită lunar cu titlu de avans, plus o sumă egală cu aceasta, cu titlu de penalitate. Restul avansului se returnează cumpărătorului. Dacă, în schimb, vânzătorul se răzgândește sau nu reușește obținerea autorizației și părțile nu decid modificarea termenului din promisiune, vânzătorul va păstra avansul primit lunar, urmând a returna cumpărătorului integral avansul plătit la semnarea promisiunii (10% din prețul de vânzare). 

Proprietar societate comercială aflată în procedura de insolvență (reorganizare)

Cu scop de investiție sau locuință pentru asociați, o serie de societăți comerciale având obiect de activitate principal diferit de cel aferent investițiilor imobiliare au achiziționat de-a lungul anilor proprietăți în România.

Urmare a unor dificultăți de natură financiară, parte dintre acestea au ajuns să apeleze la procedura de insolvență (reorganizare) ca fiind modalitatea și cadrul juridic de depășire al respectivei perioade.

În acest cadru special reglementat în România de Legea 85/2014 (cu toate modificările sale ulterioare), proprietarii unor imobile precum cele descrise mai sus, administratorul judiciar și/sau unul sau mai mulți creditori ai societății în dificultate financiară pot elabora planuri de reorganizare în cuprinsul cărora, alături de alte elemente clar specificate în detaliu în articolul 95 din Legea 85/2014, identifică valorificarea respectivelor active ca o modalitate de obținere a unor resurse financiare necesare desfășurării în bune condiții a activității operaționale sau rambursării datoriilor financiare. Odată elaborate, planurile de reorganizare sunt aprobate de către adunarea creditorilor și mai apoi implementate, sub supravegherea administratorului judiciar (articolul 103 din Legea 85/2014).

2990 1024x530 - Tranzacționarea proprietăților rezidențiale în situații speciale

Este de menționat, de asemenea, faptul că pot face obiectul valorificării acele active care sunt dispensabile societății în vederea desfășurării în bune condiții a activității sale operaționale pe durata planului de reorganizare. În măsura în care cele de mai sus au fost îndeplinite, proprietatea se poate promova în vederea vânzării atât de către administratorul judiciar, cât și de către profesioniștii în imobiliare, urmând ca eventualele oferte de achiziție să fie prezentate de administratorul judiciar către adunarea creditorilor.

Profesionistul în imobiliare ales să intermedieze tranzacția va trebui să se preocupe ca prezentarea proprietății să fie pregătită astfel încât să includă toate detaliile referitoare la statutul juridic al acesteia (proprietar, starea juridică a proprietarului, tranzacție purtătoare sau nu de TVA conform Codului fiscal în vigoare). Potențialului cumpărător trebuie să îi fie atent și în detaliu explicate statutul juridic, etapele de desfășurare ale tranzacției (de notat faptul că în proces este necesară și obținerea unui raport de evaluare pregătit de un evaluator acceptat de către adunarea creditorilor, care să ateste valoarea de piață a activului ce face obiectul vânzării) și lipsa oricăror riscuri aferente achiziției – bunul se vinde liber de orice sarcini în situația structurării tranzacției în conformitate cu prevederile legale. Totodată, așteptările cumpărătorului trebuie pregătite astfel încât acesta să înțeleagă faptul că procesul de achiziție este condiționat de obținerea unor aprobări ce se pot realiza după trecerea unor termene specific reglementate de Legea 85/2014. Comunicarea cu administratorul judiciar trebuie să fie extrem de fluentă pentru a asigura respectarea și realizarea tuturor etapelor impuse de lege.

Cu titlu de exemplu, un asemenea proces de vânzare se poate realiza în una, maximum două luni calendaristice de la momentul recepționării ofertei scrise de achiziție. Este de menționat, de asemenea, faptul că achiziția unui asemenea activ poate face obiectul unui credit bancar.

Leave a Reply